Для улучшения вашего пользовательского опыта мы используем файлы cookie. Узнать больше
Возбуждены новые уголовные дела в отношении недобросовестных самарских бизнесменов и чиновников-муниципалов — громкий скандал с преследованием бизнесмена Никиты Петухова словно распахнул ящик Пандоры с секретами приватизации нежилой недвижимости в столице региона. Фабула новых дел пока не раскрывается, но известно, что только за последние пять лет по фиктивным «медицинским» или «образовательным» основаниям в Самаре отчуждено более 50 тысяч кв. метров под офисы, которые позже распродавались по рыночной цене.
Один из самых громких скандалов начала августа 2025 года разразился после задержания и последующего ареста известного самарского девелопера, гендиректора консалтинговой компании Real Estate Create (REC) Никиты Петухова. Петухов давно работал с недвижимостью, а последние несколько лет увлекся реновацией исторических зданий и созданием творческих кластеров. В Самаре REC запустила творческие кластеры «8 студий», «Есенин flats» около Троицкого рынка и «Артист» на улице Ленинградской, а затем и «Станкозавод», которым Петухов первое время руководил.
Однако, как удалось выяснить «Самарскому обозрению», фабула уголовного дела Петухова от реновации далека, а связано оно со льготной схемой выкупа нежилой недвижимости.
Как установили силовики, в ноябре 2020 года компания Петухова «Перспектива» заключила с ДУИ Самары договор аренды нежилого помещения в доме №155 на улице Ново-Садовой. Одним из условий заключения договора было использование арендуемого объекта нежилого фонда для осуществления образовательной деятельности. Такие организации (как и медицинские) имеют право преимущественного выкупа своего офиса по сниженной цене.
На протяжении всего срока действия договора аренды ООО «Перспектива» указанную в договоре образовательную деятельность не осуществляло, после чего получило преимущественное право приватизации помещения. В январе 2023 года «Перспектива» выкупила у ДУИ арендуемый объект за 1,8 млн рублей при реальной стоимости помещения более 8,612 млн рублей. Разница между двумя этими суммами составила ущерб по уголовному делу о мошенничестве в особо крупном размере, по которому и привлекли Петухова. И его уголовное дело, по всей видимости, далеко не единственное.
В настоящее время мэрия Самары вместе с силовиками реанимировала целый ряд похожих сделок с недвижимостью, которая выдавалась под образовательные и медицинские проекты и затем продавалась арендаторам без торгов по сниженной цене. Одна из этих историй сейчас разворачивается в суде Кировского района. Она касается приватизации нежилого помещения площадью 285,5 кв. метра в доме №79 на улице Свободы. Помещение было выдано ООО «Медцентр» под медицинскую деятельность, позже недвижимость была выкуплена арендатором за 4,866 млн рублей и перепродана по рыночной цене. Теперь ДУИ Самары подало иски к новым собственникам размежеванных помещений, которые этому совсем не рады. В исковом заявлении указано, что договор заключен без торгов вследствие аффилированности начальника отдела приватизации и организации продаж управления по работе с муниципальным имуществом департамента Татьяны Кадетовой с ООО «Медцентр».
По данным мэрии, по фиктивным «медицинским» и «образовательным» схемам только в последние 5 лет в Самаре приватизировано более 50 тысяч кв. метров недвижимости. Это те самые социально значимые виды деятельности, которые позволяют легально уйти от конкурентной процедуры. При этом при принятии решения о реализации права преимущественного выкупа имущества по заниженной цене и в рассрочку факт использования этого самого имущества не проверялся годами. В результате муниципальные нежилые помещения без законных на то оснований выбывали в частные руки.
Как пояснил «СО» источник в правоохранительных структурах, многочисленные факты злоупотребления правом, нарушение условий получения преференции и предоставление ложных сведений о деятельности предпринимателями и неосуществление контроля и полноценной проверки сотрудниками профильных структур уже привели к возбуждению ряда уголовных дел. Дело Никиты Петухова стало первым в этом ряду, но далеко не единственным. Чиновники, которые курировали в мэрии данное направление работы, либо уволились, либо тоже находятся под следствием. Большую часть сомнительных договоров аренды или купли-продажи подписывали тогдашний замруководителя ДУИ по имущественному комплексу Сергей Каргин либо и.о. замруководителя ДУИ по имущественному комплексу Маргарита Соколова.
По данным «СО», особый интерес силовики проявляют сейчас к 27 нежилым помещениям общей площадью 4752 квадратных метра, проданных за 94,325 млн рублей (реальная цена может быть в разы больше). В их число входят и помещения, выкупленные «Перспективой» и «Медцентром». Еще 6 помещений находятся в жилых домах в Советском районе — на улицах Александра Матросова, Запорожской, Физкультурной, Свободы. Это обычные пятиэтажки на окраине, первые этажи которых заняты магазинами, салонами красоты и пунктами выдачи. Между тем помещения здесь выдавались для осуществления медицинской деятельности и для организации учебных классов дополнительного профессионального образования.
В Октябрьском районе силовики проверяют 5 помещений. Три из них расположены в доме №84 на улице Полевой, все выданы под образовательную деятельность. Общая площадь офисов — около 640 квадратных метров. В здании есть пункт выдачи магазина шин «4 точки», а вот образовательные организации на картах не отмечены.
В доме №4 на улице Ново-Садовой под медицинскую деятельность выдали около 195 квадратных метров. Офис медицинской компании площадью 118,2 кв. метра должен был располагаться и в доме №34 на улице Артиллерийской (но на первом этаже этого пятиэтажного дома расположен только хостел «Гостиница Московская»).
В Кировском районе под «медицинские» организации выделялось 7 нежилых помещений, из них пять — в «сталинке» на проспекте Кирова, 225. В здании замечены салон красоты, офис «броволога» и школа-студия ногтевого сервиса. Еще один «медицинский» офис должен располагаться в доме №162 на улице Ташкентской, но пока тут есть только столярная мастерская, салон красоты «Изюминка» и магазин низких цен «За грош». Около 150 кв. метров выделялось под офис медицинской компании и в доме №39 на улице Минской.
В Самарском районе вопросы у правоохранителей вызвали нежилые помещения в доме №44 на улице Максима Горького (выдано под образовательную деятельность) и в доме №113 на улице Куйбышева (выдано под размещение классов профессионального и дополнительного образования детей и взрослых, творческие мастерские, вспомогательные, подсобные и складские помещения). Общая площадь двух офисов — 182,4 кв. метра.
В Ленинском районе арендаторы афишировали свою готовность вести образовательную деятельность в доме №19 на улице Красноармейской, напротив площади Куйбышева. Здесь выкуплено 113,7 кв. метра нежилой недвижимости за гуманные 3,225 млн рублей. Медицинский офис в доме №128 на улице Садовой вряд ли когда-то найдут — дом уже снесен. Еще один медицинский офис якобы расположен в доме №36 на улице Молодогвардейской, рядом с отделом полиции Самарского района.
В Железнодорожном районе под деятельность медицинской организации выкуплено 94,5 кв. метра в доме №55 на улице Гагарина. В доме замечены кафе «Царский шашлык», магазин «Чебоксарский трикотаж», пункт выдачи «Озон», две точки по продаже цветов, магазины строительной и алкогольной тематики. В Красноглинском районе в доме №3 на улице Симферопольской тоже должен был располагаться медицинский офис площадью 107,8 кв. метра, но пока здесь есть только салон красоты и центр печати и рекламы. Словом, силовикам в ближайшее время будет чем заняться. Раскрывать подобные преступления несложно, как показывает случай с Никитой Петуховым. Достаточно просто поискать по сомнительному адресу медицинскую либо образовательную организацию, которой в льготном порядке была предоставлена нежилая недвижимость. И что-то подсказывает, что ничего подобного по этим адресам силовики не найдут, как ни будут стараться.
Мошенники, приватизировавшие в Самаре нежилую недвижимость по «медицинским» и «образовательным» схемам, воспользовались рядом лакун в законодательстве и пресловутым «человеческим фактором». Как пояснил «СО» источник в правоохранительных структурах, в настоящее время законом предусмотрены так называемые общие и специальные способы отчуждения объектов недвижимого имущества из муниципальной собственности. Описываемые способы относятся исключительно к нежилым помещениям.
Общий способ подразумевает включение объектов в прогнозный план приватизации, его оценку и продажу путем проведения аукциона в целях получения максимально возможного дохода в бюджет.
Специальный способ — это мера поддержки для малых и средних предпринимателей, осуществляющих социально значимую деятельность: образовательную или медицинскую. Этот механизм реализуется без торгов, он предусматривает возможность рассрочки от 5 до 7 лет. Для приобретения имущества таким способом предпринимателю необходимо заключить договор аренды, соблюдать принятые по договору обязательства в части своевременного внесения платежей, а также использования арендованного имущества согласно его назначению, определенному договором. При соблюдении этих условий у предпринимателя появляется преимущественное право выкупа данного объекта, при этом период использования имущества по договору аренды, дающий такое право, ранее составлял 2 года, в настоящее время законодатель сократил срок до 1 года.
«Мера позитивная, действенная, направлена на поддержку малого и среднего бизнеса. По прошествии установленного минимального срока предприниматель обращается к собственнику за выкупом, и собственник обязан продать это имущество. Способ оплаты — в рассрочку или без рассрочки — предприниматель определяет самостоятельно», — говорит источник «СО».
Отказать в продаже можно при наличии замечаний к деятельности арендатора: это использование имущества, не соответствующее указанной в договоре аренды деятельности, наличие на момент подачи заявления о приобретении имущества в собственность долга по арендной плате и пеням, иные факты нарушения условий договора аренды.
По словам источника «СО», если арендатор выполняет возложенные на него договором обязанности: осуществляет регулярные оплаты, поддерживает арендуемый объект в чистоте, ремонтирует, использует по назначению, то «правовых оснований отказать добросовестному предпринимателю в реализации его законного права купить арендованный объект и развивать свою предпринимательскую инициативу уже в собственном здании или помещении у арендодателя нет. Примером тому служит ряд успешно заключенных договоров купли-продажи с субъектами малого и среднего предпринимательства».
Вместе с тем при проведении анализа отчуждаемых объектов муниципальной собственности, по которым арендаторами реализовано право преимущественного выкупа, всплыли многочисленные примеры злоупотребления своим правом со стороны арендаторов. И данное злоупотребление могло быть реализовано как самостоятельно предпринимателем, так и при поддержке лиц на стороне продавца или третьих лиц, задействованных в процессе, например оценщиков (тот самый «человеческий фактор»).
Именно поэтому продавцу муниципальной недвижимости следует соблюдать аккуратность и внимание еще на этапе заключения договора аренды со «льготниками». Например, оценка бывает двух видов: реальная и заниженная, это надо учитывать. После проведения оценки имущество может быть выставлено на торги, в результате которых цена аренды может сильно подрасти (например, с 45 тыс. рублей до 236 тыс. рублей в месяц), а можно обойтись и вообще без торгов, отдав все по начальной цене, в случае если арендатор занимается медицинской и образовательной деятельностью.
После заключения договора начинается период использования объекта, который также протекает по-разному. Предприниматель может эксплуатировать объект в соответствии с целями аренды, а может просто оборудовать офис, содержать его в чистоте, исправно платить аренду и ни разу не появляться в помещении до дня выкупа. В первых двух случаях оснований для отказа в реализации права выкупа нет, если договор аренды был заключен по результатам аукциона.
Порой предприниматель сдает арендуемое помещение в субаренду и извлекает прибыль до дня выкупа. Это также не лишает его возможности выкупа помещения, если субаренда была согласована с собственником, а если не была — это самостоятельное основание для расторжения договора аренды и отказа в выкупе.
И, наконец, возможен вариант, когда предприниматель ни разу не появляется в арендуемом объекте, исправно платит аренду и ждет наступления срока для выкупа. Этот случай свидетельствует о мнимости заключаемого договора аренды и влечет расторжение договора аренды, отказ от заключения договора купли-продажи. А если факт мнимости выявлен после совершения купли-продажи, то расторжение такой сделки возможно в судебном порядке.
Эксперты «СО» считают, что при условии надлежащего контроля со стороны собственника помещений — муниципалитета — нарушений в приватизации можно избежать. «Несложно проверить деятельность департаментов и различных ведомств по всем сделкам и принятым решениям, чтобы найти или исключить нарушения», — считает управляющий партнер АБ «Мирзоян, Селиванова и партнеры» Сергей Мирзоян. «В настоящее время имеется положительная тенденция превентивных мер со стороны налогового органа и прокуратуры, которые организуют регулярные проверки на предмет фактического местонахождения юридического лица по адресу его регистрации. Данные мероприятия смогут решить не только эту проблему, но и другие, тесно связанные с регистрацией любых фиктивных организаций», — уверен адвокат АБ «Земчихин и партнеры» Владислав Федосеенко.
АНТОН АТЯСКИН, адвокат АБ «Яблоков и партнеры»
Законодательство о приватизации предусматривает, что если покупатель государственного или муниципального имущества не имел законного права на его приобретение, соответствующая сделка является ничтожной.
Наряду с этим такое обстоятельство, как нарушение обязанности сохранять назначение (профиль) приватизированного объекта, может использоваться истцом в суде при обосновании необходимости его истребования.
Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года.
Владелец приватизированного имущества в рамках спора об истребовании его в публичную собственность вправе заявить о пропуске истцом срока исковой давности. На подобные случаи не распространяется сформулированная Конституционным судом РФ правовая позиция о неприменении сроков давности к искам прокуроров об обращении в доход государства имущества, приобретенного в результате коррупционных нарушений.
Вместе с тем установленные факты умышленного обмана, повлекшие отчуждение в частную собственность объектов муниципальной инфраструктуры по заниженной стоимости, могут квалифицироваться правоохранительными органами как мошенничество, а выбывшее имущество — рассматриваться как предмет хищения, возврат которого в определенном смысле упрощен.
К обстоятельствам, подтверждающим умышленный характер деяния, могут относиться, в частности, обстоятельства, указывающие на отсутствие у приобретателя реальной возможности сохранения профиля приватизированного объекта; сокрытие юридически значимой информации, например об аннулировании соответствующей лицензии; использование при заключении договора фиктивных (поддельных) документов.
СЕРГЕЙ МИРЗОЯН, управляющий партнер АБ «Мирзоян, Селиванова и партнеры»
Мониторить чиновничьи решения с точки зрения уголовно-правовых нарушений, а не соблюденных формальных процедур силовики уже давно научились. Схемы обхода закона и различные хитрости тоже хорошо известны. Зная это, несложно проверить деятельность департаментов и различных ведомств по всем сделкам и принятым решениям, чтобы найти или исключить нарушения. Также не стоит забывать, что большинство коррупционных и должностных преступлений выявляются нехитрым способом, а именно показаниями самих чиновников по ранее возбужденным делам, которые, желая получить преференции, сотрудничают с органами следствия и рассказывают все, что знают, слышали и даже не знают. И таким образом одно уголовное дело рождает 2-3 новых материала проверки, а затем и дела с новыми фигурантами, а те в свою очередь инициируют еще по 2-3 каждый. Получается раскрываемость преступлений в арифметической прогрессии. Прошли времена, когда коррупционный состав считался доказанным исключительно при наличии изъятых банкнот. В современной уголовной практике криминалистика ограничивается расследованием общеуголовных составов преступлений. В коррупционных и должностных составах главный ресурс силовиков — показания людей.
ВЛАДИСЛАВ ФЕДОСЕЕНКО, руководитель практики защиты по должностным преступлениям, адвокат (старший партнер) АБ «Земчихин и партнеры»
Расследование данной категории уголовных дел зачастую представляет особую сложность. Это связано с трудностями в доказывании, так как для этого требуются специальные познания в сфере законов, регулирующих порядок проведения торгов. Осложняет расследование необходимость выявления признаков реальной фиктивности организаций, арендующих эти помещения до приватизации. Более того, чаще всего события, предшествующие приватизации, растянуты во времени на годы, следовательно, следы преступления труднообнаружимы.
Полагаю, что в настоящее время имеется положительная тенденция превентивных мер со стороны налогового органа и прокуратуры, которые организуют регулярные проверки на предмет фактического местонахождения юридического лица по адресу его регистрации. Конечно, плоды такой работы будут заметны только в будущем, но, на мой взгляд, данные мероприятия смогут решить не только эту проблему, но и другие, тесно связанные с регистрацией любых фиктивных организаций.
— Наталья Эльдарова
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены