В Самарской области усиливается волна давления на крупных местных застройщиков. Главными «фронтменами» кампании выступают депутаты Госдумы Александр Хинштейн и Владимир Кошелев, а ее потенциальными жертвами — структуры групп «Амонд», «Древо», «Град» и «Вымпелстрой».
Парламентарии старательно ищут все новые проблемы, связанные с уже освоенными или осваиваемыми площадками, и привлекают к ним внимание силовых ведомств. Последствия этих действий чреваты теми или иными сложностями для операторов масштабных строительных проектов. Происходящее способно дестабилизировать отрасль в самый неподходящий момент, когда перед ней руководством области поставлена прямо противоположная задача. А именно — резко нарастить темпы и объемы строительства.
Одна из крупнейших строительно-девелоперских групп Самары — подконтрольное семье Чудаевых «Древо» остается в зоне повышенного внимания известного самарского депутата-строителя Владимира Кошелева уже много лет. Громкое противостояние Кошелева и Чудаевых стартовало в 2018 году. Тогда «Древо» заключило соглашение с областным минстроем, в рамках которого обязалось за свой счет обеспечить жильем обманутых дольщиков коттеджного поселка «Дубрава». Взамен компания Чудаевых получала площадки на улице Николая Панова и в Волжском районе общей площадью 177,54 га. Эта сделка вызвала жестко негативную реакцию тогда еще депутата губернской думы, председателя думского комитета по строительству, бенефициара крупной строительной корпорации «Кошелев» Владимира Кошелева, адресовавшего свои претензии в ФАС и в прокуратуру. В тот момент все окончилось, казалось бы, ничем.
2023 год ознаменовался новым раундом обострения. Ставший к тому моменту первым зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Кошелев, по сути, продублировал все свои прежние аргументы.
Он обратился к Генеральному прокурору РФ Игорю Краснову, попросив проверить действия должностных лиц правительства Самарской области при выделении земельных участков группе компаний «Древо» взамен удовлетворения прав 312 обманутых дольщиков коттеджного поселка «Дубрава». Парламентарий продолжал настаивать на том, что участки на улице Николая Панова и в Волжском районе, рядом с Южным городом, были слишком дорогой платой за решение проблем такого числа дольщиков.
Информации о том, какой оказалась реакция Генпрокуратуры, проводились ли проверки по озвученным Владимиром Кошелевым претензиям и чем они увенчались, в публичной плоскости не появлялось. Но спустя 10 месяцев уже другой депутат Госдумы, Александр Хинштейн, заявил о возбуждении уголовного дела по факту передачи участков группе «Древо». 11 сентября в своем телеграм-канале Хинштейн рассказал, что «следственная часть ГСУ ГУ МВД Самарской области возбудила очередное коррупционное уголовное дело: на этот раз — по факту превышения должностных полномочий руководителями регионального минстроя. Речь идет о масштабной афере с землями для обманутых дольщиков. Только предварительный ущерб бюджету оценен в 296 млн рублей». Тут же парламентарий пояснил, что причиной возбуждения дела стала история с 312 обманутыми дольщиками коттеджного поселка «Дубрава».
Хинштейн объявил, что реальная рыночная цена участка земли на Николая Панова в 2018 году составляла порядка 1 млрд рублей, тогда как площадка оценивалась лишь в 261,8 млн. О сильно заниженной стоимости, начиная с 2018 года, постоянно рассказывал и Владимир Кошелев. По версии Кошелева, стоимость всей полученной «Древом» по контракту земли — на Панова и на границе Самары, вблизи строившегося Южного города, — составляла минимум 2,5 млрд рублей. Такие цифры вызывали недоумение у участников рынка. Сейчас, распространяя информацию о возбуждении уголовного дела, Хинштейн, по сути дела, повторяет аргументацию Кошелева чуть ли не дословно. «Если бы вся процедура была проведена в открытом конкурентном режиме, у нас уже в 2019 году за счет этих двух лотов область могла бы закрыть все проблемы с обманутыми дольщиками», — утверждал ранее Владимир Кошелев. «Играй власти честно, одной ее (рыночной цены полученной «Древом» земли на Панова. — Прим. ред.) с лихвой хватило бы, чтобы закрыть все обязательства перед людьми», — вторит Кошелеву Хинштейн в своем телеграм-канале.
Руководитель группы «Древо» Евгений Чудаев признал в общении с «СО», что информация о происходящем стала для него новостью. «Могу лишь сказать, что ГК «Древо», исходя из принципов добросовестности и законопослушности, всегда предоставляла, предоставляет и будет предоставлять органам исполнительной власти и надзорным ведомствам все необходимые им материалы и сведения в соответствии с поступающими запросами», — прокомментировал Чудаев.
Судя по всему, приняв эстафету у Кошелева, Александр Хинштейн решил не обделять вниманием и других крупных застройщиков. Депутат проявил живой интерес к проекту компании «Фарн-Строй», созданной родственниками основателей группы «Амонд». 18 апреля 2024 года Самарская городская дума утвердила Генплан Самары и изменения в Правила застройки и землепользования, которыми территорию в районе улиц Белорусской и Флотской и прилегающие земли отнесли к зоне Ж-4 (многоэтажные жилые дома). В дальнейшем был объявлен аукцион, по результатам которого СЗ «Фарн-Строй» получил право на застройку этой территории. Но возможность обновления территории вызвала негативную реакцию соседних жителей, выступивших против перспектив появления 160-170 тыс. кв. м современного жилья в данной локации. Инициативная группа из 144 человек в июле обратилась в Самарский областной суд с иском к городской думе, администрации Самары, двум городским департаментам — управления имуществом и градостроительства, а также к минимуществу. Граждане потребовали признать незаконным постановление «О комплексном развитии территории (КРТ) жилой застройки, расположенной в границах улиц Белорусской, Флотской…», признать недействительными результаты соответствующего аукциона и последующего договора с ООО «СЗ «Фарн-Строй», запретить ведомствам выдавать разрешительную документацию на застройку и вырубку деревьев на предполагаемой строительной площадке, обязать городские власти рассмотреть вопрос придания спорной территории статуса памятника природы, особо охраняемой природной территории (ООПТ) регионального значения. Предварительное судебное заседание по делу назначено на 16 сентября.
Александр Хинштейн незамедлительно включился в эту борьбу. В своем телеграм-канале депутат написал: «По приглашению жителей сам обошел эту территорию вплоть до берега. Де-юре она не является лесом и не входит в состав гослесфонда. Но живи я здесь сам, то тоже находился бы в рядах протестующих. Самое правильное — сделать тут рекреационную зону». «Безусловно, Сухую Самарку надо развивать, в том числе сносить аварийные дома и строить на их месте новое современное жилье и объекты инфраструктуры. Но, решая одну проблему, недопустимо создавать другую», — продолжил Хинштейн. Депутат организовал совещание в мэрии по данной теме, состоявшееся 13 сентября. Его итогом стала договоренность остановить все работы до завершения судебной тяжбы.
Когда эта тяжба завершится и какими будут ее итоги, сейчас прогнозировать сложно, поскольку при проведении аукциона на КРТ и заключении договора с компанией «Фарн-Строй» все необходимые требования соблюдались и закон не нарушался. Станет ли суд исходить из этого или учтет недовольство общественности, подкрепленное авторитетом депутата Госдумы, неизвестно. Между тем уже очевидно, что реализация проекта остановлена на неопределенное время и инвестор, скорее всего, потребует как минимум продления на период вынужденной паузы срока действия контракта (сейчас он заключен на 7 лет), как максимум — его расторжения. Этим же расторжением, скорее всего, увенчается сценарий, если иск граждан удовлетворят. Поскольку такое решение будет означать радикальное переформатирование всех планов застройки, просчитывавшихся исходя из нынешних параметров.
Район, где собирается строить жилой микрорайон компания Ростика Хугаева, находится на территории избирательного округа Александра Хинштейна. Вопрос о реализации проекта КРТ данной территории стоял в повестке дня давно, и аукцион на определение инвестора проводился загодя и публично. Но до недавнего времени никто не пытался заменить эту программу планом создания тут официальной рекреационной зоны.
Создатель корпорации «Кошелев» атакует стройки на бывших спортивных объектах.
Депутат Госдумы Владимир Кошелев предпринимает действия, способные запустить процесс деприватизации земель под давно заброшенными самарскими стадионами. Речь идет о ряде площадок, много лет назад перешедших в частные руки и к настоящему моменту занятых жилыми и нежилыми домами.
Передав эстафету по борьбе с «Древом» Александру Хинштейну, Владимир Кошелев сосредоточился на новой теме, которая способна задеть интересы не только многих застройщиков Самары, но и тысяч людей, купивших у них квартиры. Все началось с планов областных чиновников обновить территорию стадиона «Восход». Расположенный на пересечении Заводского шоссе и проспекта Кирова объект построили в 1963 году. В советское время он принадлежал моторостроительному заводу №24 им. Фрунзе. Именно на базе этого предприятия была создана футбольная команда «Крылья Советов», а «Восход» стал ее первым стадионом. С 2009-го из-за недостатка финансирования и аварийного состояния объект был законсервирован. Необходимость восстановления стадиона обсуждалась неоднократно, его даже включали в госпрограмму развития спорта на территории области.
Но пока эти планы остаются лишь на бумаге. В 2024 году правительство региона планировало заключить концессионное соглашение на реконструкцию стадионного спортзала и самой спортивной площадки.
В июле этого года судьба «Восхода» привлекла внимание депутата Госдумы Владимира Кошелева. «Ко мне поступило коллективное обращение граждан с просьбой оказать содействие в восстановлении самарского стадиона «Восход». Минстрой Самарской области вышел с инициативой о смене зонирования территории стадиона, чтобы там можно было осуществлять жилищное строительство. Прием известный. В Самаре именно так за последние годы были уничтожены десятки стадионов, а земельные участки, на которых они находились, ушли в частные руки. Обсудили эту ситуацию с врио губернатора Самарской области Вячеславом Андреевичем Федорищевым. Он взял реконструкцию стадиона «Восход» на личный контроль. Со своей стороны готов включиться в работу по проработке вопроса о привлечении необходимых средств из федерального бюджета. А хитрыми схемами недобросовестных чиновников по переводу земли стадионов в частную собственность займутся уже правоохранительные органы. Необходимые депутатские запросы в прокуратуру уже направил», — написал в своем телеграм-канале депутат.
Свое продолжение эта история получила месяц спустя — в конце августа, и из борьбы за сохранение одного заброшенного стадиона она переросла в крестовый поход против застройки подобных объектов, причем задним числом. «С карты Самары исчезают стадионы. За последние годы город лишился почти десятка спортивных объектов. Вместе с областной прокуратурой выясняем, кто из чиновников несет ответственность и должен быть наказан за уничтожение массового и доступного спорта. По моему запросу прокуратура Самарской области установила, что на месте стадионов «Крылья Советов», «Спутник», «Старт» построены многоквартирные дома, на месте стадиона «Вымпел» — торговый комплекс «Рекорд», — пояснял Владимир Кошелев.
Судьбы давно забытых стадионов, о которых неожиданно решил вспомнить депутат, во многом схожи. Стадион «Спутник» на 18 км Московского шоссе перешел в руки застройщиков в 2007 году. Уже владевшее к тому времени землей ООО «Гарантстрой» передало ее в аренду под строительство ООО «СК «Град», входящему в группу Эдуарда Шматкова. В 2008 году застройщику было выдано первое разрешение на строительство, и на этой территории начали возводить ЖК «Новый Квартал», который завершили в 2020 году. Стадион «Старт» у пересечения проспекта Кирова и Льговского переулка также прекратил существование в 2000-х. В 2019 году ООО «Вымпелстрой» Вадима Кибардина начало строить в этой локации жилой комплекс, генподрядчиком работ выступало ООО «СК «Лидер» Дмитрия Макарова. А землю стадиона «Вымпел» в 2009 году передали в аренду ООО «РАА» для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса. Планы на площадку быстро поменялись, и в 2015 году там началось возведение торгово-спортивного комплекса «Рекорд», который не завершен до сих пор.
Теперь с легкой руки Кошелева надзорное ведомство может приступить к пристальному изучению законности давней передачи всех этих земель в частные руки и их застройки.
Руководством к действию может послужить происходящее со стадионом «Буревестник», расположенным на углу улиц Буянова и Маяковского, земля под которым в 2008 году перешла в руки бенефициара группы «Самарский деловой мир» Алексея Шаповалова. «В отношении стадиона «Буревестник» прокуратурой было направлено в Арбитражный суд Самарской области исковое заявление к ООО «Квартал», Профсоюз Самарской области, ООО «Октава» о признании сделок по отчуждению вышеуказанного недвижимого имущества недействительными по причине установленного факта незаконного распоряжения имуществом без наличия подобного права. Судебное разбирательство по делу не окончено», — отмечает Владимир Кошелев.
Эксперты пока не готовы оценивать, к каким последствиям могут привести кошелевские инвективы. «Вопрос необычный, какие перспективы у таких процессов — оценить сложно. В целом, у нас есть несколько статей по поводу имущества, изъятого из оборота и ограниченного в обороте, — рассуждает директор ООО «Поволжский юридический отдел» Рустем Ярва. — Изъятое не подлежит продаже и переходу в иные формы собственности, кроме уже существующей. По ограниченному могут проводиться сделки при соблюдении условий и процедур, а также согласия органов, которые должны контролировать соблюдение общественных интересов в таких ситуациях. Спортивные объекты я нигде не видел в списке изъятых из оборотов видов имущества. Эти площадки могли отдавать с условием сохранения спортобъектов. Для этого можно было сделать такую территориальную зону под объектом, чтобы нельзя там было построить жилой объект, и не разрешать ее менять в дальнейшем. У нас есть инструменты и рычаги со стороны властей, чтобы это контролировать».
С учетом усиливающегося прессинга самарских застройщиков и неблагоприятной рыночной конъюнктуры официально анонсированные планы роста темпов нового жилья в регионе рискуют оказаться утопическими.
В последние годы Самарская область занимала лидирующие позиции по объемам жилищного строительства в Приволжском федеральном округе. Однако дотягивать объемы ввода до цифр, которые желало видеть федеральное правительство, получалось не всегда. В 2020 году, когда для региона установили целевую планку в 2,2 млн кв. м нового жилья, региональные власти назвали такой объем недостижимым. И впоследствии план пришлось корректировать, снизив его почти на треть — до 1,42 млн, но даже этого показателя полностью достичь не удалось. В 2021-2022 годы ситуация, казалось, улучшилась, и области удавалось исполнять установленные тогда планы по вводу 1,88 млн кв. м жилья в год. Но в 2023-м переступить установленную региону отметку в 2 млн кв. м введенной жилплощади он так и не смог. План на этот год удалось выполнить только за счет очередной корректировки — вместо 2,192 млн кв. м целевой показатель снизили до 1,9 млн кв. м.
Велика вероятность, что в 2024 году ситуация повторится. План по вводу для Самарской области был установлен в размере 2,214 млн кв. м. Но врио министра строительства региона Алексей Веселов еще в середине лета отметил, что чиновники готовятся обратиться в Минстрой России с просьбой скорректировать этот показатель. «На сегодня ввод составляет 966 тыс. кв. метров, или 44% от утвержденного плана. В целом, мы сейчас идем в зеленой зоне, по графику. Но по проектным декларациям, по выданным разрешениям на строительство, мы прогнозируем годовой ввод на уровне 1,67 млн кв. метров», — пояснял Веселов на прошедшем в июле оперативном совещании правительства Самарской области.
Явно усилившееся в последние месяцы политическое давление на застройщиков, сохраняющаяся пассивность чиновников областного минстроя в решении ряда ключевых проблем отрасли способны теоретически привести к тому, что даже озвученная Веселовым цифра окажется слишком оптимистичной.
Между тем 5 сентября в правительстве Самарской области тогда еще врио губернатора Вячеслав Федорищев представил программу социально-экономического развития региона на ближайшие пять лет. В соответствии с ней к 2030 году предполагается возвести не менее 10 млн кв. м жилья, то есть в среднем по 2 млн в год. Кто именно будет заниматься этими стройками, пока не очень понятно, особенно в условиях, когда правила игры меняются задним числом, процентные ставки по ипотечным кредитам зашкаливают за 20% годовых, а ведущие игроки рынка сталкиваются со все новыми проблемами, не имеющими ничего общего с экономикой.
ВЯЧЕСЛАВ СИДОРОВИЧ, вице-президент группы «Берег»
КРТ как инструмент, с помощью которого выделяются земельные участки для застройки городских территорий, не так уж однозначен для застройщиков. Каждый такой договор сопряжен с определенными обязательствами, не только по строительству новых домов, но и отселению из ветхого и аварийного жилья, а также вложением денег в социальную инфраструктуру. И если строители заключают подобные соглашения, берут на себя эти обязательства — это благо для города. Потому что неразвитые, иногда даже пустующие территории застраиваются новым жильем, которое обеспечивается социальной инфраструктурой и другими необходимыми для комфортной жизни условиями. А локация, о которой идет речь, с учетом сегодняшнего состояния рынка вообще изначально подразумевает минимальную рентабельность для застройщика. И надо просто отдать честь мужеству той компании, которая здесь собирается строить и добиваться продуктивных результатов.
Сложившаяся сейчас ситуация мной оценивается как ненормальная. Она в очередной раз показывает, что заниматься строительным бизнесом в Самаре — рискованное занятие. Даже в том случае, если вся правоустанавливающая и разрешительная документация готовится в полном соответствии с законом. Получается, прежде чем начинать проект, застройщику надо обращаться вовсе не к властным структурам, а «идти в люди»? Но что он получит в таком случае? Только то, что мы видим. Никто ничего не хочет — просто так, безосновательно, опираясь только на эмоции.
— Юлия Демина, Роман Щерба
2024 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
