Девелоперам ставят рамки: Новые нормативы скорректируют работу самарских застройщиков

Их придется учитывать при планировке и проектировании территорий для комплексного развития в целях жилищного строительства.

Новые нормативы устанавливают жесткие требования по плотности населения микрорайонов, обеспеченности жильем и машино-местами.

Это может серьезно повлиять на осуществление уже разработанных проектов местных застройщиков и их планы освоения новых площадок. Региональные нормативы градостроительного проектирования были утверждены приказами министерства строительства Самарской области от 25 декабря 2008 года и от 24 декабря 2014 года.

Данные нормативы должны учитываться муниципалитетами при разработке схем территориального планирования, генеральных планов, правил застройки и землепользования и документов территориального планирования.

Также указывается, что нормативы применяются при предоставлении площадок по программам развития застроенных территорий и комплексного освоения земель в целях жилищного строительства.

В министерстве строительства Самарской области сообщили «Самарскому Обозрнению», что изменения в приказ «Об утверждении региональных нормативов градостроительной деятельности» внесут во втором квартале 2022 года. Необходимость обновления в ведомстве объяснили тем, что с момента вступления в силу приказа от 2008 года в Градостроительный кодекс РФ был внесен ряд поправок и изменений.

В департаменте градостроительства Самары на запрос издания пояснили, что документом территориального планирования для муниципалитета является Генеральный план.

Местные нормативы градостроительного проектирования Самары утверждены решением гордумы от 7 февраля 2019 года.

«Региональные нормативы градостроительного проектирования могут оказать влияние на вышеуказанные виды документов в случае, если будут изменены и установлены новые предельные значения расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами местного значения населения и предельные значения расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов.

Решение вопроса о том, потребуется ли разработка новых или корректировка действующих документов планирования, зависит от оценочного фактора после внесения изменений в региональные нормативы градостроительного проектирования», — рассказали в департаменте градостроительства.

Согласно проекту документа, с которым удалось ознакомиться журналистам «Самарского Обозрения», корректировать в нем планируют пять глав.

В главе 2 «Термины и определения» прописывается, что представляют собой элементы планировочной структуры (планировочные единицы), такие, как жилой район, микрорайон, квартал, расчетная плотность населения, расчетная плотность планировочной единицы, расчетная численность населения, общая площадь жилого фонда, коэффициент застройки.

Помимо этого, расшифровываются понятия, связанные с высотой строений, шаговой доступностью, общей площадью квартиры и хранением автомобилей.

За планировочную единицу для подготовки документации по планировке предлагается принимать территории площадью до 10 га.

Впервые в региональные нормативы внесено несколько конкретных показателей. Так, устанавливается, что расчетная плотность микрорайона не должна превышать 450 человек на 1 га земли. Размер жилого квартала составляет от 1 до 10 га. Норма обеспеченности жильем на одного человека теперь не может быть менее 35 кв.м.

Дополнения вносятся также в главу 5 «Жилые зоны». Согласно им, при планировке жилой застройки необходимо обязательно учитывать минимальный уровень социальной инфраструктуры — школ, детских садов и объектов спортивного назначения.

При строительстве жилых домов выше 12 этажей первые этажи должны быть нежилыми, причем их высота — не меньше 4,2 метра.

На дворовой территории должны размещаться детские игровые площадки, площадки для отдыха взрослого населения, для занятий физкультурой, для хозяйственных целей, для выгула собак и для стоянки автомобилей.

В этой же главе вводятся нормативы по размещению мест для машин. В населенных пунктах с численностью свыше 300 тысяч человек должно быть предусмотрено 1 машино-место на 80 кв. м. В населенных пунктах с населением от 100 до 300 тыс. человек — 1 машино-место на 100 кв. м.

Для прочих населенных пунктов — 1 машино-место на 120 кв. м. При этом 80% машино-мест должны быть для постоянного хранения автомобилей, и 20% — для временного.

Некоторые существующие сейчас нормативы предполагают довольно жесткие требования к строителям.

Так, девелоперы в областной столице обязаны обеспечивать жилые дома машино-местами по коэффициенту, равному единице.

Это означает, что на одну квартиру необходимо запроектировать одно место для автомобиля.

Однако, согласно сложившейся практике, компании очень часто получают от мэрии спецразрешения на уменьшение коэффициента до 0,5 (1 машино-место на 2 квартиры) или даже 0,1 (1 машино-место на 10 квартир).

Норматив обеспеченности жильем на одного человека, установленный теперь в 35 кв. м, также предполагается более высоким, чем по России. Стандартный федеральный показатель составляет 33 кв. м на одного человека.

В градостроительных нормативах для Московской области и вовсе предусматривается 28 кв.м жилья на человека.

Норматив по плотности населения, судя по всему, пока на территории области соблюдается девелоперами произвольно.

Так, в одном из крупнейших региональных проектов комплексного освоения — «Южном городе» — планируют к 2032 году площадь застройки увеличить до 2064 га. Население к этому времени составит 325 тыс. человек.

Таким образом, плотность составит 157 человек на 1 га земли, при новом нормативе в 450 человек. По другой крупной стройке — «Кошелев-проекту» — сообщалось, что на 2016 год застроено 165 га. Население же на тот момент достигало 100-125 тыс. человек. Соответственно, там плотность достигла 750 человек на 1 га.

Первый заместитель председателя комитета Государственной думы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимир Кошелев говорит, что в Самарской области региональные нормативы градостроительного проектирования не менялись с 2014 года, и «попытки привести их к параметрам, отвечающим требованиям времени, удобным для конечного потребителя и гармоничного развития территорий, только приветствуются».

В то же время, по мнению парламентария, есть необходимость в дальнейшей корректировке нормативов.

«В настоящий момент плотность населения, согласно нормативам градостроительного проектирования в Самарской области, имеет расчетную величину.

Она зависит от ряда факторов: площадь участка, высотность зданий, их жилая площадь. Стандарты комплексного развития территорий, подготовленные АО «ДОМ.РФ» по поручению Председателя Правительства РФ, тоже имеют градацию по плотности населения в зависимости от типа застройки: малоэтажная, среднеэтажная, высотная.

Убежден, что подобную градацию также необходимо отразить при внесении изменений в региональные нормативы. Согласен с тем, что более разумно норматив по парковкам привязывать к метрам, а не количеству квартир.

Однако абсолютно уверен в том, что нельзя привязывать расположение парковок к тому участку, где строится дом. Если невозможно разместить то количество парковок, которое установлено нормативами, на участке строительства, необходимо предусмотреть норматив пешеходной доступности мест для хранения автомобилей», — резюмирует Владимир Кошелев.

Доцент кафедры городского и регионального развития Высшей школы урбанистики им. А.А. Высоковского Виталий Стадников говорит, что нормативы при проектировании жилых микрорайонов можно обходить.

«Еще с советских времен идет нормирование не от участка, а от какой-то абстрактной планировочной единицы, границы которой определяются по желанию застройщиков. А мерить нормативы надо по участкам.

Потому что границы квартала и микрорайона юридически никак не определены. Можно рассчитать 450 человек на гектар, просто включив в расчет находящийся рядом с объектом лес, какой-нибудь парк или стадион. Включаете в расчеты дополнительную площадь, и плотность населения «размазывается».

Когда же речь идет об участке, то это невозможно. Да и вообще плотность населения в Самаре почти никем нигде не учитывается. Есть у нас и районы с плотностью 800 человек на гектар, и даже больше — где-нибудь на 6-й просеке. Не считали ее раньше и не будут считать дальше», — уверен эксперт.

Финансовый директор ГК «Град» Александр Банников также напоминает, что показатель расчетной плотности микрорайона в 450 человек на 1 га был утвержден еще в советские времена.

«Он существует до сих пор, по идее, его никто не отменял. Но кто-то отходит от него, кто-то придерживается. На сегодняшний день ситуация по нормативу, связанному с количеством машино-мест, хуже, чем предполагаемая сегодня — одно машино-место на одну квартиру. Так что ничего не изменится», — говорит он.

ВИТАЛИЙ СТАДНИКОВ, доцент кафедры городского и регионального развития Высшей школы урбанистики им. А.А. Высоковского

Когда у застройщика есть определенный участок и именно по отношению к нему все нормируется — в такой ситуации сразу понятно, кто отвечает и за что. Сейчас этого не будет.

И в принципе за новыми нормативами не стоит никакой идеологии городского развития. Это нормативы просто ради нормативов.

Что касается машино-мест — тут опять-таки надо считать от участка. Иначе будут учитывать места где-нибудь через дорогу, в 800 метрах, в каком-нибудь гаражном кооперативе или еще черт знает где. Ровно как происходит и сейчас.

Сносится где-нибудь в центре города квартал, а машино-места, школы, сады находятся на периферии. То есть на участках, которые вообще никакого отношения к застройщику не имеют, но почему-то включаются в расчет.

И квартиры-студии будут дальше строить. Просто опять нормативы станут размазывать. Там ведь смысл в том, что застройщик может строить любые квартиры, хоть по 10 квадратных метров. Но у него будут еще и квартиры по 60, 70 метров, «двушки», «трешки».

Получится некая общая жилая площадь, ее поделят на те самые 35 метров — и получат расчетное население объекта.

Для того чтобы просто занизить его для дальнейшего расчета количества мест в детских садах и школах.

ВЛАДИМИР КОШЕЛЕВ, первый заместитель председателя комитета Государственной думы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству

Уверен, что создание современных жилых районов придется по душе жителям, а застройщики, которые найдут комфортный баланс площадей и общественных зон, создадут конкурентное преимущество своему проекту и в итоге останутся в выигрыше.

Что касается нормы обеспеченности жильем на одного человека, то сегодня она ниже, чем указано в новых нормативах. Кроме того, она определяется в зависимости от отнесения квартир к тому или иному классу (стандартное, комфортное, бизнес).

Исходя из этого, рассчитываются и нормы обеспеченности социальными объектами. Поэтому нужно подойти к обоснованию данных расчетов очень взвешенно.

Проблема парковок более остро стоит при точечном строительстве, чем при комплексном развитии территорий.

Например, в Самаре все нормативы по парковкам обходятся за счет получения разрешений на отклонение от предельных параметров.

Нонсенс, когда при проектировании жилых комплексов бизнес-класса на 100 квартир в ряде случаев приходится семь парковочных мест.

— Руфия Кутляева