Самарских застройщиков могут обязать вкладываться в сохранение культурного наследия.
В региональном правительстве прорабатывают концепцию, согласно которой строительные компании должны будут заниматься реставрацией ценных объектов в историческом центре Самары, если хотят осваивать наиболее ликвидные площадки. Об этом публично объявил председатель правительства Самарской области Михаил Смирнов. Эксперты допускают, что такая схема может быть жизнеспособной, но подчеркивают: необходимость реставрировать памятники станет серьезной нагрузкой на экономику будущих проектов. Которая и без того явно ухудшается, а значит, дополнительная нагрузка может оставить проекты комплексного развития территорий вообще без операторов.
Центральные районы Самары получили статус исторического поселения регионального значения в 2019 году. Границы этой зоны прошли по улицам Засекина, Набережной Самары, Арцыбушевской, Льва Толстого, Буянова, Чкалова, Самарской и набережной реки Волги. В теории статус ИП дает возможность сохранять историческую застройку, планировочную структуру и панорамы городов. Достигается это за счет сдерживания активности строительных компаний в особой зоне и привлечения дополнительных финансовых средств для сохранения культурного наследия. На практике же самарское историческое поселение достигло успеха только в первом аспекте. Строить там и правда перестали. Но и инвесторов в объемах, необходимых для реставрации старого города, не появилось даже близко. И пока на протяжении пяти лет тянулся процесс формирования градостроительных регламентов ИП, находящиеся под его «защитой» памятники продолжали ветшать и разваливаться.
Были единичные примеры, когда бизнесмены на свой страх и риск реставрировали какое-то старинное здание или объект удавалось восстановить в рамках бюджетных программ. Однако, по данным Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры, на территории Самарской области из более 700 объектов культурного наследия сейчас только 15% находятся в приемлемом состоянии.
Восстановление остальных требует десятков миллиардов рублей, где их взять — пока не может сказать никто. Даже для полностью расселенной и находящейся в собственности мэрии Самары «исторической недвижимости», предлагаемой бизнесу на инвестиционном портале области, новых хозяев найти до сих пор не удалось. (См. допблок «Инвесторы проигнорировали историческую недвижимость».)
Областные власти признают, что спасти все ОКН не удастся. «В историческом центре будет проводиться работа по сохранению объектов культурного наследия. По поручению губернатора мы готовим реестр объектов, которые нужно будет сохранить, восстановить. Все (а у нас их более 700 в Самаре) сохранить объективно невозможно», — рассказал в интервью СМИ в начале января председатель правительства Самарской области Михаил Смирнов. А для сохранения тех объектов, которые все же попытаются спасти, власти решили найти инвесторов в добровольно-принудительном порядке. Затраты на реанимацию ОКН хотят возложить на застройщиков. «Скорее всего, будет реализована концепция, при которой компания, приобретающая право застройки той или иной ликвидной территории, будет иметь в качестве нагрузки необходимость реконструкции, приведения в надлежащее состояние определенных объектов культурного наследия», — подчеркнул Смирнов.
Такая перспектива не вызывает особого энтузиазма у игроков самарского строительного рынка. С одной стороны, территория исторического поселения обладает хорошим потенциалом для развития и может использоваться для реализации выгодных проектов, если для строительства в ней будут четко сформулированы понятные правила. «Историческое поселение у нас традиционно является центром притяжения интересов застройщиков, — рассуждает аналитик рынка недвижимости Вячеслав Рандаев. — Эта зона экономически достаточно эффективная. Проекты там успешные, даже несмотря на ряд ограничений, которые действуют на сегодняшний день — и по высотности, и по объемам строительства, и по плотности. Так что сама по себе зона интересная. Все прекрасно понимают, что она с большой плотностью наполнена культурными объектами и их судьбу надо каким-то образом решать. Насколько я знаю, застройщики готовы заходить на эту территорию с дополнительными условиями в виде реставрации-восстановления подобных объектов». Связаться с самими самарскими застройщиками в конце прошлой недели не удалось — телефоны руководителей сразу нескольких крупных строительных групп не отвечали. Весной 2024 года вице-президент ассоциации строительных предприятий «Берег» Вячеслав Сидорович, комментируя «СО» результаты «пятилетки» существования исторического поселения Самары, говорил: «В рамках комплексного развития территории в договор застройщику нужно вписать реконструкцию или реставрацию конкретного архитектурного памятника. Перед этим представить инвестору список на выбор. Посчитав свой бизнес-план, тот определится, какую часть прибыли можно потратить. В итоге город получит современные жилые комплексы и обеспечит сохранность исторических объектов. Мы готовы по каждой выделенной площадке обсуждать вложения в реставрацию памятника архитектуры, но во всем нужен здравый подход. Предложенная схема абсолютно прозрачна». Ряд представителей строительного бизнеса говорят о том, что и до инноваций «от Смирнова» планировали ограничить активность в плане запуска новых масштабных проектов. Теперь же у них появились новые основания для осторожности.
Тем более что реализация подобного алгоритма ударит по маржинальности бизнеса застройщиков. Даже сторонники оптимистичных взглядов на прорабатывающуюся в правительстве концепцию отмечают, что она станет причиной дополнительных — и весьма существенных — затрат для девелоперов. «Надо смотреть экономику, насколько дополнительная нагрузка впишется в концепцию тех проектов, которые застройщики планировали бы там осуществить, — комментирует Вячеслав Рандаев. — Мы неоднократно анализировали территории кварталов исторического поселения. Там нет ни одного клочка земли с минимальными затратами на расселение, где можно было бы поставить новый объект и не затронуть, так скажем, интересы существующих памятников или ценных градоформирующих объектов».
Пока не известно, как и на каких условиях планируется запустить новую схему. Ранее именно непрозрачность правил игры вызывала у застройщиков наибольшие претензии и в итоге привела к отказу многих компаний от работы в центре Самары. Пока не стали эти правила понятнее и сейчас.
Созданный по инициативе главы губернии специальный раздел «историческая недвижимость» на инвестпортале Самарской области формально заработал в августе 2024 года. Но на протяжении длительного времени его преследовали «болезни роста». Первоначально в реестр объектов, которые предлагались потенциальным инвесторам к покупке или аренде при условии их реставрации либо реконструкции, вошло 27 зданий — 8 ОКН и 19 ЦГФО. Но представлены они были только фотографиями и адресами, инвестпаспорта отсутствовали. Потом из списка выпал один из домов, а к сентябрю перечень «похудел» до 13 объектов. Зато оставшиеся в нем дома обзавелись необходимой документацией, описывающей как основные характеристики зданий, так и перечень мероприятий, которые разрешено на них проводить, и примерной стоимостью восстановительных работ. На тот момент градозащитники делали основную ставку на привлечение инвесторов из малого и среднего бизнеса, предполагая, что ОКН и ЦГФО будут привлекательны для размещения там мини-гостиниц, частных музеев, сувенирных лавок и объектов индустрии сервиса. Но ряд специалистов, к которым, например, относится председатель правления региональной организации союза архитекторов России Юрий Астахов, скептически отнеслись к начинанию, высказав в беседе с «СО» мнение, что кроме застройщиков, заинтересованных в получении площадок в центре Самары, дорогостоящая реставрация исторической недвижимости никому не интересна. В итоге самые пессимистические прогнозы оправдались. На сегодняшний день, как подтвердила директор СРОО «За информационное общество» и один из активистов «Том Сойер Феста» Анастасия Кнор, ни один из 13 объектов инвестиционного реестра новому собственнику не передан. Желающих вложиться в них пока не нашлось.
Дополнительная финансовая нагрузка из-за необходимости вкладываться в реставрацию объектов культурного наследия, судя по всему, станет лишь одной из составных частей новых правил, которые вскоре обрушатся на строительный бизнес. И уже сейчас понятно, что эти правила будут более жесткими и приведут к падению его маржинальности.
В конце прошлого года в Самаре была заморожена программа комплексного развития территорий (КРТ). Она запускалась с расчетом, что с помощью КРТ удастся провести оперативное обновление старых районов города и решить проблему ветхого и аварийного жилья. К моменту прихода в регион нового губернатора Вячеслава Федорищева в рамках этой программы было заключено семь договоров и еще 15 площадок вскоре должны были выставить на торги. Однако даже, казалось бы, уже согласованные проекты постоянно наталкивались на различные проблемы, в первую очередь с жителями этих районов, и, как итог, фактически к их реализации так и не приступили. А в ноябре и вовсе ее приостановили. Как рассказал председатель областного правительства Михаил Смирнов в интервью, опубликованном в начале января в одном из СМИ, «видны пробелы в областном законодательстве в сравнении с законодательством таких деятельных субъектов, как Башкирия, Татарстан, Нижегородская область. Там эти инструменты работают уже длительное время, а у нас просто нет «нормативки». Созданием этой базы мы сейчас занимаемся… Это очень сложная работа, и дальше я думаю, что в течение 2025 года будем еще что-то дописывать. В том числе с участием специалистов из отрасли. Мы пригласили застройщиков к участию в этой работе, попросили вносить предложения. Но эти предложения не должны сводиться к тому, чтобы сократить коэффициент парковочных мест с 1 до 0,1, потому что им так удобно и экономически выгодно.
Удобно и комфортно в новых кварталах должно быть людям», — подчеркнул чиновник.
Основной упор в этом процессе власти, по-видимому, делают на «утяжеление» таких проектов обязательствами по строительству социальной инфраструктуры. «Планируется формировать лоты для комплексного развития территорий, предполагающие, с одной стороны, расселение аварийного жилья, с другой стороны, строительство социальных объектов, обустройство общественных пространств. Мы сделаем так, чтобы появлялись не просто отдельные жилые комплексы, а новые кварталы. Потребность в таких новых современных благоустроенных жилых кварталах в Самаре очень высокая», — отмечал Михаил Смирнов.
И хотя финальную оценку нововведениям застройщики смогут дать только после того, как ознакомятся с конкретными сформированными правилами, уже сейчас очевидно, что такой подход дополнительно снизит рентабельность проектов КРТ для застройщиков, которая в последнее время и так заметно падает.
Справка
Статусом исторического поселения наделяются населенные пункты (или их части), в которых расположены утвержденные объекты культурного наследия (ОКН), а также те, что не включены в государственные охранные реестры, но имеют археологическую, архитектурную, историческую или социально-культурную ценность.
ВЯЧЕСЛАВ РАНДАЕВ, аналитик рынка недвижимости
Нагрузка на застройщиков выйдет приличная. Конечно, в конкретных цифрах ее сейчас выразить невозможно. Каждый объект уникален. Перед реставрацией или восстановлением должен быть подготовлен индивидуальный проект — только тогда можно примерно говорить о затратах. Единственное, что можно сказать наверняка: там, где у нас находятся именно архитектурные памятники в неудовлетворительном состоянии, эти затраты будут больше. Реставрация — это всегда процесс более затратный, чем новое строительство либо восстановление из новых материалов и с применением современных технологий. ЦГФО (ценные градоформирующие объекты. — Прим. ред.) в этом отношении будут давать чуть меньшую нагрузку, потому что они не требуют именно реставрационных работ. Для них, как правило, нужно только сохранение объекта или восстановление его первоначального исторического облика. Это проще. Но и объектов таких гораздо больше, чем памятников.
— Роман Щерба, Роман Лямшин
2024 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
