Застройщик Сухой Самарки переиграл оппонентов своего проекта

Доводы о произрастании тут краснокнижного бубенчика лилиелистного и сосудистых растений, которыми оперировали недовольные в Ленинском районном суде, желаемого эффекта не возымели. А 24 января останавливать застройку на Сухой Самарке отказались и в областном суде. Теперь «Фарн-Строй» сможет разморозить масштабный проект, если, конечно, захочет.

В апреле 2024 года дума Самары утвердила генплан и изменения в правилах застройки и землепользования областной столицы. В связи с этим территория в районе ул. Белорусской и Флотской в пос. Сухая Самарка Куйбышевского района попала в зону Ж-4 — многоэтажных жилых домов. Вскоре был объявлен аукцион, по результатам которого право на комплексное освоение этой территории получило ООО «СЗ «Фарн-Строй» — компания, подконтрольная родственникам основателя группы «Амонд» Ростислава Хугаева.

Планы обновления территории вызвали недовольство ряда жителей соседних домов, и они выступили против перспектив появления 160-170 тыс. кв. м современного жилья в данной локации. В июле того же года инициативная группа из 144 человек обратилась в Самарский областной суд с иском к городской думе, администрации Самары, двум городским департаментам — управления имуществом и градостроительства, а также к региональному минимуществу. Недовольные потребовали признать незаконным постановление «О комплексном развитии территории (КРТ) жилой застройки, расположенной в границах улиц Белорусской, Флотской…», признать недействительными результаты соответствующего аукциона и последующего договора с ООО «СЗ «Фарн-Строй», запретить ведомствам выдавать разрешительную документацию на застройку и вырубку деревьев на предполагаемой строительной площадке, обязать власти рассмотреть вопрос придания спорной территории статуса памятника природы, особо охраняемой природной территории (ООПТ) регионального значения. К этому процессу вскоре подключился и бывший тогда депутатом Государственной думы Александр Хинштейн, заявив, что территория должна стать рекреационной зоной. По итогам организованного им в сентябре 2024 года совещания в мэрии Самары появилось решение приостановить все работы до завершения судебной тяжбы.

В августе все того же 2024-го в Ленинский районный суд поступил коллективный иск от группы граждан. Судя по опубликованным материалам дела, в нем предъявлены, по сути, аналогичные требования — признать незаконным постановление о КРТ в Сухой Самарке. В качестве ответчиков указаны глава Самары, городская администрация, а также департаменты градостроительства и управления имуществом областной столицы.

В ходе разбирательств истцы заявили, что жители Куйбышевского района якобы были введены администрацией города в заблуждение, так как на торги выставили участок больше, нежели указанный в проекте КРТ. Под освоение попадают охранные зоны русел рек, нефтепровода «Куйбышев — Брянск». А также участки с лесом, в 2020 году вошедшие в социальный проект «Экопарк Самарская Венеция — территория ЗОЖ», целью которого было сохранение природной дубовой рощи и создание территории здорового образа жизни в шаговой доступности для горожан. Проект, как утверждали активисты, реализовывался при поддержке администрации Самары. КРТ, по мнению граждан, нанесет непоправимый ущерб единственной озелененной территории в поселке. В целом указанные в КРТ параметры застройки, подчеркивали истцы, не укладываются в нормы по плотности населения, обеспечению жителей парковочными местами и объектами социальной инфраструктуры, по транспортной нагрузке. Если верить содержанию исковых требований, проблемы с жизненным пространством возникали бы не только у людей, но и у бубенчика лилиелистного. Его произрастание в данной местности использовалось в качестве отдельного аргумента против КРТ этой территории. Как указано в документации, сотрудники Института экологии Волжского бассейна Российской академии наук и Самарского государственного социально-педагогического университета выявили здесь «разнообразие сосудистых растений, разнообразных видов насекомых и позвоночных, из числа краснокнижных видов». К таковым относится и краснокнижное растение бубенчик лилиелистный.

Несмотря на обширный перечень аргументов противников застройки Сухой Самарки, суд с их доводами не согласился. Он рассудил, что оспариваемые нормативные акты приняты в соответствии с действующим законодательством и при соблюдении установленного порядка. При этом отдельно суд подчеркнул, что ссылки на негативную экологическую обстановку и неблагоприятные условия проживания граждан нельзя использовать в качестве оснований для отмены постановлений. Так как «указанные обстоятельства не препятствуют принятию решения о комплексном развитии территории в соответствии с положениями главы 10 Градостроительного кодекса РФ». В итоге в конце ноября 2024 года в удовлетворении исковых требований по данному делу отказано.

