Работы на новой станции самарского метро активизируют после окончательного расселения в зоне строительства

На региональном уровне вопрос решали индивидуально с каждым собственником, при этом многие жильцы получили возможность сменить свое аварийное и ветхое жилье на достойные условия проживания. Спорные ситуации были перенесены в юридическую плоскость, и сейчас в судах ждут решений последние дела по искам об изъятия недвижимости. При этом работы по строительству «Театральной» не прекращаются. На ул.Самарской идет возведение ограждающих конструкций водоотливной установки.

В районе строительства станции самарского метро «Театральная» большая часть помещений, которые необходимо изъять для начала работы тоннелепроходческих комплексов, находятся в частной собственности, остальные являются собственностью муниципалитета, и граждане проживают в них на условиях договоров социального найма. В соответствии с действующим законодательством собственникам жилья предусмотрена денежная компенсация, соответствующая рыночной стоимости изымаемого объекта и включающая в том числе размер убытков, понесенных правообладателем в связи с изъятием жилплощади.

По поручению губернатора Самарской области Дмитрия Азарова на региональном уровне был создан механизм дополнительной поддержки граждан. Согласно распоряжению областных властей «предусматривается финансовая помощь для собственников, у кого изымается единственное жилье, при этом его площадь менее 33 кв. м., а также когда изымается единственное жилье, площадью 33 и более кв.м и размер возмещения за 1 кв. м. такого жилого помещения составил менее средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по муниципальному образованию в Самарской области, на территории которого изъято жилое помещение, утвержденной на дату проведения оценки изымаемого объекта».

Что касается граждан, занимающих квартиры в муниципальном жилом фонде по договорам социального найма, им предоставляют иные благоустроенные жилые помещения. Для их поддержки также был принят региональный закон, в соответствии с которым был установлен больший, чем это предусмотрено действующими нормами федерального законодательства РФ, размер приобретаемой для них общей площади жилых помещений.

По информации министерства строительства, на сегодняшний день изданы решения об изъятии 223 помещений в 68 объектах у 431 собственника и 69 граждан, проживающих в муниципальном жилом фонде. При этом 256 собственников уже получили сумму возмещения, еще 100 — получат компенсацию в ближайшее время.

С целью переселения граждан, проживающих на условиях договора социального найма министерством закуплено 69 квартир, из которых 66 уже передана в муниципальную собственность. Департаментом управления имуществом Самары изданы приказы о предоставлении жилых помещений взамен изымаемых 44 нанимателям. Стоит отметить, что большинство изымаемых объектов являются коммунальными квартирами, однако благодаря предоставленной мере региональной поддержки гражданам предоставляется возможность приобретения изолированного жилья.

В настоящее время большая часть отселяемых граждан получили компенсационные выплаты и уже приобрели новое жилье. Тем не менее условия расселения не удовлетворили некоторых жителей домов, попавших в зону строительства. Хотя представители регионального правительства в индивидуальном порядке встречались с гражданами и пытались найти удовлетворяющее все стороны решение в каждой ситуации, в некоторых случаях споры с гражданами перешли в судебную плоскость.

«Люди оказались в очень непростой и незавидной ситуации, — рассуждает директор ООО «ОКТОГОН» Олег Никитенко. — Наша законодательная база по изъятию для госнужд формировалась во многом под влиянием подготовки к Олимпиаде 2014 года и ЧМ-2018. Она достаточно жесткая. И предписывает выплачивать рыночную стоимость изымаемого имущества. Но если дело касается ветхого и аварийного жилья, старого фонда — его рыночная цена невысока. А на полученные деньги человек ведь по итогу должен себе купить новое жилье. При этом даже приобрести квартиру такой же категории, в старых домах — весьма сложно. Его на рынке совсем немного. Да и понятно, что людям этого не очень хочется. По идее, конечно, в законе должны быть нормы, которые предусматривают возможность получить не просто рыночную стоимость изымаемых помещений, а ту, что позволит потом приобрести новое жилье. Однако конституционный суд в свое время обозначил, что изъятие для госнужд не должно предполагать улучшения жилищных условий за счет налогоплательщиков».

