Действующий уже год запрет на предоставление третьим лицам сведений о владельцах недвижимости обеспечил дополнительную защиту персональных данных, но поставил в затруднительное положение многих граждан и ряд компаний.
Особенно заметно это проявилось в жилищно-коммунальной сфере, где возникли сложности с организацией общих собраний и взысканием задолженности. Замедлилось применение обеспечительных мер, возросла нагрузка на суды. Появились дополнительные риски при сделках с недвижимостью. Эксперты опасаются, что запрет в конечном итоге создал почву для нового вида мошенничества и повысил вероятность ухода от ответственности реальных должников.
До 1 марта 2023 года любой человек в России мог заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с данными о собственниках домов, квартир и прочих объектов недвижимости. Теперь получить сведения о собственниках, если ими являются физлица, невозможно. Изменения были внесены в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Первыми тревогу забили УК, ТСЖ и ЖСК, которым актуальные данные о собственниках необходимы для составления реестра собственников и проведения общих собраний. Ошибки в этих данных могут вылиться в обжалование принятых общим собранием решений, касающихся в том числе важных направлений по ремонту помещений, безопасности жильцов, договоров с поставщиками услуг или смены управляющей компании и так далее. Руководитель центра «ЖКХ Контроль Самарской области» Виктор Часовских полагает, что при сложившихся обстоятельствах вполне обоснованно предложение скорректировать законодательство таким образом, чтобы упростить процедуру доступа управляющим организациям.
Сценарий, что сами должники, незаконные перепланировщики квартир, захватчики общедомового имущества или просто замкнутые собственники самостоятельно предоставят данные в УК, весьма призрачен.
Блок других проблем оказался связан с взысканием задолженности за оказанные жилищно-коммунальные услуги. Здесь отмечается появление большого количества судебных приказов, вынесенных в отношении неактуальных собственников. «Из обращений граждан обозначилась проблема, что с них взыскивают задолженность по коммунальным платежам, в то время как они на момент взыскания владельцами недвижимого имущества уже не являлись, а взыскатель воспользовался устаревшими данными о собственнике», — говорит адвокат СОКА Наталья Глумова.
Стоит напомнить, что приказы выносятся в порядке упрощенного судопроизводства, без вызова сторон. Взыскатель обращается в суд с пакетом документов, подтверждающих наличие задолженности и ее расчет, после чего суд в течение 5 дней должен принять решение в отношении указанного должника. Если по какой-то причине должник не получит это решение и не поспешит обжаловать его, решение будет передано судебным приставам, которые могут сразу же обратить взыскание на счета или зарплату должника. После того как данные Росреестра были закрыты, многим организациям пришлось брать данные о собственниках из уже наработанной базы данных либо ждать, пока эти сведения уточнит суд.
В этом случае не каждый человек может самостоятельно и оперативно доказать, что он ненадлежащий ответчик, ведь в выписке из ЕГРН сведения о новом владельце показаны не будут.
Раньше подобные ошибки предотвращала работа с базой Росреестра. Практика была налажена, например, в ООО «ЭкоСтройРесурс» (ЭСР), который имеет статус регионального оператора Самарской области по обращению с твердыми коммунальными отходами. «Многие потребители пренебрегают обязанностью известить регоператора о заключенной сделке с недвижимостью. И если раньше перед обращением в суд мы за свой счет запрашивали по каждому адресу выписку с актуальными данными, то сейчас доступ к данным закрыт. База данных регионального оператора уменьшается пропорционально росту числа сделок с недвижимостью. И обновить эти данные никакой возможности нет», — говорит директор ООО «ЭкоСтройРесурс» Михаил Захаров.
За непредоставление информации собственник не несет никакой ответственности, а все риски и расходы ложатся на региональных операторов по обращению с ТКО и на управляющие организации.
Стоимость одной выписки при объемном запросе составляла от 0,5 до пяти рублей. Сейчас получение такой информации через нотариуса стоит 480 рублей и занимает много времени: личный прием, формирование запроса и получение выписки. Но и не каждый нотариус предоставляет данные по запросу. Ранее операция по получению выписки занимала около часа.
