Мы используем файлы cookie.
Для улучшения вашего пользовательского опыта мы используем файлы cookie. Узнать больше
Самарский рынок новостроек столкнулся с масштабным падением продаж жилья. Причем Самара стала антилидером в масштабах России — здесь темпы падения пока самые серьезные, и существенного восстановления рынка в ближайшие месяцы не прогнозируется. Эксперты отмечают, что сокращается спрос во всех сегментах, на этом фоне все больше выделяются точечные адресные предложения, основанные на эксклюзивных локациях и качественной подаче площадок, — они еще находят своих покупателей.
В I квартале 2026 года Самара оказалась всероссийским антилидером по масштабам падения продаж жилья в новостройках. По данным аналитического исследования сервиса «Пульс продаж новостроек», в целом по стране падение составило 44%. В Самаре же этот показатель достиг 61%. Всего за 3 первых месяца текущего года заключено 600 договоров долевого участия. Эксперты и участники рынка говорят о том, что это следствие сочетания ряда причин, большинство из которых носит общефедеральный характер. В ООО «СЗ «Успех» связывают отмеченный тренд с экономическим спадом, демографической ситуацией, ограниченным количеством льготных ипотечных программ, высокой ключевой ставкой и вытекающей из этого дорогой рыночной ипотекой, а также неуверенностью населения в завтрашнем дне и боязнью потерять работу с привычной заработной платой. О падении доступности ипотеки и одновременно об уменьшении финансовых возможностей населения говорит и директор ООО «Агентство оценки «Интеллект» Денис Шевяков. Коммерческий директор холдинга «Глобал Вижн» Ирина Хиль полагает, что снижение спроса на новостройки связано с несколькими факторами. «Во-первых, это общая экономическая ситуация: многие предприятия продолжают оптимизировать расходы и персонал, а покупатели стали осторожнее относиться к долгосрочным финансовым обязательствам. Сегодня семейная ипотека оформляется на срок до 30 лет, и для принятия такого решения людям необходима уверенность в стабильности доходов и завтрашнем дне. В текущих условиях многие семьи предпочитают отложить покупку жилья. Кроме того, нельзя исключать и сезонный фактор. Летний период традиционно сопровождается снижением деловой активности: часть семей перераспределяет расходы на отдых, отпуск и другие текущие потребности». По словам руководителя отдела новостроек Группы компаний «ВИЗИТ» Ивана Андриянова, первый квартал года традиционно уступает четвертому по активности, но, кроме того, рынок продолжает реагировать на высокие ипотечные ставки и изменение льготных программ. «Самарский рынок традиционно более чувствителен к этому, чем рынки, например, Москвы или Санкт-Петербурга. У нас значительная часть сделок приходится именно на семейный и массовый сегмент, где размер ежемесячного платежа иногда критически влияет на решение о покупке», — говорит Андриянов. В СЗ «Успех» в качестве одной из причин, отразившихся на лидерстве Самары в общероссийском падении продаж жилья в новостройках, называют отток молодого населения в столицу. Не последнее значение для уровня спроса на квартиры и количества совершенных сделок имело удорожание жилья. Ирина Хиль отмечает существенный рост стоимости квадратного метра за последние месяцы. «Во многих проектах рост цен достиг предела относительно среднего уровня доходов жителей Самары», — говорит коммерческий директор «Глобал Вижн».
Снижение числа сделок по приобретению квартир не носило однородного характера. Показатели различных строительных компаний варьируются. Но даже у одной компании-продавца спрос на разные классы жилья изменился неодинаково. В «Глобал Вижн», по словам Ирины Хиль, снижение продаж составило порядка 33%. У СЗ «Успех» по сравнению с IV кварталом прошлого года снижение оказалось 27% в сегменте эконом-жилья и 100% — в сегменте «комфорт». «На наш взгляд, падение продаж затронуло в большой степени сегмент «бизнес» и «комфорт», в связи с их более высокой стоимостью», — полагают в «Успехе». В целом с тем, что именно премиум-сегмент пострадал больше всего, согласно большинство экспертов и участников рынка. Среди застройщиков этот формат набрал популярность, и в настоящий момент, по оценкам сервиса «Циан», Самара занимает третье место в России по доле проектов класса «премиум» от всего количества жилья — на него приходится 7%. Большее соотношение только в Москве и Казани. Продажа такого жилья более маржинальна, однако найти покупателей на него бывает значительно сложнее. В нынешней ситуации фирмы, сделавшие особую ставку на премиальный класс, оказались в более затруднительном положении.
