Вступившие в силу в начале августа поправки в Водный кодекс Российской Федерации, запрещающие возведение каких-либо зданий на территории зон подтопления и затопления, в Самарской области могут практически полностью заблокировать строительство на части территорий Волжского, Кинельского и Красноярского районов.
Под угрозу коллапса подпадают и некоторые крупнейшие строительные проекты Самары. Также нововведения могут коснуться и льготных категорий граждан — многодетные семьи и участники СВО, которые получили по госпрограммам участки под строительство как раз в зонах подтопления. Как решить эту проблему, способную задеть интересы десятков тысяч людей, пока не понимают ни чиновники, ни участники строительного рынка. В областном правительстве, как и в руководстве других регионов России, ожидают, что дополнительные разъяснения о правоприменении новых требований Водного кодекса поступят из федерального центра.
В августе 2025 года в Государственную думу РФ поступил законопроект об изменениях в Водном кодексе. В декабре он был принят в первом чтении. Этот вариант документа вносил в кодекс только одну поправку, касающуюся того, кто именно осуществляет инженерную защиту территорий.
Весной 2026 года Россия столкнулась с катастрофичным по своим масштабам паводком, затронувшим многие территории страны. Уровень воды превысил отметку выхода на пойму более чем в 25 регионах центральной части страны, Поволжья, Сибири, Урала, Дальнего Востока. Очень сильно пострадали Дагестан и Чечня. Вода разрушила несколько мостов, сносила целые дома. В части областей ввели режим чрезвычайной ситуации, население эвакуировали. Во многих регионах происходящее оценивали как крупнейшее наводнение за последние сто лет.
По завершении паводка, когда острота ситуации спала, начали подводить итоги — считать ущерб от произошедшего, искать причины и виноватых в случившемся. Выяснилось, что многие пострадавшие дома находились в зонах подтопления и затопления. Наличие такого статуса на деле может никак не проявляться десятилетиями: при среднестатистическом объеме осадков никаких затоплений не происходит, и люди даже не догадываются, что живут в такой зоне. Но юридически он закреплен — эти данные официально зарегистрированы в едином государственном реестре недвижимости. С одной стороны, это накладывает риски на жителей и собственников домов, которые могут оказаться в эпицентре стихии. С другой стороны, большие риски несет государство: компенсации пострадавшим придется выплачивать из бюджета. В мае 2026 года президент РФ Владимир Путин дал ряд поручений по вопросам инженерной защиты территорий от негативного воздействия вод, которые необходимо было учесть в законопроекте о внесении изменений в Водный кодекс, как раз готовившихся ко второму чтению. Госдуме совместно с правительством было поручено при рассмотрении законопроекта предусмотреть дополнительные меры, исключающие возможность застройки зон затопления и подтопления без надлежащей инженерной защиты.
Поручение оказалось понято и исполнено буквально и дословно. Комитет по экологии совместно с Минприроды, Минстроем и Генпрокуратурой доработали текст. Обсуждение закона во втором и третьем чтении в Госдуме носило чисто технический характер. Депутаты отметили факт выполнения указаний, вопросов по поправкам не возникло, документ приняли без прений, и 4 августа 2026 года федеральный закон №301-ФЗ вступил в силу. В итоге одним из главных изменений стал полный запрет капитального строительства на территориях, имеющих статус зоны подтопления и затопления. Исключение сделано только для специализированных сооружений инженерной защиты (например дамбы, берегоукрепление). В теории их наличие позволит в будущем подать заявку на исключение территории из зоны затопления и вернуть возможность ее застройки. Однако владелец участка строить эти сооружения должен за свой счет, а никаких гарантий того, что после рассмотрения заявки территорию согласятся исключить из зоны подтопления, нет. Пока же на земле такие сооружения отсутствуют, ее нельзя ни застраивать, ни даже планировать под новое капитальное освоение (проводить планировку, межевание под застройку и т.п.). То есть по факту теперь невозможно не только строить в зоне подтопления какие-либо капитальные строения, кроме технических водозащитных сооружений, но даже оценивать и просчитывать перспективы застройки площадки. В законе отдельно оговорено, что в границах предоставленных земельных участков инженерную защиту обеспечивают сами их правообладатели — юридические и физические лица. Так что, в случае природных катаклизмов и затопления домохозяйства предъявить претензии чиновникам, не обеспечившим безопасность имущества граждан, уже не удастся.
Как следует из опубликованных стенограмм обсуждения законопроекта в Госдуме, депутаты даже не попытались спрогнозировать, как нововведения в Водный кодекс в их нынешнем виде отразятся на застройке и перспективах развития российских городов. Инициатива была поддержана главами нескольких регионов — Карачаево-Черкесии, Кабардино-Балкарии, Краснодарского края, Санкт-Петербурга.