Теперь законодатель оставил лишь один вариант подачи заявления на выдачу судебного приказа без риска оформления его не на того собственника. Законы РФ сейчас предоставляют возможность подачи таких заявлений по взысканию задолженности по оплате помещения, расходов на капремонт, коммунальных услуг без указания ФИО, сообщили «СО» в Государственной жилищной инспекции Самарской области. «Если управляющим и ресурсоснабжающим организациям (РСО) неизвестны ФИО должника, то указанные сведения получаются судом самостоятельно, согласно п. 3 ч. 2 ст. 124 и п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ».
Многие организации стали сразу подавать запросы, не оперируя ранее полученными сведениями. «При обращении в суды сразу подается и ходатайство запросить необходимые сведения через уполномоченные органы», — сообщили «СО» в ООО «Самарские коммунальные системы».
Однако каждый такой запрос без ФИО увеличивает сроки рассмотрения дел в суде минимум на 2 месяца, говорят в ООО «ЭкоСтройРесурс». При том что взыскание с конкретных ФИО при упрощенном производстве может занять всего лишь месяц, начиная с момента подачи заявления и до начала взыскания средств со счетов. Теперь же сроки растут, и, как говорят в «СКС», «возник риск вообще не взыскать долг». Об удлинении сроков подобных процессов говорит и руководитель практики разрешения коммерческих споров АО «АБ «Земчихин и партнеры» Данила Лебедев.
Сложнее стало вести не только судебные дела. «В настоящее время отсутствует возможность получения данных и в отношении лицевых счетов, по которым отсутствуют долги. По ним уточнить/получить информацию сейчас вообще никак нельзя. Это усложняет учет», — говорят в «СКС».
«Проблема существует. Действительно, данных нет и трудно подавать исковые заявления в суды», — говорит Виктор Часовских. Решение для УК он видит в том, чтобы просить суд запрашивать эти данные заранее, минимум за полгода до окончания трехлетнего срока исковой давности. Иначе, пока выясняются данные должника, появятся основания для применения исковой давности. Правда, здесь есть свое но. Более раннее обращение в суд может потребовать увеличения ресурсов (времени и кадров) для подготовки заявлений, но не у всех компаний, которые управляют домами, в штате вообще есть профессиональные юристы. Так что обоснованными эксперт называет и обращения с предложением открыть такие данные для коммунальных компаний.
Директор ООО «ЭкоСтройРесурс» Михаил Захаров полагает, что обеспечить такой доступ для ресурсоснабжающих и других компаний сферы ЖКХ возможно через государственную информационную систему — ГИС ЖКХ. Ее платформа вполне может быть усовершенствована так, чтобы обеспечить и должный уровень защиты персональных данных граждан, и обеспечение коммунальных компаний сведениями, необходимыми для направления квитанций реальным собственникам, и для оперативной претензионно-исковой работы. Как замечает Михаил Захаров, «в наш цифровой век это вполне возможно».
Запрет на предоставление данных из Росреестра для ряда коммунальных компаний оказался сопряжен с другой проблемой — предоставления данных о зарегистрированных гражданах. И обе могут быть решены на платформе государственной информационной системы (ГИС) ЖКХ. Информация о зарегистрированных в квартире или доме гражданах имеет значение, в частности, для «Самарских коммунальных систем», так как плата за водоснабжение и водоотведение рассчитывается, исходя из числа зарегистрированных в жилых помещениях лиц. «Для правильного формирования платежных документов и общего учета потребления эти сведения необходимы», — подчеркивают в СКС.
Данные находятся в ведении управления Федеральной миграционной службы. При этом необходимо обратить внимание, что эти сведения недоступны не только для РСО, но и для самих граждан, поскольку справки о составе семьи также упразднены.
Такие сведения актуальны и для «мусорного» регоператора при начислениях во всех 27 муниципальных районах Самарской области, где стоимость услуги обращения с ТКО рассчитывается также из числа проживающих. Если бы сведения оперативно обновлялись бы миграционной службой через ГИС ЖКХ, то это помогло бы избежать многих конфликтов. Однако пока такого не происходит и платформа слабо используется для подобного межведомственного взаимодействия, констатируют в «ЭкоСтройРесурсе».
Список, указанный в части 13 статьи 62 закона о регистрации недвижимости, вполне логичный, но здесь нет ни коммунальных, ни управляющих организаций.
Без дополнительных условий персональные данные доступны сособственникам недвижимости и их супругам. В некоторых случаях сведения доступны кадастровому инженеру и нотариусу. Они могут направлять запрос в ЕГРН, но при этом обязательно должны обосновать его. Ограниченный доступ также имеют суды, некоторые органы власти и должностные лица.
Арбитражный управляющий может запросить выписку на собственность должника-банкрота. А нотариусы — если планируется сделка и есть совместное заявление правообладателя и лица, с которым он намерен заключить договор. Запрос также может быть обоснован целью защиты интересов гражданина, не имеющего доступа (например, если его квартиру залил сосед сверху и требуется информация о виновнике аварии).
Данные о собственнике вправе получить также лицо, связанное с владельцем недвижимости близкими родственными узами или самим объектом недвижимости (наследники или совладелец, арендатор и т.д.).
Наконец, ФИО собственника будут раскрыты в выписке ЕГРН, если добро на это даст он сам, направив в Росреестр соответствующее заявление.
Практика судебных приказов по долгам за коммунальные услуги в свое время позволила сократить сроки их рассмотрения и нагрузку на судей. А закрытие данных из ЕГРН ее увеличивает, считают юристы. Так считает, например, Наталья Глумова. «ФЗ от 18 марта 2023 года № 80-ФЗ сделал возможным обращение в суд о взыскании задолженности жилья, коммунальных услуг, взносов на капремонт без указания не только идентификационных сведений, но и даже ФИО должника. Что само по себе гарантирует доступ к правосудию, но в то же время увеличивает нагрузку на судей из-за направления дополнительных запросов», — замечает эксперт.
Дело не только в необходимости определить надлежащих ответчиков. Расчет суммы взыскания включает в себя также неустойку, которая зависит от того, когда и кем начал накапливаться долг, попадает ли он на период действия мораториев, которые вводились, например, в связи с ковидом, и т.д. Если собственник не менялся за период, за который рассчитывается долг, то ситуация относительно проста и взыскателю остается всего лишь ждать, пока суды получат ответ на соответствующий запрос. Однако если изменения были, при расчете долга и неустойки придется учитывать, какой собственник в какой период владел объектом недвижимости, менялось ли при этом их число, действовал ли в этот период мораторий на пени и т.д. Как замечает Данила Лебедев, возникает сложность в прогнозировании исхода дела: «Ведь даже в случае получения своевременного ответа на судебный запрос предсказать его содержание крайне затруднительно».
Можно приводить самые разные ситуации, которые повлияют на эти расчеты. Одна — когда собственник продал квартиру с долгами, а новый свой период оплачивал честно. Другая — когда собственник умер, квартира несколько месяцев пустовала, есть период вступления в наследство, а потом жилье могли быстро продать и перепродать…
Вариантов на самом деле бесчисленное множество, и если до 1 марта 2023 года взыскатели могли сразу учесть их, используя данные выписки из ЕГРН, то теперь ответ на запрос может привести к тому, что всю работы придется начинать по новой.
МИХАИЛ ЗАХАРОВ, директор ООО «ЭкоСтрой-Ресурс» — регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами
Часть сведений ЕГРН нужно сделать открытой для управляющих и ресурсоснабжающих компаний. Это единая позиция региональных операторов России.
Как обеспечить этот доступ? Например, через ГИС ЖКХ, которая пока никак не объединена с данными Рос-реестра, но в идеале такая синхронизация должна быть.
Если организовать межведомственное взаимодействие, потребителю не нужно будет ходить за справками и постфактум что-то доказывать. Сейчас получается, что закон защитил персональные данные, но одновременно обременил граждан России.
На сайте ГИС ЖКХ год назад публиковалась новость о разработке сервиса, функционал которого позволит организациям вести претензионно-судебную работу, несмотря на ограничение доступа к персональным данным в ЕГРН. Но до настоящего момента это не реализовано.
В ГИС ЖКХ стоило бы загружать и сведения о числе зарегистрированных по каждому адресу. Эти данные нужны для работы в 27 муниципальных районах Самарской области, где стоимость услуги обращения с ТКО рассчитывается исходя из числа проживающих. ФИО не нужны.
Но миграционная служба таких данных не дает и в ГИС ЖКХ не загружает. Мы обращались к представителям ФМС, чтобы нам такой доступ предоставили о числе зарегистрированных, но получили отказ. Профессиональное сообщество Ассоциация «Чистая страна» обращалось в профильное Министерство природных ресурсов, а также в Государственную думу. На сегодня решения данного вопроса нет.
ВИКТОР ЧАСОВСКИХ, руководитель регионального центра общественного контроля «ЖКХ Контроль Самарской области», председатель Общественного совета при министерстве энергетики и ЖКХ Самарской области
Предложение частично открыть эти данные коммунальным компаниям обоснованно, и касается это прежде всего общих собраний собственников многоквартирных домов. Такое собрание невозможно провести, не зная собственника и площадей, которыми он владеет. Общее собрание собственников — основа всего. Без этого никакие решения по многоквартирным домам приниматься не будут. Провести собрания правильно, с соответствующим кворумом, чтобы потом никто не оспорил принятые решения, — это задача, и в новых условиях это задача трудно выполнимая. Да, сейчас есть другие варианты, например голосование через ГИС ЖКХ. Но такой вариант пока не нашел большой поддержки, так как не у всех есть интернет и компьютер, многие по-прежнему голосуют бумажными бюллетенями. Нужно иметь данные по собственникам — это действительно крайне необходимо.
НАТАЛЬЯ ГЛУМОВА, адвокат Самарской областной коллегии адвокатов
С 1 марта 2023 года изменился порядок получения сведений из ЕГРН — Росреестр не будет указывать ФИО собственников недвижимости, если выписку заказывает посторонний человек. Это подпадает под понятие раскрытия персональных данных. Изменения сильно осложнили работу юристов как по вопросам взыскания задолженности с владельца недвижимого имущества, так и при заявлении ходатайств о применении обеспечительных мер.
Невозможность для юриста самостоятельно и оперативно получить полные актуальные сведения, подтверждающие принадлежность недвижимого имущества должнику или ответчику по делу, может вызвать сомнение о надлежащем ответчике, а также замедляет решение вопроса о применении обеспечительных мер, которые могли бы в дальнейшем обеспечить своевременное и полное исполнение решения суда, если речь идет о крупных суммах взыскания. Думаю, что закрытие персональных данных в ЕГРН создало неудобства и в работе риелторов.
ДАНИЛА ЛЕБЕДЕВ, руководитель практики разрешения коммерческих споров АО «АБ «Земчихин и партнеры»
Если до внесения изменений в Закон о персональных данных сбор необходимых для формирования правовой позиции сведений сторона по делу могла осуществить еще до начала судебного разбирательства, то сейчас для получения сведений требуется соответствующий запрос суда. Сложность состоит и в прогнозировании исхода дела — ведь даже в случае получения своевременного ответа на судебный запрос предсказать его содержание крайне затруднительно.
Возрастает риск осуществления именно сделок с объектами недвижимости.
У добросовестных приобретателей недвижимого имущества уменьшилось количество способов собрать необходимое количество достоверной информации о предмете их интереса. И наоборот, у лица, вознамерившегося ввести своего контрагента в заблуждение, добавился дополнительный инструмент.
Поскольку обсуждаемые изменения внесены в закон относительно недавно, оценка последствий этих изменений еще только предстоит.
— Людмила Николаева
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