Сейчас строительные компании ищут пути, как простимулировать продажу жилья и привлечь клиентов. «Мы рассматриваем различные варианты рассрочки по оплате с фиксацией стоимости, стремимся к удержанию роста цен за квадратный метр», — говорят в ООО «СЗ «Успех». «Застройщики сегодня активно адаптируются к изменившимся условиям рынка и предлагают различные инструменты поддержки покупателей, — говорит Ирина Хиль из «Глобал Вижн». — Наиболее распространенные меры — это рассрочки, специальные цены на отдельные пулы квартир, а также программы рассрочки с выдачей ключей до полного расчета. Последний вариант особенно востребован среди семей, которые параллельно арендуют жилье. Также активно развивается механизм субсидирования ипотечной ставки. Программы со ставкой от 2,5% годовых позволяют приобрести квартиру даже тем покупателям, которые не подходят под условия семейной ипотеки. На вторичном рынке подобных инструментов практически нет, поэтому с точки зрения условий покупки новостройки сохраняют конкурентное преимущество. Наш холдинг также реализует подобные программы. Мы постоянно работаем над поиском решений, которые позволят сделать покупку жилья более доступной для жителей Самары даже в текущих рыночных условиях».
О перспективе возрождения рынка эксперты пока говорят с большой осторожностью. В компании «Успех» во II квартале ожидают незначительного повышения спроса в эконом-сегменте в связи с возможной привязкой процентной ставки по семейной ипотеке к количеству детей. В «Глобал Вижн» дают более пессимистичный прогноз. «По нашим оценкам, второй квартал также останется достаточно сложным для рынка, — говорит Ирина Хиль. — Существенного восстановления спроса в ближайшие месяцы мы не ожидаем. Вероятнее всего, более заметное оживление возможно ближе к сентябрю 2026 года при условии стабилизации экономической ситуации и появления дополнительных мер поддержки покупателей». «В целом мы ожидаем, что второй квартал будет более стабильным по сравнению с началом года, — полагает Иван Андриянов из ГК «Визит». — Рынок постепенно адаптируется к новым условиям, отложенный спрос сохраняется — люди по-прежнему решают жилищные вопросы, просто делают это осторожнее».
Из-за ужесточения условий выдачи ипотечных кредитов многие эксперты прогнозировали, что значительная часть покупателей переориентируется на вторичный рынок. Однако массового характера это не приобрело. «Мы отмечаем, что часть наших клиентов действительно начала активнее рассматривать вторичный рынок, прежде всего из-за возможности быстрее переехать в готовое жилье и иногда получить более гибкие условия по цене, — говорят в ГК «Визит». — Однако говорить о массовом перетоке спроса пока нельзя: вторичный рынок также остается зависимым от ипотечных ставок». Определенный переток покупателей на вторичный рынок подтверждают и в «Глобал Вижн», особенно среди клиентов, у которых заканчиваются сроки по банковским вкладам или высвобождаются собственные денежные средства. «Покупателей привлекает возможность приобрести готовое жилье, зачастую уже с ремонтом и частично меблированное, при меньшем бюджете входа, — говорит Ирина Хиль. — При этом новостройки по-прежнему сохраняют свою аудиторию. Современный жилой фонд существенно отличается от старого, как по качеству строительства, так и по уровню комфортной среды и инфраструктуры». В то же время Хиль отмечает, что и вторичный рынок в 2025 году достиг определенного ценового предела. «Срок экспозиции объектов значительно вырос — в среднем с одного до шести месяцев. Поэтому, по нашим прогнозам, в ближайшее время как первичный, так и вторичный рынок будут находиться в стадии стагнации без существенного роста цен или количества сделок», — полагают в «Глобал Вижн».
ИВАН АНДРИЯНОВ, руководитель отдела новостроек Группы компаний «ВИЗИТ»
Сегодня рынок новостроек Самары действительно переживает период охлаждения спроса. Первый квартал традиционно уступает четвертому по активности — в конце года покупатели стараются успеть закрыть сделки, а застройщики активнее предлагают специальные условия. Кроме того, рынок продолжает реагировать на высокие ипотечные ставки и изменение льготных программ. Самарский рынок традиционно более чувствителен к этому, чем рынки, например, Москвы или Санкт-Петербурга. У нас значительная часть сделок приходится именно на семейный и массовый сегмент, где размер ежемесячного платежа иногда критически влияет на решение о покупке.
Но это не означает, что рынок находится в стагнации. Скорее, мы наблюдаем адаптацию к новым экономическим условиям и возврат к более спокойному и рациональному спросу. Если несколько лет назад многие решения принимались эмоционально, то сейчас покупателю важно не просто выбрать квартиру. Необходимо разобраться в ипотечных программах, оценить надежность и ликвидность проекта, понять будущие ежемесячные расходы и возможные риски.
В нашей компании сейчас особенно востребован комплексный подход к покупке новостройки. Мы работаем со всеми крупными застройщиками Самары, поэтому можем объективно сравнивать проекты между собой и подбирать не «тот ЖК, который нужно продать», а вариант, который действительно подходит клиенту по бюджету, локации, срокам сдачи и финансовой нагрузке. Именно поэтому в сопровождении сделки участвует команда специалистов: риелторы, ипотечные брокеры и юристы. Такой подход позволяет клиенту принимать решение спокойнее и увереннее, особенно в условиях нестабильного рынка и высокой стоимости ошибки.
Мы отмечаем, что часть наших клиентов действительно начала активнее рассматривать вторичный рынок — прежде всего из-за возможности быстрее переехать в готовое жилье и иногда получить более гибкие условия по цене. Однако говорить о массовом перетоке спроса пока нельзя: вторичный рынок также остается зависимым от ипотечных ставок.
