Мы используем файлы cookie.
Для улучшения вашего пользовательского опыта мы используем файлы cookie. Узнать больше
Почти десятилетняя борьба ИК «Новый город» за возможность построить девятиэтажные жилые дома в Ленинском районе Самары закончилась для компании полным фиаско.
Кассационный суд в Казани оставил в силе прежнее решение, фактически запретив фирме возводить здесь дома выше пяти этажей. Основной собственник компании — бенефициар ТРК «Вива Лэнд» Владимир Кузьмин пытается также по суду продлить действие договора по развитию застроенной территории, срок которого истекает через два месяца. На площадке до сих пор остаются нерасселенные дома, а это значит, что у «Нового города» могут быть отозваны ранее выданные градостроительные планы земельных участков. Появившееся параллельно публичное объявление о продаже именно этой площадки за 1,5 млрд рублей под высотную застройку на этом фоне может интерпретироваться как попытка Кузьмина эвакуироваться из становящейся все более токсичной темы — но именно это делает перспективы найти на участок покупателя еще более туманными.
Договор о развитии застроенной территории (РЗТ) в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, Чкалова и Буянова был заключен 6 июня 2016 года между главой г.о. Самары и ООО «СЗ «ИК «Новый город». Инвестор обязался за свой счет расселить ветхое и аварийное жилье, разработать проект планировки и межевания, построить новые многоквартирные дома, соцобъекты и инженерную инфраструктуру. Проект предусматривал двухсекционную девятиэтажку с подземным паркингом на 121 машино-место, нежилыми помещениями на первом этаже и техническим чердаком. Общая площадь здания — более 15,7 тыс. кв. м.
Первоначально работы шли по плану: администрация утвердила документацию, проект прошел публичные слушания и получил одобрение градостроительного совета, были получены техусловия. Ситуация изменилась в конце 2019 года, когда областное правительство утвердило границы исторического поселения Самары. Квартал застройки попал в эти границы, что сразу ограничило этажность: предельная высота сократилась с 16 этажей до примерно 5 (до 17 м).
С этого момента владелица ИК «Новый город» Разет Орцаева столкнулась с проблемами разного рода. Первая — ограниченность ресурсов. Орцаева вкладывала деньги в расселение, но к 2020 году ее возможности истощились. Для продолжения работ потребовались сторонние инвестиции. Их предоставил Владимир Кузьмин, но на условии вхождения в капитал «Нового города» в роли основного собственника. В течение 2020 года под контроль Кузьмина (лично и через его дочь Ольгу) перешло 75% долей. У Орцаевой осталось 25%, но в устав внесли важный пункт: при голосовании оба учредителя равноправны — каждый имеет один голос.
Вторая проблема — новый статус площадки. В начале 2021 года «Новый город» обратился в комиссию по застройке и землепользованию за разрешением на строительство по исходному проекту. Прошли публичные слушания, на которых 88 мнений поддержали планы застройки. Градостроительный совет дважды рекомендовал выдать разрешение, но в итоге поступил отказ от администрации.
В июне 2023 года компания подала иск к мэрии, требуя признать отказ в выдаче разрешения на высотную застройку недействительным. Осенью 2023-го у нее появился весомый аргумент: департамент градостроительства выдал три градостроительных плана земельных участков (ГПЗУ) с видом использования «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)». Разбирательства в различных судебных инстанциях шли с переменным успехом. Но, похоже, 14 апреля в Казани поставлена точка — кассационная инстанция оставила в силе решение апелляционного суда от декабря 2025 года. В удовлетворении требований отказано, поскольку участки расположены в границах исторического поселения, где увеличение этажности не допускается. Это значит, что «Новый город» не сможет построить девятиэтажные дома, — придется ограничиться пятью этажами.
Однако главной проблемой вскоре может стать сама возможность застройки: в июне истекает десятилетний срок договора РЗТ. Обязательства застройщика по нему не выполнены. Сейчас «Новый город» пытается через суд продлить этот срок — очередное заседание назначено на 7 мая. Если компания не найдет оснований для продления договора РЗТ, она потеряет площадку и все вложенные средства.
Параллельно с судами в самой компании разгорался конфликт. Партнерство Кузьмина и Орцаевой было мирным недолго. В апреле 2024 года принадлежащая Кузьмину фирма «Рубин», через которую шли денежные потоки на строительный проект, уведомила «Новый город» о прекращении финансирования и потребовала возвратить все вложенные суммы досрочно. После этого между сторонами разгорелся конфликт, летом 2024-го вышедший в публичную плоскость. В августе Владимир Кузьмин подал в самарский арбитраж иск с требованием исключить Разет Орцаеву из состава участников ООО «СЗ «ИК «Новый город». Вначале Кузьмин сумел победить в споре, но позже это решение было отменено и Разет Орцаева восстановлена в правах. За короткий промежуток времени, когда Кузьмин был единственным учредителем ООО, он успел скорректировать устав общества. Теперь решения на общих собраниях участников общества принимаются большинством голосов, но не менее 2/3 от общего числа голосов. То есть мнение Орцаевой стало лишь формальностью — решение полностью принимает Кузьмин с принадлежащим ему 3/4 голосов от общего числа. Сейчас основательница ИК «Новый город» оспаривает изменение устава в суде и одновременно пытается привлечь к проблеме «Нового города» и судьбе проекта РЗТ внимание областных властей.
В декабре 2025 года она обратилась к министру градостроительной политики Андрею Грачеву и и.о. министра строительства региона Александру Фомину с просьбой разрешить вопрос о ГПЗУ, выданных в 2023 году. Орцаева поясняет: между застройщиком и «Рубином» был заключен договор займа на расселение — до ввода первого дома и раскрытия эскроу. На участке оставался реконструированный дом (ул. Буянова, 112/84), из-за которого компания не могла сформировать земельные участки. Чтобы решить проблему, Кузьмин заключил с владелицей дома Тамарой Саидовой договор выкупа, после чего «Новый город» получил ГПЗУ. Однако прекратив финансирование, Кузьмин стал в судебном порядке оспаривать и этот договор, требуя признать его недействительным. Договор купли-продажи дома и земельного участка полностью не оплачен, дом и земельный участок до сих пор в залоге у Саидовой. По словам Орцаевой, строительство на условиях трех ГПЗУ невозможно до полной оплаты. Кроме того, из-за отказа Кузьмина финансировать проект невозможно отселение и второго из домов по договору РЗТ, находящегося по адресу: г. Самара, ул. Арцыбушевская, д. 165/79, литера Б (Чкалова, д. 79). «Учитывая пропущенные сроки и истечение срока договора, выполнение обязательств и продление договора РЗТ не представляется возможным»,- пишет Орцаева. Она также утверждает, что Кузьмин изначально не планировал платить за дом на Буянова — договор нужен был только для получения ГПЗУ и последующей продажи прав застройки. На основании этого Орцаева просит признать все три ГПЗУ недействительными.
Однако конфликт не ограничился корпоративными спорами. Кузьмин инициировал новый судебный процесс в Арбитражном суде Самарской области, где выступает истцом от имени «Нового города» к Тамаре Саидовой — той самой владелице дома на Буянова, 112/84. Он требует признать недействительным договор купли-продажи от 19.08.2022 и применить последствия: вернуть дом Саидовой, а с нее взыскать 6,84 млн рублей. По мнению Кузьмина, Орцаева, будучи тогда директором, выкупила дом по завышенной цене (50 млн рублей), зная, что участок подлежит застройке. При этом сама сделка была одобрена всеми участниками ООО «СЗ ИК «Новый город», то есть и самим Кузьминым, и нотариально заверена. В судебном заседании Орцаева подала ходатайство об истребовании доказательств, указав, что 07.06.2024 сам Кузьмин приобрел в собственность соседний участок (ул. Буянова, 138) за 15 млн рублей, причём стоимость квадратного метра там оказалась выше (251 тыс. против 227 тыс. рублей по оспариваемой сделке). Более того, согласно ГПЗУ, на этом участке планируется строительство детского сада и школы — то есть Кузьмину было заранее известно о социальной застройке. Орцаева настаивает, что такое противоречивое поведение истца подпадает под правило эстоппель (запрет ссылаться на собственное недобросовестное поведение). Она просит суд истребовать из Росреестра выписки ЕГРН и договор купли-продажи от 07.06.2024, чтобы доказать злоупотребление правом со стороны Кузьмина.
В сентябре 2025 года площадка, на которой ИК «Новый город» должен реализовать проект по договору РЗТ, была выставлена на продажу. В своих письмах к министрам Грачеву и Фомину Разет Орцаева сообщает, что Владимир Кузьмин, «являясь фактическим руководителем ООО «СЗ ИК «Новый город», в настоящее время продает земельные участки, расположенные в границах квартала, подлежащего застройке по договору РЗТ». На сайте «Авито» они предлагаются за 1,5 млрд рублей. Причем в тексте объявления заявляется, что на участке возможно вести строительство до 10 этажей.
«Участок наxoдитcя в гpаницax улиц Mаяковcкогo, Aрцыбушевской, Чкaлoва, Буянoва, — говорится в объявлении на «Авито». — Проектом предусмотрено строительство пятой очередей переменной этажности 3-10 этажей и двухуровневый подземный паркинг. Класс будущего ЖК определен как «Бизнес». Стоимость продажи 1 кв. м 290 000 — 300 000 р.» Как прокомментировал «СО» источник, знакомый с ситуацией, интерес к объявлению потенциальные инвесторы проявляют, однако как только они узнают о проблемах с невыкупленным домом на ул. Буянова, №112/84, и неотселенным на Арцыбушевской, 165/79, он сразу угасает.
— Юлия Хорькова
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены