После весеннего спада кредитование покупки жилья вновь набирает обороты

Оживление на рынке недвижимости фиксируют и самарские застройщики, отмечая, что немалую роль в процессе восстановления доступности займов на покупку жилья сыграли государственные программы льготной ипотеки.

Кроме того, в министерстве строительства Самарской области подключились к решению вопросов проектного финансирования в жилищной сфере и направили свои предложения по процедуре привлечения кредитных средств для застройщиков в ЦБ РФ и федеральный Минстрой.

По мнению экспертов, это должно дополнительно стабилизировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования.

Зона турбулентности накрыла ипотечный рынок весной 2022 года. 28 февраля в качестве стабилизационной меры для экономики в условиях санкционного давления со стороны стран Запада Центральный банк РФ увеличил ключевую ставку с 9,5% до 20% годовых.

Ставки по кредитам, включая ипотеку, в российских банках взлетели до 18-21%. Выдача ипотеки фактически встала на паузу.

При столь высокой стоимости кредитов ни сами банки, ни заемщики не хотели пользоваться этим инструментом. В результате показатели ипотечного рынка в Самарской области упали в 5-6 раз.

По данным Центробанка России, в мае 2021 года число займов по региону составляло 3194 единицы на общую сумму 7,099 млрд рублей. В мае 2022 года выдали лишь 583 ипотечных кредита на 1,792 млрд рублей. Фактически выдавались только уже одобренные кредиты или же займы по льготной ставке.

Ситуация с ипотекой в числе прочих факторов в значительной степени срикошетила и по строительному рынку. Как ранее отмечали эксперты, рынок недвижимости в регионе практически встал — падение спроса на квартиры в апреле-мае в регионе оценивали до 99% от обычного.

В разрезе кредитования ситуацию осложнило, с одной стороны, то, что жилье подорожало еще с начала 2022 года. А с учетом новых ставок по ипотеке стало и вовсе недоступным.

С другой стороны, ипотечное кредитование в принципе в последнее время играло очень большую роль для строительного рынка. Например, по итогам 2021 года порядка 44,6% договоров долевого строительства заключалось с помощью кредитных средств.

По мере стабилизации ситуации на рынке привлечения средств ЦБ РФ снижал ключевую ставку. 25 июля ее установили в размере 8%. Банки отреагировали на это снижением ставок по кредитам. Более дешевые кредиты стали и более востребованными.

В июле было выдано уже 1227 ипотечных кредитов на 3,663 млрд рублей. За счет того, что снижение ставки произошло в середине месяца, показатели уступают уровню аналогичного периода прошлого года. Тогда было выдано 3727 займов на 8,541 млрд рублей. Тем не менее заметно, что сектор начал выходить из коллапса.

В общей сложности с января по июнь 2021 года в Самарской области выдано 20 093 кредита на общую сумму 43,111 млрд рублей. В 2022 году за тот же период — 10 438 на 28,256 млрд рублей. Данные за июль пока не раскрыты.

По оценке участников рынка, тенденция к восстановлению объемов кредитования продолжается и ситуация выравнивается. Об этом говорят и банкиры, и застройщики.

«После весеннего затишья рынок недвижимости в Самарской области заметно оживает. Ставки по ипотечным продуктам банков постепенно возвращаются к уровню февраля 2022 года, а по ряду программ они уже соответствуют тем же позициям, что были зимой.

Это способствует росту числа клиентов, намеревающихся приобрести жилье с помощью ипотечного займа. Подтверждением тому служит и статистика поступающих в ПСБ обращений.

Например, в июле в Самарской области мы приняли на 40% больше заявок, чем месяцем ранее», — комментирует заместитель регионального директора по развитию розничного бизнеса дополнительного офиса «Самарский» ПСБ Ольга Грачева.

О позитивной тенденции говорят и в ВТБ.

«Объем ипотечных сделок банка в Самарской области в первый летний месяц по сравнению с маем вырос более чем втрое — до 780 млн рублей. Предварительные результаты июля свидетельствуют об укреплении этого тренда: банк предоставил жителям региона свыше 330 кредитов на сумму 943,5 млн рублей. Всего по итогам января-июля ВТБ в регионе выдал порядка двух тысяч жилищных займов на сумму более 5,5 млрд рублей. При этом каждая третья сделка прошла на льготных условиях», — рассказали в пресс-службе ВТБ.