Вопрос о практических последствиях реализации этой инициативы возник лишь после того, как новый закон был принят, опубликован и вступил в силу. Во многих регионах сейчас оформление и выдача любых документов, касающихся зон подтопления, поставлены на паузу в силу отсутствия у чиновников какого-либо понимания о том, что теперь делать с этими территориями. Притом что изначально одним из инициаторов нового закона и внесений изменений в Водный кодекс выступил сенатор от Санкт-Петербурга Андрей Кутепов и местные чиновники были за принятие поправок, сейчас, как рассказал «СО» источник в правительстве Самарской области, именно питерские власти больше других озабочены новыми реалиями и пытаются понять, как в дальнейшем сможет развиваться регион.
Самарскую область изменения в Водный кодекс затронули больше многих других регионов. Точных данных, сколько зон подтопления и затопления установлено в регионе, в открытых источниках нет — единая статистика не публикуется. Известно лишь, что их более двухсот. До недавнего времени присвоение территории статуса зоны подтопления и затопления мало влияло на возможность ее застройки. Нередко, когда собственник уже существующего строения решал его зарегистрировать, делал технический план и через МФЦ подавал документы на оформление, в Росреестре даже не обращали внимания на попадание объекта в зону подтопления. По другому пути, как правило, шли компании-застройщики: они получали разрешения на строительство и окончание строительства. Застройщики обращались в администрацию за получением уведомления о начале строительства, там им отказывали на основании того, что объект находится в зоне подтопления. Этот отказ обжаловался в суде. Как рассказал «СО» юрист земельного права Александр Бабанов, после вступления в силу изменений в Водный кодекс РФ ситуация осложнилась. «Не так давно (февраль 2026 года) Самарский областной суд закрепил решение нижестоящей инстанции по вопросу получения уведомления об окончании строительства объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Тогда мне казалось, что получилось найти решение, о котором долго говорили. До 4 августа 2026 года позиция закона в отношении строительства объектов в зонах подтопления и затопления оставалась предметом бурной дискуссии. Ранее суды становились на сторону заявителей при обжаловании уведомления о начале строительства, однако требовали возложить часть защитных мер на собственников участков и возводимых объектов. Такие подходы отражал сам Водный кодекс: предполагалось, что при соблюдении ряда законных мероприятий можно возводить объекты в зонах подтопления, что также подтверждалось экспертами в области гидрологии. Однако после введения новых положений в Водный кодекс прежняя схема утратила актуальность».
Самарцы уже столкнулись с проблемами из-за поправок в Водном кодексе. Росреестр начал отказывать в оформлении ИЖС по упрощенной схеме (путем направления технического плана здания) на основании того, что объект находится в зоне подтопления. По словам Александра Бабанова, часть граждан имеет на руках решение суда, которое позволяло регистрировать дома до вступления изменений в силу. Теперь же, после 4 августа, этот путь оказался закрыт. «У кого-то на руках сейчас есть уведомления о начале строительства, скорее всего, их не отзовут, хотя могут. Теперь после окончания строительства чиновники просто не смогут выдать уведомление об этом в силу закона», — подчеркивает юрист.
На зданиях и строениях, которые уже построены в зоне подтопления и официально зарегистрированы в ЕГРН, новый запрет не отразится — их сноса никто не потребует. Если же дом еще не построен или построен, но не оформлен, — узаконить его теперь, после появления новых правил, не получится. В Государственной думе во время чтений законопроекта вопрос о том, как быть в ситуациях, когда разрешительные документы на начало строительства выдавались до 4 августа, никого, похоже, не интересовал и никем не поднимался. В пояснительной записке, в тексте самого законопроекта, в таблицах поправок, а также в доступных фрагментах стенограмм всех трех чтений закона индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и переходные положения для уже построенных, но не введенных в эксплуатацию объектов отдельно не упоминаются и не обсуждаются.
Нововведения затронули огромное количество физических лиц и застройщиков. Среди частников в зону риска попадают многодетные семьи и участники СВО, которые получили землю под строительство по госпрограммам. Большое количество розданных этим категориям граждан наделов расположены в официально зарегистрированной в ЕГРН зоне подтопления, и построить что-либо на них новым собственникам уже не удастся. Вполне вероятно, что в скором времени суды может захлестнуть волна исков от льготников о прекращении права собственности на полученные ими участки, поскольку они оказываются бесполезными. Единственный вариант — предварительно за свой счет построить инженерную защиту, после чего подать заявку на исключение участка из зоны подтопления. Однако в этом случае стоимость проекта возрастает в разы и освоение участка для его владельца становится неподъемной ношей. Как быть с этими участками, пока неясно. В областном правительстве, отвечая на вопрос относительно находящихся в зоне подтопления земельных участков, предоставленных гражданам в рамках государственных и муниципальных программ, в том числе многодетным семьям и участникам специальной военной операции, пояснили: «Вопрос о возможности их дальнейшего использования должен рассматриваться применительно к каждому конкретному участку с учетом установленных границ зон, вида разрешенного использования, наличия разрешительной документации и иных предусмотренных законодательством обстоятельств».
В зону неопределенности попадают и многие крупные строительные проекты Самары. Судя по информации открытого портала ГИСОГД (gisogd.samregion.ru), происходящее касается и перспектив комплексного развития территорий в границах улиц Белорусской и Флотской в Куйбышевском районе (район Сухой Самарки), части площадей Южного города и района бывшего совхоза «Волгарь». Более того, новые нормы Водного кодекса могут заблокировать какое-либо развитие целых городов и населенных пунктов. На территории Самарской области под угрозу заморозки нового строительства из-за статуса зон подтопления и затопления подпадают также земли в Кинеле и Кинельском районе, Рождествено (Волжский район) и Красноярском районе.
Как быть в сложившейся ситуации, пока не понимает никто. В региональном минстрое прокомментировали, что вопросы, связанные с применением новых требований к строительству на территориях, расположенных в зонах затопления и подтопления, рассматриваются на федеральном уровне. «В связи с вступлением изменений в силу вопросы их практического применения возникли не только в Самарской области, но и в других субъектах Российской Федерации, — говорят в областном правительстве. — В настоящее время Минстрой России проводит работу по выработке единых подходов к применению новых норм и подготовке предложений по дальнейшему совершенствованию законодательства. До получения дополнительных федеральных разъяснений региональные органы власти руководствуются действующими нормами законодательства и позицией уполномоченных федеральных органов».
По мнению юриста Александра Бабанова, сейчас перспективы зависят от дальнейшей трактовки изменений в законодательстве. Юрист считает, что единственное решение — исключение из реестра зон подтопления и затопления, что вернет возможность застройки и регистрации объектов в рамках действующего законодательства. Насколько реален такой вариант, пока неясно. При определении границ таких зон должны проводиться специальные исследования, учитываться наблюдения за последние 100 лет. По данным ГИСОГД, регистрация зон затопления-подтопления в Самарской области проводилась сравнительно недавно — в январе-феврале 2024 года. Если все правила и нормы при определении их границ были соблюдены, вряд ли сейчас удастся найти основания для их изменения. В областном правительстве заявили «СО», что «возможность корректировки конкретных границ может быть рассмотрена исключительно в установленном законодательством порядке и при наличии предусмотренных для этого оснований».
АЛЕКСАНДР БАБАНОВ, юрист земельного права
На текущий момент ситуация с зонами подтопления остается неопределенной и вызывает серьезные правовые риски для застройщиков, покупателей и ипотечных заемщиков. Перспективы разрешения ситуации зависят от дальнейшей трактовки изменений в законодательстве и от действий регуляторов. По моему мнению, единственным устойчивым решением может стать исключение из реестра зон подтопления и затопления, что вернет возможность застройки и регистрации объектов в рамках действующего законодательства. В любом случае я уверен, что в ближайшее время мы увидим комментарии или дополнения законодательных органов власти.
Депутаты Государственной думы от Самарской области, за исключением коммунистов, были единодушны в своем решении и проголосовали за принятие нового Федерального закона «О внесении изменений в статьи 24 и 67.1 Водного кодекса Российской Федерации и статью 3 Федерального закона «О безопасности гидротехнических сооружений». Не возникло вопросов к нововведениям даже у первого заместителя председателя комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, почетного строителя России Владимира Кошелева (в прежнем созыве он представлял ЛДПР, а на сентябрьские выборы-2026 идет в федеральный парламент уже от «Единой России»). Впрочем, земли под возводимым его корпорацией жилым районом «Кошелев-Проект» к зоне затопления и подтопления не относятся.
Михаил Матвеев и Леонид Калашников отмечены в бюллетене как «не голосовавшие»: фракция КПРФ де-факто проигнорировала второе и третье чтение законопроекта и не голосовала практически в полном составе. Но и сведений о каких-либо вопросах и сомнениях с их стороны по поводу инноваций в Водном кодексе на момент сдачи номера «СО» найти в публичном пространстве не удалось.
Как голосовали депутаты Госдумы от Самарской области при принятии федерального закона №301-ФЗ
МИХАИЛ МАТВЕЕВ, депутат Государственной думы РФ
Этот законопроект был внесен еще в августе 2025 года, в первом чтении в декабре мы обсуждали изменения лишь в статью 67.1 Водного кодекса. А ко второму чтению добавились поправки сразу в статью 24 и даже в 3-й Федеральный закон о безопасности гидротехнических сооружений.
Это классический прием, когда концепция документа кардинально меняется между чтениями. Фракция КПРФ подобные изменения не поддерживает и всегда обращает на это внимание.
Теперь по сути. Мы с вами прекрасно знаем, что у нас в Самарской области целый ряд территорий официально зарегистрирован как зоны подтопления. Это и Южный город, и Рождествено, и Кинель, и Кряж, и Богатовский район. Передача права принимать такие решения с федерального уровня на региональный – это серьезный риск.
Потому фракцией было принято решение игнорировать законопроект, общая логика фракции была понятна: когда сначала говорят об одном, а потом вносят новые статьи, меняя суть закона, и при этом ставят под вопрос безопасность людей в зонах подтопления – мы будем против.
— Отдел недвижимости
2026 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
"ДЕЛО" №5, сентябрь-октябрь 2022 