В середине декабря на решение Ленинского районного суда была подана апелляционная жалоба. Поначалу ее оставили без движения, но 10 января — после устранения недостатков — передали для рассмотрения в суд. Апелляционная инстанция своего вердикта еще не вынесла. При этом эксперты допускали, что он может оказать влияние на итоги параллельного процесса в областном суде. «В практике бывают случаи, когда очень похожие споры рассматриваются в разных делах. Если предмет и основания иска схожи, действительно есть вероятность того, что во втором процессе будут ориентироваться на вступивший в силу судебный акт по первому, — рассуждает член Палаты адвокатов Самарской области Антон Приставко. — В нашем законодательстве есть требования о том, чтобы судебные акты не противоречили друг другу. Если одно решение вступило в силу, а другой процесс еще идет — суд там не может вынести полностью противоположный вердикт. Тут признали постановление незаконным, а тут — не признали. Такого у нас закон не допускает. Поэтому обычно, когда дела максимально близки по смыслу, основаниям и последствиям, одно из них приостанавливается по ходатайству в другом. Одно дело рассматривается, выносится судебный акт, и потом уже возобновляется производство по второму». Никаких противоречий в итоге и не получилось — 24 января рамках параллельного процесса и Самарский областной суд отказал в требованиях инициативной группе жителей Сухой Самарки приостановить комплексную застройку территории.

Выиграли бой, но война еще впереди

Трансформация всей программы КРТ может обессмыслить победы «Фарн-Строя».

При запуске программы комплексного развития территорий предполагалось, что она позволит относительно быстро начать обновление старых районов города и решить проблему ветхого и аварийного жилья. Было сформировано порядка двух с половиной десятков площадок для реализации этих проектов, для семи из них в 2023-2024 гг. удалось найти инвесторов. Но остальные так и остались невостребованными застройщиками.

Очевидной причиной этого стали конфликты, которые практически сразу возникли вокруг попыток реновации городских территорий. Как правило, суть их заключалась в спорах по поводу компенсаций за изымаемое жилье. Сумма денежных выплат за изъятые квартиры определялась после обязательной процедуры оценки рыночной стоимости недвижимости — и многих собственников предложенные им суммы не удовлетворяли. Не соглашались они и на получение компенсационных квартир вместо выплат, не желая покидать родные районы или опасаясь получить жилье на самой окраине города. Еще одним поводом для споров стал вопрос о признании домов аварийными и ветхими. Такие объекты в рамках КРТ определяются под снос независимо от желаний жителей, в то время как дома без этого клейма могли сохраняться, если большинство собственников в них не соглашались на расселение. По итогу первых лет действия программы ни один из проектов, на которые все-таки нашлись инвесторы, так и не вышел на стадию реализации.

После смены власти в самарском регионе программу комплексного развития территорий чиновники объявили замороженной. Как заявлялось — для определения мер, которые позволят избавить ее от существующих недостатков. Как отметил врио главы Самары Иван Носков в декабре прошлого года в интервью «СО», проекты КРТ теперь планируется перезапустить с возможностью корректировок и изменений в уже заключенных договорах с застройщиками.

Чем это решение обернется для Самары, пока нельзя утверждать с уверенностью. Проекты КРТ несут для застройщиков крайне высокие финансовые и временные затраты при относительно невысокой рентабельности, поэтому далеко не все компании готовы работать по ним. Пересмотр механизмов может дополнительно снизить их привлекательность для строительства. И стать поводом расторгнуть соглашения для тех, кто уже взялся за комплексное развитие, но столкнулся с непредвиденными затруднениями.

Именно это произошло с площадкой «Фарн-Строя». Найти альтернативных инвесторов в сложившихся экономических условиях и в разгар перенастройки градостроительной политики в масштабах региона, возможно, станет задачей неподъемной. В результате обновление Самары придется осуществлять за счет бюджетных ресурсов, а не частных — то есть путем использования механизма, на который в бюджете попросту нет денег. Либо реновацию придется отложить в долгий ящик.

Теперь, после победы «Фарн-Строя» в судах, у него появилась возможность начать осваивать территорию на Сухой Самарке. Но вряд ли компания станет это делать без санкции и поддержки со стороны властей.

— Роман Щерба