В Самаре завершают разработку градостроительных регламентов, необходимых для сохранения и развития исторической застройки в старой части города.
На финальном этапе находится утверждение списка ценных градоформирующих объектов (ЦГФО). Затем ожидается утверждение границ объединенной зоны охраны. Новые регламенты определят единые и прозрачные условия реновации исторического центра Самары.
В декабре 2019 года Самаре присвоили статус исторического поселения, который позволяет создать правовую основу для сохранения исторического облика города, а также определяет правила для его развития.
В частности, в границах охраняемой территории регулируется градостроительная деятельность: устанавливаются предельные параметры разрешенного строительства, вводятся ограничения в использовании участков и строений.
До настоящего времени, по оценке экспертов, развитие исторической части города в Самаре осуществлялось хаотично. Некоторые девелоперы и вовсе опасались заходить на площадки в условиях размытой правовой базы.
В связи с этим с 2019 года количество строек в старом центре сократилось до минимума. Как сообщали в министерстве строительства Самарской области в феврале 2022 года, на этой территории было согласовано возведение лишь двух новых объектов.
Одним из главных преимуществ внедрения механизмов исторического поселения должно стать более активное привлечение инвесторов для реконструкции исторических зданий, а также возведение новых объектов, органично включенных в существующую застройку.
Предполагается, что с принятием градостроительных регламентов интерес девелоперов повысится. И.о. руководителя Управления государственной охраны объектов культурного наследия (УГООКН) Самарской области Иван Стафеев уточняет, что статус «историческое поселение» — это не консервация территории центра города, он подразумевает параметры нового капитального строительства.
По его мнению, перезапустить процесс реновации способно уменьшение административных барьеров.
Так, в управлении государственной охраны объектов культурного наследия заявляли, что планируют упростить порядок взаимодействия с девелоперами, собирающимися участвовать в реновации площадок в границах исторического поселения.
Ожидается, что в течение месяца процесс утверждения ускорится: может быть утвержден список ценных градоформирующих объектов (ЦГФО).
«Перечень ЦГФО — это завершающий этап утверждения предмета охраны исторического поселения. Помимо этого, в будущем потребуется утверждение градостроительных регламентов. Уже заметен большой интерес к памятникам архитектуры у девелоперов и инвесторов, которые готовы размещать в отреставрированных зданиях стрит-ритейл, кафе, бутики. Бизнес открывается на первых этажах исторических домов в центре города. Также повышается интерес по отдельным объектам, которые находятся целиком в частной собственности. Владельцы вкладываются в их реставрацию, даже понимая тот факт, что компенсироваться затраты будут многие годы», — констатирует руководитель УГООКН.
Взаимодействие с инвесторами в историческом центре Самары должно выйти на новый уровень.
«В первую очередь мы настаиваем на продвижении вопроса по формированию инвестиционных паспортов ОКН и ЦГФО, — отмечает Иван Стафеев. — Просчитывать выгоду должен уже инвестор, а инвестиционный паспорт будет содержать в себе дефектную ведомость (информация о техническом состоянии объекта и информация о видах работ, которые необходимо провести в этом здании для приведения его в работоспособное состояние). Также паспорт будет содержать технико-экономические показатели, то есть те площади, те объемы, которые будущий пользователь получит после завершения работ. Окончательное назначение объекта будет выбирать сам инвестор, мы не станем в этом препятствовать».
О важности присвоения центру города статуса исторического поселения говорят и градозащитники.
По словам председателя Самарского отделения Всероссийского общества охраны памятников и культуры Нины Казачковой, историческое поселение — это ценность для города, которая определяет развитие туристического направления.
«Не менее важен этот статус и для жителей. Они должны понимать свою идентичность. Не каждому городу выпала такая честь», — отмечает она.
Статус исторического поселения должен обеспечить внятную программу реновации, добавляет Нина Казачкова.
«Пока выходит так, что инвестору непонятно, сколько денег нужно вложить в реконструкцию охраняемых зданий, то есть объект является неким котом в мешке. Застройщик не понимает, что дальше будет. Ему нужны четкие правила игры. Когда появятся градрегламенты, будет иначе. Там будет четко прописано по каждому кварталу: его высотность, какие материалы нужно использовать, палитра цветов и объем озеленения, количество квартир. И застройщику будет удобнее работать: он зашел на этот участок, и у него все четко и прозрачно прописано — не надо ничего придумывать. В соответствии с градрегламентом архитекторы сделают морфотип, который характерен для этого квартала, и можно спокойно вести строительные работы или проводить реконструкцию объекта», — рассуждает она.
Собственники ОКН либо те представители бизнеса, которые заинтересованы в приобретении подобных зданий, могут получить все необходимые консультации в УГООКН Самарской области.
«Мы даем консультации о порядке проведения работ, порядке оформления документов, — отмечает Иван Стафеев. — Мы в этом заинтересованы, ведь тогда у ОКН будет грамотный пользователь, который имеет возможности и желание содержать подобные объекты».
В Самарской области уже есть опыт внедрения механизмов защиты исторических поселений.
Он был реализован в Сызрани. «Там были утверждены границы исторического поселения, затем корректировались предмет охраны, перечень ЦГФО и градрегламенты.
В настоящее время в Сызрани утвержден полный пакет документов, но эта работа длилась на протяжении нескольких лет», — уточняет и.о. руководителя УГООКН Иван Стафеев.
Привлекательность города для туристов в последние годы повышалась, и там сейчас формируется туристический кластер.
А недавно Сызрань получила право на федеральную финансовую поддержку для «формирования удобного для туриста центра города, в котором будут доступно объединены ключевые объекты притяжения и места отдыха».
Согласно заявке городской администрации, на эти работы потребуется 215 млн рублей.
Нормативную базу для исторического поселения Самары правительство области и администрация города разрабатывают несколько лет.
Так, уже утверждены границы исторического поселения, которые проходят в черте улиц Засекина, Арцыбушевской, Льва Толстого, Буянова, Чкалова, Самарской и Набережной реки Волги.
Помимо этого, утвержден предмет охраны 446 объектов культурного наследия регионального значения, 47 объектов федерального значения и 233 выявленных объектов культурного наследия.
Предмет охраны должен предотвратить снос и самовольное изменение облика зданий, которые находятся в исторической части города. Также подготовлена программа развития инженерной инфраструктуры.
В процессе разработки находится документация по объединенной зоне охраны объектов культурного наследия. После ее утверждения будут введены градостроительные регламенты в границах исторического поселения.
Принятые изменения внесут в генеральный план и Правила землепользования и застройки города. В этом случае собственникам недвижимости в границах исторического поселения придется учитывать эти нормы при распоряжении своими объектами.
В июне прошлого года глава Самары Елена Лапушкина на встрече с губернатором рассказала, что составляется паспорт кварталов исторической части Самары и формируется каталог, описывающий все существующие объекты вместе с установленным режимом использования.
Кроме того, по словам Елены Лапушкиной, в проработке находятся вопросы реконструкции сетей тепло- и водоснабжения, газовых и электрических сетей, а также водоотведения и ливневой канализации.
С момента получения статуса исторического поселения составляется список ценных градоформирующих объектов (ЦГФО), формирующих средовую застройку, типичную для исторического центра.
Для сохранения этой застройки и необходим реестр ЦГФО. Здания, которые войдут в список, также будут защищать от сноса и несогласованной реконструкции.
В мае текущего года список из 645 зданий согласовала администрация Самары. Планируется, что в ближайшее время его утвердят и в областном правительстве.
Но это не значит, что количество ЦГФО останется в зафиксированном виде. После утверждения списка ценных градоформирующих объектов его можно будет как сокращать, так и увеличивать.
Планируется, что работа по его корректировке будет идти на постоянной основе.
И.о. руководителя УГООКН Самарской области Иван Стафеев связывает долгий процесс разработки документации с масштабом исторического поселения Самары.
«Историческое поселение есть. Процесс подготовки документации крайне сложный и объемный. Он предусматривает исследование сложившейся исторической среды на всей площади поселения. Самара — город-миллионник, и площадь сохранившейся исторической части в нашей региональной столице также большая. Подобных исторических поселений не так много, а тех, где утвержден полный перечень нормативно-правовых актов, — единицы. Из городов-миллионников — только Санкт-Петербург. В основном исторические поселения, где утверждены и границы, и полный предмет охраны, и градрегламенты, — это небольшие территории с населением 10-30 тысяч. Они не являются промышленными центрами и сохранились в первозданном виде спустя века», — отмечает Иван Стафеев.
ИВАН СТАФЕЕВ, и.о. руководителя Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области:
Исторический центр — это культурная жизнь Самары. Все наши театры, музеи, прекрасная набережная находятся в историческом поселении.
В этом году были утверждены границы туристической части города. Это формирует определенный вектор для развития этих территорий. Изменения не произойдут по щелчку пальцев, на это потребуются десятилетия.
Мне бы хотелось видеть высокую сохранность исторической среды, грамотное отношение пользователей исторических зданий к своей собственности. И деликатное отношение проектировщиков и архитекторов.
— Руфия Кутляева, Мария Кулешова
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