Вместе с тем Олег Никитенко подчеркивает, что власти Самарской области предпринимали попытки расширить объемы помощи переселяемым гражданам с помощью доступных им инструментов. «У чиновников есть жесткие рамки, в которых они могут дать только то, что положено по закону. Они пытались выйти из тупика, приняв закон о социальной поддержке отдельных категорий граждан. Тут надо понимать важный юридический момент. Установка правил изъятия для госнужд — это компетенция федеральных органов. На уровне субъектов Федерации их менять нельзя. Субъект вправе осуществлять меры социальной поддержки граждан — на это полномочия есть. Но меры такой поддержки, в соответствии с действующим законодательством, должны быть адресными. Нельзя просто сказать — всем, у кого изымается жилье, размер компенсации определяем по двойному коэффициенту. Поэтому определили критерии этой адресности — что жилье должно быть единственным. И это правильно, должна быть дифференциация. Есть же ситуации, когда у людей изымаемая квартира — не единственная, живут они в другом месте, а эту сдают. Совершенно другие обстоятельства по сравнению с тем, когда жилье единственное. Но и в этом случае остается вопрос — до какой стоимости можно дотянуть эту поддержку. В силу бюджетных ограничений — только до той стоимости, по которой власть покупает квартиры для муниципальных нужд, а закупаются они с чистовой отделкой, готовые для въезда», — комментирует Никитенко.

По сути, сейчас причина проблем, возникших у подлежащих переселению из зоны строительства «Театральной» жильцов, — законы, принятые или не скорректированные вовремя депутатами Государственной думы. Со схожими вопросами сталкиваются многие. «На самом деле узость и неотлаженность механизмов законодательства прослеживается не только в этом случае, — отмечает адвокат Дмитрий Натариус. — Нареканий в сторону качества сегодняшнего законодательства, конечно, много. Много не отлаженных механизмов, которые принимаются сырыми и их потом приходится на местах дорабатывать в режиме ручного управления». В данном случае в роли «ручного управления» как раз и выступили доплаты от региональных властей.

Абсурд сложившейся ситуации в том, что даже если отдельным жителям по итогам судебных разбирательств и удастся добиться какого-то увеличения размера компенсации, они рискуют оказаться в роли персонажей известной истории об Ахиллесе и черепахе. Суд при рассмотрении дел будет назначать новые экспертизы, пока они будут проводиться — альтернативное жилье подорожает еще больше. Этот процесс очень заметен, если обратить внимание на динамику цен на вторичную недвижимость за последний год. По оценке экспертов, цены на вторичку за этот период выросли в среднем на 20%. Значит, потратив массу личного времени и нервов, отселяемые в итоге смогут купить в лучшем случае столько же квадратных метров, сколько в начале пути (см. допблок «Упускают время и деньги»).

Пока продолжаются тяжбы, инспирированные и поддержанные защитниками «народных интересов», сами строители не могут ни запустить уже собранный тоннелепроходческий комплекс, ни приступить к перевозке и монтажу компонентов второго щита.

Однако даже без запуска тоннелепроходческих комплексов работы по строительству «Театральной» не остановились. В октябре началось возведение ограждающих конструкций водоотливной установки на ул. Самарской, в районе сквера Устинова. Такие установки размещают на самых глубоких точках станционного комплекса и перегонных тоннелей для откачки техногенных и природных вод из метрополитена. Сами ограждающие конструкции, которые сейчас начали строить, — это временные сооружения, позволяющие открытым способом выполнять строительные работы по возведению основных монолитных конструкций на глубине порядка 30 метров. Текущий комплекс мероприятий требует сверхнормативной точности, и специально для их осуществления из Москвы была перебазирована буровая установка с дополнительным навесным оборудованием. Данные виды работ планируется завершить в декабре этого года.

Стройка на полвека

Открытие «Театральной» обеспечит транспортную доступность удаленных районов к историческому центру.

Хотя планы по созданию метрополитена в Самаре начинали прорабатывать еще в 1940-х годах, вплотную заняться их реализацией стало возможно лишь во второй половине XX века. В 1977 году Совет Министров СССР дал задание на разработку технического проекта для линии подземного транспорта. Три года спустя, в 1980-м, — в городе приступили к его реализации.

Первый участок с 4 станциями тогда еще Куйбышевского метрополитена ввели в эксплуатацию в декабре 1987 года. За следующие шесть лет метро приросло еще тремя новыми станциями. Но затем темпы строительства подземной транспортной инфраструктуры в городе серьезно замедлились. Открытия станции «Московской» пришлось ждать до 2002 года, «Российскую» запустили лишь в 2007-м — хотя работы по оборудованию площадок для них начинались еще в 1990-м. Проходка тоннелей для станции «Алабинской» тянулась с 2007 года, а ввели в эксплуатацию ее лишь в феврале 2015 года. И то — из-за незавершенной камеры съездов и второго пути на перегоне до «Российской» — движение по ней запустили в челночном режиме.

Основным препятствием для создания полноценной подземной сети транспорта на протяжении последних десятилетий выступала нехватка финансирования. Решить эту проблему удалось лишь в 2021 году. Тогда правительственная комиссия по региональному развитию одобрила Самарской области инфраструктурный кредит на 10,4 млрд рублей. Полученные средства направили на строительство станции метро «Театральная». Расположенная в историческом центре Самары, рядом с театром оперы и балета, именно она должна стать конечной для первой линии городского метрополитена и связать удаленный район Безымянки с историческим центром областной столицы.
Упускают время и деньги

Причиной идущих судебных споров между областными чиновниками и собственниками помещений в расселяемых домах стало несогласие последних с размером компенсаций, выплачиваемых за изъятое имущество. Однако попытки граждан через суд добиться увеличения выплат не только не приведут к лучшим условиям для покупки нового жилья по сравнению с теми, которые предлагались чиновниками изначально, но и могут ухудшить их. «Цена определялась на основании отчета о рыночной стоимости, которая действовала на тот момент, плюс некоторые расходы на поиск нового жилья и переезд, — поясняет директор ООО «ОКТОГОН» Олег Никитенко. — Поскольку речь идет о старом фонде, то определялась она, естественно, на основе имевшейся экспозиции объектов-аналогов. Тут возникает нюанс, связанный с тем, что судебная экспертиза также оценивает стоимость помещения на момент ее проведения. Ведь основная методология оценки — это анализ аналогов на рынке. Нельзя на машине времени вернуться в прошлое и посмотреть, какие аналоги были раньше. Многих уже и нет на рынке — были куплены, соответственно, и исчезнувшие объявления уже невозможно учесть. И в целом рынок в текущем моменте уже другой».

Однако за прошедшее с момента первой оценки время — почти полтора года — сам рынок недвижимости успел претерпеть серьезные изменения. «Цены значительно подросли — спрос был достаточно высокий, — говорит президент группы «Визит» Михаил Минаев. — У россиян остался фактически один надежный вид инвестиций — в недвижимость. Многие стали вкладываться в нее, и это вызвало сильный всплеск стоимости».

Как считает Минаев, победы в судах в таких условиях фактически не принесут выгоды собственникам изымаемых квартир. «Да, в 2022 году была одна рыночная стоимость, сегодня она другая. Но в целом, по сути, ценность компенсации будет примерно та же самая. Так что тут меняют шило на мыло. Насколько я знаю, при изъятии предлагали достаточно хорошие суммы компенсации, которые позволяли приобрести адекватную недвижимость. И не обязательно в старом фонде — ее хватало и на объекты вторичной недвижимости вполне хорошего качества. Многие просто захотели получить больше. Мне кажется, в данной ситуации присутствовал даже такой определенный потребительский экстремизм. Но в любом случае — гражданам приходится спорить с государством, а это дело сложное. И раз уже вполне адекватные цифры там дают при расселении, которые позволяют решить свой жилищный вопрос, — на них вполне можно соглашаться», — считает эксперт.

ОЛЕГ НИКИТЕНКО, директор ООО «ОКТОГОН»

Значительная часть людей подписала соглашения. Судятся до последнего, как правило, те, кто живет в коммуналках, в комнатах. Потому что там совсем маленькие деньги получаются. Есть комнаты — и это ужасно видеть в XXI веке — по 4-3 кв. м. Представляете, какая там рыночная стоимость? Даже если ее посчитать по 200 тыс. рублей за квадрат — все равно не хватит даже на квартиру-студию в самом удаленном районе города. По закону субъект Федерации еще может предоставить вместо денежной компенсации именно новое жилье. Но в законе также есть норма, по которой разницу между рыночными ценами изымаемого жилья и полученного гражданин должен компенсировать сам. То есть — заплатить из своего кармана.

АЛЕКСАНДР КУЗИН, главный эксперт по проектным вопросам ГК ВТС

Все расчеты по подземным работам были проведены совместно с ООО «НИЦ ТОННЕЛЬНОЙ АССОЦИАЦИИ» под научным руководством Меркина Валерия Евсеевича. При строительстве «Театральной» применяется высокотехнологичный щит с возможностью постоянного отслеживания и контроля всех изменений в грунтовом массиве и на поверхности. Но по нормативам, в первую очередь правовым, есть требование в отселении и оформлении всех отношений с собственниками домов и зданий.

— Роман Дудин