По оценке руководителя Абсолют Банка в Самаре Алексея Ларгина, кредитная организация выдала в два раза больше жилищных кредитов как по объему, так и по количеству по сравнению с предыдущим месяцем.

В пресс-службе Сбера сообщили, что за первое полугодие 2022 года в Самарской области банком выдано ипотечных кредитов на сумму свыше 13,6 млрд рублей. Из них 28,69% составляют льготные кредиты, сумма по таким выдачам в регионе составила более 3,8 млрд рублей.

«Доступность всех ипотечных программ Сбера стабильно растет, что, наряду с широким ассортиментом льготных программ, позитивно сказывается на рынке жилья. Кроме того, положительная динамика на рынке жилой недвижимости и усовершенствование внутрибанковских процессов позволили Сберу меньше чем за месяц вдвое снизить размер минимального первоначального взноса по ипотеке по двум документам. Еще в начале июля размер взноса составлял 30%, а сейчас — всего 15%», — отметили в банке.

Тем не менее говорить о том, что кризисные явления полностью преодолены, все еще рано.

По данным портала наш.дом.рф, в июне в Самарском регионе средняя сумма кредита в сравнении с аналогичным периодом прошлого года выросла на 30% и составила 2,985 млн рублей, средний срок кредита увеличился на 12% до 22,1 года.

Что касается ставок по ипотеке, то ситуация неоднозначная. В сравнении с прошлым годом для первичной недвижимости они даже немного снизились — на 0,85% и составили 4,62%. Для вторичного рынка средневзвешенная ставка возросла на 2,12% до 10,25%.

В целом, по мнению участников рынка, основной проблемой остаются вопросы доступности ипотеки и стоимости жилья.

«Ипотека — это реальная возможность для семей с не очень высоким уровнем дохода купить жилье. Но все же это большой удар по бюджету. Так что ставка по кредитам могла бы быть и поменьше. Льготная ипотека все равно вводится по государственной линии, так что снижение ставок не повлияло на коммерческую составляющую работы банков. Для строительного рынка это было бы тоже позитивным фактором — сейчас основная масса продаж идет именно по ипотеке», — говорит генеральный директор ООО «ПП Х-Транс» Чапай Хациев.

Более сдержанно комментируют ситуацию в пресс-службе ГК «Амонд».

«В 2022 году строительный бизнес, не успев окончательно оправиться от кризиса из-за пандемии, столкнулся с новым кризисом из-за санкций. Государство предложило первоочередные масштабные меры поддержки строительного сектора, которые уже действуют. Сохранены ставки по субсидируемым видам ипотек. До конца 2022 года продлена программа «Льготная ипотека». Тем не менее спрос на покупку недвижимости на некоторое время существенно снизился. Сейчас уже можно сказать, что спрос начинает медленно восстанавливаться, благодаря госпрограмме субсидированной ипотеки и активизации покупателей с отложенным спросом. Относительно существенного роста — прогноз осторожный», — отметили в пресс-службе ГК «Амонд».

Координатор «Национального объединения строителей» по ПФО Любовь Аристова считает, что потребители не так активно, как раньше, берут ипотеку из-за снижения покупательской способности. По ее мнению, для нынешнего уровня доходов населения ипотечная ставка должна составлять 4-5% годовых.

Этого можно достичь, если увеличить государственное субсидирование банков по программе льготной ипотеки, чтобы ставка снизилась с действующих 7 до 5%.

Рассчитывают на льготы

В настоящее время действует сразу несколько программ для покупки новостроек в кредит под доступный процент. Программа ипотечного кредитования с льготной ставкой представлена уже второй год. По ней можно взять заем до 6 млн рублей для регионов.

С июня 2022 года ставка была снижена с 9 до 7%. Также популярностью пользуется программа «Семейной ипотеки», ориентированная на молодые семьи с ребенком, рожденным не ранее 2018 года. Ставка по ней составляет до 6%, базовый лимит — до 6 млн рублей.

Также разработана программа для специалистов IT-отрасли. По ней ставка составляет до 5%, максимальный размер займа — до 18 млн. Банки, работающие по этим программам по собственной инициативе, могут улучшать их условия.

В Самарской области банки также нарастили темпы льготного кредитования. В ВТБ отметили, что по итогам июня выдано кредитов на 1,8 млрд рублей.

«Это кредиты по госпрограммам. На фоне возвращения ставок по собственным программам банков к однозначному уровню доля кредитов с господдержкой постепенно снижается. В Самарской области уже более 60% выдач проходят в рамках стандартных программ банка, по которым клиенты чаще всего приобретают готовые квартиры», — рассказала управляющий директор по ипотеке ВТБ в Самарской области Юлия Абрамова.

По мнению управляющего банком «Открытие» в Самарской области Зарины Плукчи, льготные программы помогают увеличению спроса на первичном рынке.

«Основную долю ипотечного портфеля занимает вторичный рынок (порядка 60%), однако за счет повышения цен у застройщиков для клиента стали более привлекательны предложения по готовым квартирам с ремонтом за те же деньги, хоть и под более высокий процент. Доля льготной ипотеки составляет 27% от общего объема выдач в нашем банке. Данные программы актуальны для граждан и помогают девелоперам в увеличении объема продаж», — дополнила Плукчи.

По словам директора Самарского филиала Банка «ВБРР» Ирины Некипеловой, со снижением ключевой ставки Банка России ставки кредитования кардинально уменьшились в июне и июле этого года по сравнению с действовавшими ставками в марте и апреле, поэтому объемы продаж ипотечного кредитования постепенно увеличиваются.

«Изменений доли просрочки в кредитном портфеле мы не наблюдаем. При этом в ВБРР предусмотрен ряд программ по реструктуризации ипотечных кредитов для поддержки клиентов, попавших в трудную финансовую ситуацию. Есть программы, разработанные в рамках действующего законодательства РФ, есть собственная программа банка», — сообщила Некипелова.

Как рассказали в Россельхозбанке, спросом пользуется и программа «Сельская ипотека».

«Клиенты могут приобрести готовый загородный дом или построить собственное жилье в сельской местности с помощью кредита под 3% годовых. С момента запуска программы весной 2020 года банк выдал почти 1,8 млрд рублей сельской ипотеки в Самарской области, что помогло улучшить условия проживания более чем для 900 семей. Сельская ипотека реализуется в составе программы «Комплексное развитие сельских территорий». Максимальный размер такой ипотеки в Самарской области — 3 млн рублей. При этом заемщиков в одной семье может быть двое. Таким образом, семья может получить 6 млн рублей на приобретение и/или строительство дома», — комментируют в Россельхозбанке.

МИХАИЛ ЗАВОЛКОВСКИЙ, управляющий Самарским офисом ПАО «Банк Уралсиб»:

Вслед за понижением ключевой ставки ЦБ РФ «Уралсиб» несколько раз снижал значения ставок по всем программам для приобретения недвижимости.

В июне 2022 года по количеству выдач мы приросли на 37% по сравнению с маем текущего года. Программы льготного кредитования очень востребованы, особенно после того, как увеличился максимальный порог по сумме, и ставки опустились ниже значений прошлого года.

К тому же «Уралсиб» дополнительно увеличил максимальную сумму для регионов до 7 млн рублей.

Каждый второй наш клиент выбирает либо ипотеку для семей с детьми, либо ипотеку с господдержкой.

АЛЕКСЕЙ ЛАРГИН, руководитель Абсолют Банка в Самаре:

Снижение ЦБ РФ ключевой ставки до 8%, безусловно, приведет к дальнейшей корректировке ставок на рынке по стандартным ипотечным программам. Но надеяться на резкое снижение не стоит: большинство банков будут уменьшать ставки по жилищным кредитам постепенно.

При этом снижение ставок и увеличение покупательской активности всегда запускает новый виток роста цен. Тем более что начало традиционного высокого сезона на рынке недвижимости не за горами. Обычно он стартует уже в сентябре.

— Надежда Галимуллина