Олег Никитенко: «Особняк Каткова мы облюбовали сразу»

Директор компании «ОКТОГОН» объяснил, зачем купил самарское историческое здание

Больше

Советник губернатора Самарской области по вопросам сохранения исторической среды юрист и директор ООО «ОКТОГОН» Олег Никитенко одним из первых предпринимателей региона принял участие в пилотном проекте института развития «ДОМ.РФ» по передаче инвесторам для реновации и дальнейшего использования исторической недвижимости.

Дорого ли обошлось приобретение самарского купеческого особняка «Дом Каткова»? Стоит ли малому и среднему бизнесу вкладываться в объекты культурного наследия? Как долго будут окупаться инвестиции и как предполагается использовать особняк? С какими трудностями сталкиваются инвесторы в историческую недвижимость и как их преодолевать? Об этом и о многом другом в интервью «СО» рассказал сам Олег Никитенко.

— Почему вы решили принять участие в аукционе «ДОМ.РФ» и приобрели именно «Дом Каткова»? Чем это здание привлекательно для вас и как планируете его использовать после реставрации?

ЭФФЕКТИВНАЯ РЕКЛАМА НА OBOZ.INFO

— На аукцион в рамках пилотного проекта «ДОМ.РФ» выставлялись три объекта культурного наследия (ОКН), расположенных в историческом центре Самары. Но, видимо, для инвесторов их стартовая стоимость оказалась завышенной. Из трех ОКН продано только два. Не нашелся покупатель для «Дома Юрина» на Льва Толстого. Просили за него 16 миллионов. Это много и для малого бизнеса, и в целом для регионального рынка. Да, дом красивый, удачно расположен, «кубатура» хорошая, есть земельный участок вглубь двора. Но когда я его смотрел, стало понятно, что есть большая проблема с подмыванием задней стены. А это колоссальные риски, и объект мог вообще до торгов не дожить. Это, я думаю, отпугнуло инвесторов. За такие деньги купить лотерею? Это столько не стоит. Власти не учли это обстоятельство при проведении обследования этого ОКН, стоило провести противоаварийные работы. В таких условиях сложно ждать инвестиций. Но я верю, что при разумном снижении цены этот объект будет востребован.

Мы тщательно исследовали все лоты. Анализировали их расположение и потенциальную коммерческую функцию. Особняк Каткова на пересечении Комсомольской и Водников мы сразу облюбовали. Выбор был обусловлен тем, что дом свободен от прав третьих лиц. Да, 6 миллионов рублей — тоже высоковатая цена, но нам удалось привлечь стратегического партнера, Павла Сергеевича Костенко, который искренне сочувствует идеям возрождения исторического центра. Он опытный строитель и перспективный девелопер, и это взвешенное решение. Там земельный участок по отмостке, но мы будем работать над тем, чтобы весь двор, историческое землевладение тоже оформить в собственность. Участок будет находиться в аренде до тех пор, пока не завершится реставрация. Потом мы его выкупим по кадастровой стоимости. Чем мне нравится этот объект? Он внешне компактный и выглядит очень маленьким, но на самом деле у него четыре этажа. Подвал арочный, кирпичный, два этажа и мезонин. На каждый этаж — отдельный вход, настолько архитекторы и заказчик из этого дома пытались сделать максимально эффективную градостроительную систему. Вложившись в подвал, они достигли длительной сохранности стен, опирающихся на его своды. Сам корпус ОКН абсолютно цел. И местоположение перспективное, развивающееся как туристическая локация. В одном квартале от него — место причаливания туристических теплоходов. Поэтому уместно здесь развивать формат общепита, который будет ориентирован на туристов. Под это вполне возможно оборудовать подвал и первый этаж. Остальные помещения — качественные гостиничные номера-апартаменты: из окон видна Волга, пешком можно дойти до набережной. Возможна какая-то событийная история с «летником», то есть летнее кафе, веранда, фотозона. Как предки делали многофункционально, на все случаи жизни, так и мы хотим ту же самую многофункциональность вернуть, чтобы это был маленький объект, но обслуживающий самые разные нужды горожан. Соответственно, в этом и будет заключаться гарантия возврата инвестиций.

— Вы наверняка подсчитывали, приобретая объект, сколько потребуется вложить в его реставрацию?

— Это недешевая история — десятки миллионов рублей. Каждый инвестор должен оценивать риски и потенциальные выгоды. Здесь играет роль буквально все: месторасположение здания, на красной линии оно или в глубине квартала, подъездные и пешеходные маршруты, компактность, земельный участок и, конечно, состояние объекта. От всего этого зависит не только объем вложений, но и будущий функционал. По нашему бизнес-плану, срок окупаемости инвестиций 7-8 лет. Не так и много по нынешним временам. Объемы и состояние особняка позволяют нам на это рассчитывать. Это здание, в котором каждый метр способен принести прибыль. Самое сложное — это мезонин, благодаря которому он и стал ОКН. Изящный последний этаж с полукруглыми окнами, с ним придется повозиться с точки зрения реставрации, но с инспекцией госохраны по этому поводу изначально тоже разговаривали, есть специалисты, которые такие кровли умеют делать.

— Из ваших слов следует, что в этом процессе власти вам как инвестору, скорее, помогают или все же тормозят процесс?

— Пока не мешают. Это является самым главным, что могут власти сделать. Они палки в колеса не ставят, не заставляют выполнять лишних требований. Все контакты формализованы, каких-то преимуществ и преференций никто, конечно, не будет предоставлять. И не надо, потому что любая преференция вызывает потом закономерные вопросы у надзорных и правоохранительных органов. А что взамен? Почему здесь преференция, а здесь нет? Потому что ты советник губернатора? Это должна быть система, которая работает одинаково хорошо для всех. Поэтому я, честно говоря, хочу, чтобы всем помогали одинаково именно путем создания единых правил игры. Надо дооформить землю — давайте создадим механизм, и все будут дооформлять. Надо решить вопрос с подключением к сетям — давайте централизованно решим это для всех. Любое индивидуальное решение будет вызывать вопросы. Тем более что для «жизни» исторического дома очень нужна историческая городская среда, много получивших вторую жизнь объектов вокруг.

— Вы не побоялись инвестировать, но ваш пример, скорее, исключение, чем устоявшаяся практика. Почему малый и средний бизнес не спешит вкладываться в такие объекты?

— Во-первых, объектов, хорошо подготовленных к инвестициям со стороны малого и среднего бизнеса, где полностью решены все проблемы, не так много. А там, где все проблемы решены, зачастую объекты не самые привлекательные. Погрузившись в эту историю, все — и власти, и градозащитники — убедились, что просто и быстро эти проблемы не расшить. Возникла пауза, идет поиск параллельных решений. Допустим, для тех же рестораторов. Однозначно, историческая среда и отдельно стоящее здание дают ресторанам добавленную ценность. Что у них есть сейчас из предложений на рынке? Встройка в жилое помещение, но там ограничения большие, попробуй, например, вентиляцию сделать. Еще есть офисные здания да торговые центры. Неплохо, но отдельно стоящее здание под ресторан или двух-трехэтажное общественное здание, в котором нет никаких ограничений и легко сделать коммуникации, — совсем другое дело, но где они? Покажите. Вся историческая недвижимость очень разнообразна, ее надо разложить по полочкам. Сейчас бизнес попросту боится в нее вкладываться. Потому что никто до конца не понимает правила игры и масштаб ограничений. Властям на каждый ОКН надо сделать инвестиционный паспорт, чтобы инвестор понимал, что дом не сложится завтра от старости и разрушения фундамента, помочь с подключением коммуникаций, провести корректное межевание земли, принять градостроительные регламенты, которые покажут, на чем собственник может заработать. Например, достроить помещения в глубине квартала. Всего этого пока нет в полном объеме, и работа эта небыстрая. Отсюда и недоверие потенциальных инвесторов.

— Может быть, стоит сделать ставку на крупных застройщиков? Ведь у них совсем другие возможности и финансовые ресурсы…

— В условиях исторического поселения это не всегда работает. Тут невозможна квартальная застройка, она преимущественно точечная. К тому же это почти всегда редевелопмент (преобразование устаревших, заброшенных или неэффективно используемых объектов. — Прим. ред.). Необходимо придание новых функций старым зданиям. Был, скажем, многоквартирный дом двухэтажный, его признали аварийным. Расселили, перевели в категорию «нежилое помещение», отдали инвестору, он сделал из него небольшой кластер коммерческой недвижимости, приведя в порядок. То есть для жилья непригоден, но для нежилой функции уже годится. Вот эти механизмы надо запустить. А большому застройщику это, как правило, неинтересно. У него другая философия. Крупные девелоперы не производят сейчас недвижимости под потребности малого бизнеса. Они считают: зачем строить пять этажей там, где влезет десять? А люди устали жить в многоэтажках. Например, у нас в Самаре все меньше людей хочет жить в высотках независимо от локации. А почему? Потому что нет машино-мест, очередь в лифты, контейнерные площадки переполнены, плохая шумоизоляция, отсутствие навыков добрососедства в больших ЖК. Многие тянутся к более камерным, уютным форматам. В этом контексте историческая недвижимость более привлекательна. Я, например, хотел бы жить в отреставрированном доме Челышева, только там нужно лифт построить.

— Роман Лямшин

Темы: Инвесторы Недвижимость