Застройщики уже активно адаптируются к новым условиям. Сегодня конкуренция идет не только в цене, но и в качестве условий покупки: используются программы рассрочки, субсидированные ставки, специальные предложения для семейных покупателей, трейд-ин и гибкие схемы оплаты. При этом говорить о резком снижении цен на новостройки пока преждевременно. Себестоимость строительства, стоимость проектного финансирования и дефицит качественных площадок продолжают удерживать цены от существенной коррекции. В целом мы ожидаем, что второй квартал будет более стабильным по сравнению с началом года. Рынок постепенно адаптируется к новым условиям, отложенный спрос сохраняется — люди по-прежнему решают жилищные вопросы, просто делают это осторожнее.
Недвижимость — рынок длинных решений. Периоды охлаждения на нем бывают, но потребность людей в улучшении жилищных условий остается всегда.
ВЯЧЕСЛАВ СИДОРОВИЧ, вице-президент ГК «Берег»
Если говорить о средней температуре по больнице, то цифра в 61% падения спроса, вполне возможно, соответствует действительности. Но я предлагаю отдельно смотреть каждый конкретный строящийся объект. Если девелопер понимает свою целевую аудиторию, стремится понять потребности и возможности потребителя и не смотрит на мир через розовые очки, то, скорее всего, у него есть оптимальный спрос на его продукт. По крайней мере, у нас в новом объекте жилого комплекса на Фрунзе на начальном этапе уже забронировано порядка 40% квартир, что позволяет аккуратно растить доходность по проекту.
Еще раз могу повторить. Если на стадии разработки финансовой модели не учитываются интересы дольщиков, если расчеты его возможностей неверны, то с реализацией проекта возникнут проблемы. Потому что сегодняшний тренд — тренд продажи от покупателя.
ДЕНИС ШЕВЯКОВ, директор ООО «Агентство оценки «Интеллект»
Традиционно драйвером рынка недвижимости является ипотечное кредитование, которое в свою очередь опирается на три ключевых фактора: ипотечную ставку, количество свободных средств населения и количество кредитоспособных заемщиков. С одной стороны, снижение ключевой ставки может способствовать притоку средств на рынок недвижимости, который традиционно воспринимается населением как способ сохранения средств. Но, с другой стороны, статистика говорит об уменьшении свободных средств населения почти в 2,5 раза, вызванном увеличением других обязательных платежей — ростом цен на коммуналку и продукты питания, налоговой нагрузки и других, не связанных с недвижимостью платежей. Кроме того, доля качественных заемщиков, способных оплачивать в современных условиях ипотеку, очень мала. Все эти факторы, собственно, и сформировали условия на первичном рынке: предложить нечего, а предлагаемое — не нужно.
Подобная ситуация при отсутствии системных мер вполне может привести к оттоку населения и вызвать эффект домино в других секторах экономики региона. В общем, время продавать красивые картинки безвозвратно ушло.
ДМИТРИЙ ВИНОГРАДОВ, бенефициар ООО «Новое Время» — застройщика ЖК «Империал» и ЖК «Гранд Империал»
Я видел публикации о повсеместном спаде продаж и спроса на недвижимость. Возможно, где-то все и так, но на своих объектах мы этого не видим. Отмечаем, скорее, некоторое оживление, но, думаю, мы в данном случае не очень показательны в силу высокой степени готовности объекта и эксклюзивности нашего предложения. Более того, это оживление дополнительно стимулируется снижением учетной ставки Центробанка. Вслед за ней снижаются и ставки по банковским депозитам, и отмечаю четкую корреляцию: по мере истечения сроков депозитов их владельцы реинвестируют свои средства в построенную нами недвижимость. Более того, есть основания считать, что для вложений в недвижимость сейчас чуть ли не оптимальный момент, и проницательные инвесторы это понимают. Из-за кризисных явлений на строительном рынке многие застройщики снижают темпы строительства, запуск новых объектов. Неизбежным следствием этого процесса в средне- и долгосрочной перспективе станет дефицит жилой и коммерческой недвижимости, и под его давлением цены опять взлетят. Добавив, думаю, где-то 25-30% к нынешним уровням.
ИРИНА ХИЛЬ, коммерческий директор холдинга «Глобал Вижн»
В большей степени снижение спроса затронуло проекты комфорт-класса в центре города. Именно в этом сегменте в конце 2025 года произошел наиболее заметный рост стоимости жилья — в ряде проектов цены увеличились на 26-35% всего за несколько месяцев. На фоне такого роста часть покупателей начала искать более доступные варианты в других локациях. Однако даже там сохраняется проблема доступности жилья. Например, для приобретения двух- или трехкомнатной квартиры семье с двумя детьми сегодня зачастую требуется первоначальный взнос на уровне 3-4 млн рублей, а такие накопления есть далеко не у всех. Менее чувствительными к падению спроса остаются проекты с более доступным чеком, гибкими программами покупки и понятной ежемесячной финансовой нагрузкой для клиента.
— Отдел недвижимости
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены