По итогам 2021 года объемы введенного индивидуального жилищного строительства в Самарской области превысили показатели сданного жилья в многоквартирных домах.
Тренд на развитие загородных жилых кластеров и увеличение количества объектов по индивидуальным проектам нашел свое отражение и в предложениях девелоперов, застраивающих целые коттеджные поселки, и в повышении спроса на свободные земельные участки под частную застройку.
Региональные власти в свою очередь предлагают уделить особое внимание индивидуальному жилищному строительству в рамках развития Самарско-Тольяттинской агломерации. Эксперты и участники строительного рынка сходятся во мнении, что загородные локации становятся все более востребованными среди жителей региона.
По данным сайта Единой информационной системы жилищного строительства (наш.дом.рф), объемы введенного индивидуального жилья в Самарском регионе с 2017-го по 2021 год увеличились почти в два раза — с 661 тыс. кв. м до 1,047 млн кв. м.
При этом второй год подряд в регионе сохраняется тренд, когда построенные объемы жилья в индивидуальных домах превышают сданные квадратные метры в многоквартирных высотках.
По итогам 2021 года в многоквартирных домах (МКД) сдали в эксплуатацию 755 тыс. кв. м, то есть 45% от общего количества введенного жилья, остальное приходится именно на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
По результатам первых шести месяцев 2022 года такая тенденция в регионе сохраняется. С января по июнь введено 637 тыс. кв. м жилья в индивидуальных домах, что составляет 74% от общего объема ввода жилья в губернии. В многоквартирных домах за тот же период этот показатель составил 222 тыс. кв. м.
Индивидуальное жилищное строительство предполагает два основных варианта: купить участок и строить дом самостоятельно либо приобрести готовый дом с участком или землю с подрядом на строительство.
Как правило, второй вариант наиболее востребован в коттеджных поселках губернии. Участники рынка подтверждают, что готовые дома покупают чаще.
«30% покупателей хотят построить дом своими силами, 70% выбирают уже готовый объект и преимущественно в коттеджном поселке. В этом случае вопросы с коммуникациями, подрядными организациями, проектными работами решаются автоматически при приобретении готового дома. При этом многие застройщики, в том числе и мы, предлагают индивидуальное планировочное решение в рамках существующего проекта», — говорит коммерческий директор ООО «СК Имплозия» Юлия Кибкало.
Директор центра загородной недвижимости «Теорема» Антон Клеванский связывает возросший спрос на готовую загородную недвижимость с появлением новой категории потребителей.
Похожего мнения придерживается директор ГК «Камертон» Ирина Семенюк, оценивая потребности покупателей.
«Купить землю с подрядом или в коттеджном поселке гораздо предпочтительнее. Кто хочет сразу въехать и жить, рассматривает именно этот вариант. Люди, у которых есть где жить, покупают землю под строительство своего будущего дома — это другой класс потребителя. Загородную недвижимость в коттеджных поселках обычно покупают либо на собственные накопления, либо продавая свое жилье, либо с помощью ипотечного кредита. Экономичнее купить готовый дом в коттеджном поселке с централизованными коммуникациями. Но коттеджные поселки сейчас строятся достаточно далеко от города, потому что ближе свободной земли нет. В черте города продаются объекты на просеках, но они уже из более высокой ценовой категории», — считает Ирина Семенюк.
В Самарской области в настоящее время представлены разнообразные коттеджные поселки, большинство из которых находится в Красноярском районе. Эксперты отмечают, что эта территория одна из самых востребованных на сегодняшний день.
Например, компания ASSET в регионе построила более 500 домов в коттеджных поселках «Эко Парк», FamilyPark, ЁLKY (бизнес-класс) и «Яр Парк» (таунхаусы), Sosnovka. Строительная компания ARTVILL в Красноярском районе возводит три поселка: «Шишки», «Грибы» и «Ново-Царево».
В Волжском районе в непосредственной близости от Волги продолжают строиться коттеджные поселки «Моя Ильинка» и «Булгари Парк», в районе Малой Царевщины находится загородный поселок «Искра», а рядом с поселком Петра Дубрава — «Александровская роща».
Активно развивается направление коттеджной застройки в пригородах Тольятти в Ставропольском районе.
Особенно динамично идет освоение участков в Приморском и Подстепках. В Подстепках анонсированы проекты жилых комплексов Flora, загородного поселка «Луга». В селе Ягодное предлагаются к продаже коттеджи и жилые блоки в «Ладье благополучия» и «Крымском квартале».
В зеленой зоне самого Тольятти предлагаются к покупке таунхаусы в клубном поселке премиум-класса «Четыре сезона».
Олег Царейнюк из OOO «Царь Град» считает, что выбор локации зависит от платежеспособности заказчика: «Царевщина, Гранный, просеки — для потребителя с высоким бюджетом. Все, что дальше от Самары, удешевляет стоимость жилья». Антон Клеванский дополняет: «Более экономичный вариант загородного жилья — в Красноярском районе, где и цена средняя, и уже сложившаяся инфраструктура. Меньшим спросом пользуются Волжский район и территория вблизи Самарки».
«Люди ищут загородное жилье по двум критериям: либо близость к водоему, либо нахождение в черте города. Но индивидуальное строительство в границах города — дорогостоящий проект, в первую очередь из-за стоимости самой земли. Популярны у покупателей локации 116 км и поселок Гранный как развивающиеся районы застройки. Но больше востребовано направление в сторону Царевщины и по Московскому шоссе в сторону Красного Яра», — комментирует Ирина Семенюк.
В зависимости от выбранной покупателем локации разнится и стоимость земли.
«Цены зависят от удаленности от города. Но, например, за счет развитой инфраструктуры для коттеджного строительства в Красноярском районе при высокой цене фиксируется и более высокий спрос, чем в Волжском и Кинельском районах, даже при одинаковой удаленности от Самары», — отмечает Антон Клеванский.
По словам Ирины Семенюк, в Самаре стоимость участков под ИЖС сильно колеблется в зависимости от района города, и если на просеках она стартует в среднем от 1 млн рублей за сотку, то в отдаленных районах участок можно купить по 200 тыс. рублей за 100 кв. метров.
Для желающих самостоятельно реализовать проект индивидуальной застройки в Самаре предлагаются различные локации участков.
По данным сайта avito.ru, в августе 2022 года участки без строений выставлялись на продажу по следующим ценам. Самый дорогой земельный участок под ИЖС общей площадью 10 соток на 1-й просеке в Самаре — 4 млн рублей за сотку. На 2-й просеке продаются участки стоимостью около 2 млн рублей за сотку. На 3-й просеке цена варьируется от 960 тыс. до 1,7 млн рублей за сотку.
Стоимость земель на 6-й просеке в среднем — от 1,1 млн рублей, а на 7-й просеке — около 400 тыс. рублей за сотку. На 9-й просеке цена за сотку колеблется от 846 тыс. до 1,1 млн рублей. При этом участок на Красноглинском шоссе в Самаре можно купить в среднем от 200 тыс. до 1,1 млн рублей за 100 кв. м.
В селе Малая Царевщина стоимость сотки варьируется от 73 тыс. до 313 тыс. рублей. В Красном Яре — в диапазоне от 60 тыс. до 170 тыс. рублей. Земельные участки в коттеджном поселке «Юбилейный» в селе Черноречье можно купить от 15 тыс. до 133 тыс. рублей за сотку.
В Тольятти основная активность в плане ИЖС уходит в пригороды. Найти свободный участок в зоне жилой застройки Центрального района по адекватной цене практически нереально.
Основные направления — микрорайон Северный (цена сотки — от 100-130 тыс. рублей), Федоровка (от 200 тыс. рублей за сотку) и сельские поселения Ставропольского района. Больше всего предложений по Приморскому, Подстепкам и Ягодному, которые переживают строительный бум.
Относительно бюджетные предложения (от 100-110 тыс. рублей за сотку) все еще можно найти на северном направлении — в Тимофеевке, которая практически срослась с Тольятти, и Русской Борковке. Самое бюджетное — направление по ульяновской трассе: в Васильевке и Рассвете реально найти предложения за 5-60 тыс. рублей.
В городской черте Сызрани стоимость сотки варьируется от 200 тыс. до 700 тыс. рублей. За городом и рядом с ним цена на землю примерно такая же, как и около Тольятти. В Новокуйбышевске и Кинеле уровень цен на земельные участки сопоставим с Сызранью.
В начале лета 2022 года в России объявили о запуске льготной ипотеки на возведение домов своими силами.
В этом году в рамках пилотной программы планируется выдать около 8 тыс. кредитов на строительство частных домов собственными силами, то есть без оформления договора подряда с профессиональными застройщиками. Льготная ставка по ипотеке составит 9%. А максимальный размер займа в регионах озвучивался в 6 млн рублей.
Новшеством является тот момент, что залогом может служить земельный участок, на котором планируется строительство дома.
Однако, по условиям ипотеки, завершить строительство необходимо в течение 12 месяцев с момента заключения кредитного договора. Федеральная программа действует до 31 декабря 2022 года. Первоначальный взнос по ней — 20% от общей суммы кредитования.
Участники рынка недвижимости по-разному оценили запуск льготного ипотечного кредитования на строительство ИЖС без привлечения подрядных организаций.
«Ранее льготная программа кредитования при работе с подрядными организациями была весьма востребована. Клиент заключает договор с подрядчиком на строительство дома на своей земле, и в рамках этого договора идет кредитование. Сейчас эта ипотечная программа упростилась, стало возможно вести строительство собственными силами. Наверное, программа будет популярна, ведь кто-то хочет попробовать построить свой дом мечты самостоятельно. Но многие покупают дом в готовом коттеджном поселке, я считаю, это более надежно», — говорит коммерческий директор ООО «СК Имплозия» Юлия Кибкало.
«Я слышал об этой программе, но на практике еще не встречал людей, которые бы взяли такую ипотеку. Хотя спрос на ИЖС растет, но как ипотека на него повлияет, не могу сказать», — отмечает директор центра загородной недвижимости «Теорема» Антон Клеванский. «Раньше смотрели, кто будет строить, по какому проекту. Сейчас все равно, что ты построишь. Может, у тебя через год упадет дом, а под объект дана ипотека… Я очень скептически отношусь к этой теме», — комментирует Ирина Семенюк.
При покупке земельного участка или же готового дома необходимо учитывать и подводные камни, на которые нужно обратить внимание при оформлении сделки.
Так, участники рынка отмечают, что один из главных моментов — это наличие коммуникаций.
«Самая большая трудность при обустройстве индивидуального объекта — это подвести к участку газ, воду и электричество. Это самая тяжелая работа, которая связана с прохождением различных инстанций для получения разрешений. И конечно, проектные работы должны провести проверенные подрядчики, которые все выполнят качественно и в срок, во избежание дополнительных затрат», — говорит Юлия Кибкало.
«Главное в загородной недвижимости — наличие сетей: газификация, электрификация и дороги. Например, если рассматривать коттеджный поселок «Юбилейный», то там проехать к своему участку можно только в летний период, когда нет сильных дождей. Потому что дорога проходит просто через поле. Кроме того, в поселке проблема с газификацией — проводить газ для индивидуального пользования там достаточно дорого. Поэтому строительство там затихает», — отмечает Олег Царейнюк.
По мнению Ирины Семенюк, помимо наличия коммуникаций потребитель также должен обратить внимание на вероятность подтопляемости участка.
«И конечно, еще один момент связан с объявленной кадастровой стоимостью земельного надела и района, в котором он поставлен на учет — именно эти показатели влияют на размер налога на недвижимость», — рассказывает Ирина Семенюк.
Рост объемов индивидуального жилищного строительства в Самарской области отразился и на стоимости земельных участков, цена на которые за последние два года значительно выросла.
«В феврале-марте этого года был ажиотажный спрос, который отразился на стоимости. После спада потребительского спроса в апреле цены стабилизировались. Сейчас мы ценник на земельные участки не меняем, поскольку спрос стал сокращаться», — говорит Юлия Кибкало.
Антон Клеванский отмечает, что за последний год стоимость участков возросла, например, на самарских просеках рост цен на землю довольно существенный, тогда как самих предложений мало.
«В таких престижных районах, как Гранный, Сорокины Хутора, Царевщина, цена земли остается высокой. На периферии, где поселок Юбилейный, цены на землю снижают. Но там проблемы с инфраструктурой — подъездные дороги практически отсутствуют», — рассказывает Олег Царейнюк.
«В целом за последние два года стоимость земли в регионе выросла в среднем на 20%», — дает свою оценку Ирина Семенюк.
Однако эти выводы участников рынка не всегда стыкуются с данными информационных ресурсов — агрегаторов сделок. На сайте samara.restate.ru приводится информация, согласно которой стоимость земельных участков в целом по Самарской области вела себя достаточно странно.
В августе-октябре 2021 года она сначала резко выросла — с 417 тыс. рублей до 2,6 млн рублей, а уже к декабрю 2021 года цена упала до 213 тыс. рублей за сотку.
Возможно, взрывной рост был связан с выставленными на продажу дорогими участками в границах Самары в отсутствие большого количества предложений по области. А с января по май средняя стоимость сотки земли в Самарской области фиксировалась уже на уровне 220 тыс. рублей.
Затем цена начала расти, и на 21 июля средняя цена за сотку составила уже около 1 млн рублей. То есть, по данным сайта, земля подорожала в два раза. Впрочем, эти данные могут быть основаны на том, что дешевые участки были раскуплены, и оценка велась уже только по дорогим предложениям о наделах в городской черте.
Статистика на сайте приводится в среднем по всей Самарской области, без разделения на районы, указываются цены на все земельные участки, в том числе для ИЖС и для садоводства.
По данным этого же сайта за год, стоимость недвижимости — дач, коттеджей и домов в коттеджных поселках — с августа прошлого года до конца июня 2022 года возрастала с 4,4 млн рублей до 6 млн рублей за дом в среднем по всему региону.
На 21 июля текущего года цена немного снизилась — до 5,7 млн рублей. Если же говорить о средней стоимости домов в Самаре, то за последний год она подросла с 9 млн до 12,2 млн рублей. Но в последний месяц немного снизилась, до 11 млн рублей.
Растущие объемы индивидуального жилищного строительства способствуют выполнению планов по вводу жилья в регионе, которые ежегодно ставятся перед министерством строительства Самарской области.
Летом прошлого года глава региона Дмитрий Азаров на встрече с депутатами Госдумы и членами Совета Федерации, посвященной предварительным итогам работы за полугодие, поднимал вопрос о создании комфортной городской среды в частном секторе городов губернии.
Поводом для обсуждения стало то, что на фоне положительных изменений по благоустройству городов мало внимания уделяется развитию именно частного сектора.
Тогда же губернатор дал поручение разработать региональную программу по благоустройству частного сектора во всех городах региона.
По мнению экспертов, строительство частных домов за пределами города приводит к застройке пригородов и сокращению неосвоенного пространства, например, между Самарой и Тольятти.
Правительство региона уделяет особое внимание развитию Самарско-Тольяттинской агломерации.
Импульсом для более широкого освоения межгородских территорий может стать строящийся Климовский мост через Волгу и трасса в районе Тольятти, входящие в транснациональный коридор «Европа-Западный Китай».
«Самарско-Тольяттинская агломерация дает нам огромный, еще нераскрытый потенциал опережающего развития нашего региона. Ключевые вопросы — градостроительная деятельность и развитие транспорта. Это основные блоки вопросов, которые надо определить», — сказал Дмитрий Азаров на совещании в декабре прошлого года.
— Руфия Кутляева
2024 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
