28 марта в Москве прошел съезд Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), на котором представители отрасли обсуждали актуальные проблемы рынка недвижимости.
Что происходит с «пузырем рассрочек»? Чего ждут представители строительного сектора от властей? Какие меры предлагают строители, чтобы не допустить развития очередного кризиса в отрасли к 2026 году? Об этом в интервью «СО» рассказала координатор НОСТРОЙ по Приволжскому федеральному округу, председатель правления Ассоциации «Саморегулируемая организация «Самарская гильдия строителей» Любовь Аристова.
— Последнее время в СМИ часто звучат высказывания о том, что в России встали продажи жилья из-за дорогой ипотеки, растет «пузырь рассрочек», а на рынке царит паника. Насколько эти оценки адекватны?
— Ситуация непростая, но в строительной отрасли простой ситуации никогда и не было.
Да, в феврале 2025 года Банк России зафиксировал рост продаж жилья в рассрочку и обсуждает с профильными ведомствами эту практику.
Недвижимость на первичном рынке продолжают покупать. Действительно, продажи сейчас несколько снизились по сравнению с предыдущим аналогичным периодом, но нельзя сказать, что они вообще остановились, как это было, например, в 2020-м или в 2008 году. Тогда рынок просто встал. Сегодня этого нет.
Очень своевременным и правильным решением, которое и сегодня играет свою положительную роль на рынке, был переход на проектное финансирование в 2018 году. Это цивилизованная форма — при строительстве использовать банковские продукты.
Конечно, есть ряд компаний, которые перекредитованы. Известно, что и год назад, и три года назад у них была та же самая ситуация. Некоторые из этих компаний могут не пережить этот кризис, что можно считать определенной закономерностью.
— Вы являетесь координатором НОСТРОЙ по ПФО. Как НОСТРОЙ включен в работу по предотвращению развития кризисных явлений на рынке?
— В состав НОСТРОЙ по Приволжскому федеральному округу входит 34 СРО, количество строительных компаний составляет около 17 000. В Самарской области действуют 4 СРО, порядка 2500 строительных компаний. СРО собирают со строителей всю информацию о существующих проблемах и предлагают свое видение решения этих проблем. Я как координатор НОСТРОЙ и руководитель строительной компании активно включена в эту работу. Если какая-то проблема есть у нашей компании, то абсолютно точно это системная проблема, характерная для всех участников рынка.
НОСТРОЙ и СРО Приволжского федерального округа в целях решения проблемы нехватки кадров активно работают по федеральной программе «Профессионалитет». Одними из первых в нее вошли Самарская и Пензенская области. В Самарском регионе в сентябре 2024 года открылся строительный образовательно-производственный кластер на базе Строительно-энергетического колледжа им. П. Мачнева. В кластер вошли девять колледжей Самарской области. Сегодня колледж заключает договоры со студентами, чтобы готовить гарантированно востребованные кадры для строительной отрасли. Мы эту программу разрабатывали и сейчас она отлично работает.
В Москве 28 марта состоялся съезд Национального объединения строителей, где координатор каждого округа выступил со своими предложениями. Мы от своего округа собрали ряд инициатив, выработали единую позицию от ПФО, которую и представили на съезде.
— Какие это инициативы?
— В первую очередь мы предложили увеличить программу закупки квартир у застройщиков муниципалитетами для расселения из аварийного жилья, для обеспечения жильем детей-сирот, учителей, врачей и по другим госпрограммам.
Считаем важным переключить все подобные государственные программы, в том числе и жилищные сертификаты, которыми обеспечивает государство определенные категории граждан, на первичный рынок, чтобы поддержать строительную отрасль.
Второй, не менее важный момент — снижение доступности кредитных ресурсов в рамках проектного финансирования из-за высоких базовых ставок, которые сегодня практически приравниваются к ставке рефинансирования.
Повышение ставок вызвано отменой льготных ипотечных программ на покупку строящегося жилья и существенным снижением наполнения счетов эскроу, что препятствует применению специальных ставок по кредитам. Применение застройщиком мер стимулирования продаж, таких как рассрочка и субсидирование процентных ипотечных ставок, не дает нужного эффекта.
Процесс заключения кредитного соглашения растягивается от 4 до 6 месяцев, кредитные организации увеличивают финансовую нагрузку на застройщиков, требуя оплаты не менее 10% от стоимости проекта за счет собственных средств. Банки предъявляют повышенные требования в части обеспечительных мер по кредиту: поручительство, залог земли, залог доли предприятия, залог имущественных прав на строящиеся объекты. Такие требования считаем избыточными, учитывая размещение денежных средств дольщиков на счетах эскроу.
Указанные факторы приводят к увеличению стоимости квадратного метра жилья и снижению потребительского спроса.
За последние десять лет существенно выросла доля затрат, не связанных непосредственно со строительно-монтажными работами и стоимостью стройматериалов. Если в 2020 году этот показатель составлял не более 35% от общей стоимости, то на данный момент он составляет более 50%. Это затраты на приобретение земельного участка, подключение здания к коммуникациям, строительство объектов социальной и инженерной инфраструктуры, оплату процентов по проектному финансированию, на маркетинг и рекламу.
Для снижения финансовой нагрузки необходимо сократить размер собственных вложений застройщиков, необходимых для получения проектного финансирования.
В-третьих, мы предложили внести изменения в порядок применения поквартирных систем теплоснабжения на базе индивидуальных газовых теплогенераторов.
В связи с активным строительством многоквартирных малоэтажных домов мы считаем необходимым проработать вопрос о внесении изменений в свод правил «Поквартирные системы теплоснабжения на базе индивидуальных газовых теплогенераторов» в части увеличения допустимого количества этажей с трех до четырех включительно, при условии наличия в проектной документации решений по безопасности газового оборудования при его эксплуатации.
В-четвертых, мы внесли предложение расширить возможности семейной ипотеки.
Отмена льготной ипотеки со ставкой 8% годовых на новостройки привела к значительному снижению спроса на рынке жилья и сокращению объемов строительства.
В целях поддержки рынка недвижимости предлагаем увеличить предельный возраст ребенка до 18 лет для оформления «Семейной ипотеки». Это значительно расширит круг семей, которые смогут воспользоваться программой.
Первоначальный взнос для оформления семейной ипотеки составляет 20% от стоимости квартиры. Низкая платежеспособность клиентов не позволяет одобрить нужную сумму ипотечного кредита и выйти на сделку.
Хорошей помощью для семей с детьми может стать государственная субсидия до 500 000 рублей, которая при наличии материнского капитала (около 900 000 рублей на двоих детей) закроет первоначальный взнос полностью либо увеличит его процентный размер.
В целях повышения доступности рефинансирования имеющихся кредитов по «Семейной ипотеке» и снижения процентной ставки до 6% годовых целесообразно увеличить предельный возраст до 18 лет в семьях, уже получивших ипотеку. Это позволит заемщикам снизить ставку по кредиту, изменить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.
— Правильно ли я понимаю, что сейчас главный покупатель на рынке недвижимости — государство с его социальными программами?
— Нет, пока больше всего недвижимости покупают частные лица, но мы уже просчитываем ситуацию, когда вырастут закупки жилья муниципалитетами. А это совсем другая история: в этом случае квартиры сдаются с отделкой по фиксированной цене.
— Речь идет о техприсоединении и инженерной инфраструктуре?
— Да, если строители встают на путь фиксированной цены, то и инженерную инфраструктуру сетевики должны обеспечивать по соответствующим стандартам.
— Вы упоминали выше, что продажи в новостройках сократились. Сократились ли объемы ввода нового жилья в эксплуатацию?
— В 2024 году план по вводу жилья был перевыполнен, в 2025 году план также будет выполнен. Возникает другая проблема: сокращается число запусков новых объектов. Снижение объемов ввода жилья начнется с конца 2026 года и в 2027-м, если мы сейчас не выровняем ситуацию и летом 2025 года не начнем новые проекты.
Такие риски есть. Проектное финансирование получить сложно, техприсоединение очень дорогое, продолжается рост стоимости стройматериалов, поэтому себестоимость строительства выросла в разы.
У нас у всех есть площадки, мы все можем развернуться за 30 дней, запустить новую стройку. Но для этого нужно, чтобы было распродано построенное жилье. От того, как сейчас у нас пойдут продажи, как пройдет лето 2025 года, сколько нового жилья будет заложено, будут понятны прогнозы на 2027 год.
Стройка — это длительный процесс, и через два года мы увидим результаты того, что мы сделаем сегодня.
— Юлия Демина
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
