Для улучшения вашего пользовательского опыта мы используем файлы cookie. Продолжая использовать сайт, вы даете Согласие на обработку персональных данных в соответствии с условиями Политики конфиденциальности в рамках законодательства РФ
За символические 2,1 млн рублей предприниматель Алексей Лапаев получил право и обязанность построить до 41 тыс. кв. м жилья на территории бывшей детской колонии в Жигулевске.
Эксперты оценивают стоимость реализации проекта от 4-6 млрд рублей с учетом сноса полусотни зданий и подключения коммуникаций — и сомневаются в рентабельности всей программы. Где возьмет искомые миллиарды Лапаев, известный не столько своими достижениями на ниве девелопмента, сколько работой чиновника в поселениях Ставропольского района — пригородах Тольятти, отдельная интрига.
В Жигулевске колония для несовершеннолетних работала с 1966 по 2015 год. Она была построена на удалении от основных кварталов города, но на момент закрытия ее уже со всех сторон окружала жилая застройка.
Затем последовали многолетние дискуссии о том, как именно использовать территорию. Обсуждались сценарии открытия кадетского корпуса, строительства санаторно-курортного или спортивно-оздоровительного объекта. В итоге все свелось к решению построить на месте колонии новый жилой микрорайон.
Поисками инвестора занялось министерство градостроительной политики Самарской области (далее — минград), под проект комплексного развития территории (КРТ) был сформирован участок площадью 11,3 гектара. Его выставили на торги по символической стоимости — 2,1 млн рублей.
Первые торги, проведенные в апреле 2026 года, провалились — на них не поступило ни единой заявки. Повторная переторжка последовала в июле. Она оказалась более успешной — лот по номинальной стоимости забрал некто Алексей Лапаев.
Минград по итогам торгов выпустил релиз, в котором рассказал, что «реализовывать проект будет региональный застройщик». Между тем о достижениях Лапаева в качестве застройщика до сих пор ничего известно не было. Зато известно о его работе в качестве чиновника. Лапаев сделал успешную карьеру в Ставропольском районе, где был главой администрации сельского поселения Приморский в 2015-2019 годах, а затем главой администрации сельского поселения Ягодное с 2019 по 2023 год. Приморский и Ягодное — два пригорода Тольятти.
В 2018 году Лапаев был номинальным финалистом конкурса на должность главы Ставропольского района, но снял свою кандидатуру в пользу победителя — Владимира Медведева. Медведев проработал в Ставрополье до декабря 2023 года, потом ушел в Волжский район. Карьера Лапаева-чиновника, подавшего в отставку еще в июле 2023 года, пришла к своему финалу до ухода Медведева. В декабре 2023 года Лапаев открыл ИП, а в феврале 2024 года зарегистрировал ООО «АВЛ». И там, и там основным видом деятельности указано строительство. Назвать АВЛ успешным бизнесом сложно: в компании, согласно ее отчетности, не отмечается движения денежных средств с момента ее открытия.
Справки о доходах Лапаева в роли главы Ягодного тоже не позволяют обнаружить в нем человека, способного инвестировать миллиарды в массовую застройку территории Жигулевска. В 2021 году (последний год раскрытия) его доход составил порядка 886 тыс. рублей, на семью были оформлены два земельных участка с жилыми домами (один — на 268,1 кв. м, другой — на 100 кв. м) и автомобиль Ford Mondeo 2012 года выпуска.
Минград между двумя торгами подготовил и представил свою концепцию коттеджного поселка в Жигулевске — микрорайон на тысячу человек, с комбинированной застройкой: индивидуальные жилые дома, блокированные коттеджи, дуплексы, пятиэтажные многоквартирные дома и урбан-виллы. Общий объем инвестиций в объект разработчики оценивали в 3,4 млрд рублей, потенциальную выручку — около 3,8 млрд.
Где может найти такие ресурсы Лапаев — непонятно. Но если верить данным администрации города Жигулевска, работы уже стартовали. На официальной странице мэрии в «ВК» сообщается, что «инвестор приступил к масштабному демонтажу». «С территории будут убраны более 50 ветхих объектов: бывшая медсанчасть, общежития, склады, мастерские, котельная и гаражи», — отмечается в публикации. Подчеркивается, что «главная задача на данном этапе — расчистить землю от многолетней поросли и обеспечить безопасность», а «активная фаза строительства запланирована на весну следующего года». Приводятся даже слова Лапаева: «Очень красивое место, да, есть сложности с рельефом, но его можно как раз использовать для интересного благоустройства территории».
По версии администрации Жигулевска, в течение ближайших 10 лет на месте колонии «вырастет современный жилой квартал, ориентированный на средний сегмент», при этом строиться будут коттеджи и таун-хаусы для комфортной семейной жизни. Кроме того, обещают инвестиции в инфраструктуру — «полная внутренняя сеть — новые дороги, тротуары, детские и спортивные площадки, зоны отдыха», а также коммуникации — «централизованное газо-, водоснабжение и водоотведение».
При этом ни слова не говорится про поликлинику. Минград в своих сообщениях указывал, что инвестор должен ее построить, но теперь, судя по документации, ему предстоит лишь выделить под это участок, который предстоит передать городу. Также не очень понятно, кто в рамках запущенной программы должен возвести на площадке школу или детский сад.
Де-факто обязательства Лапаева сводятся к тому, что он должен произвести демонтаж объектов колонии, в течение девяти месяцев после подписания контракта на КРТ подготовить документацию по планировке территории, затем согласовать ее с Минградом. После этого он может выйти на этап строительства и построить до 41 тыс. квадратных метров. Не допускается строительство домов выше восьми этажей. Но при этом нет в документации и нижней планки по количеству жилых квадратных метров.
Главными подводными камнями амбициозной программы можно считать стоимость демонтажа колонии и цену подключения к коммунальному комплексу.
Тольяттинский девелопер, руководитель проекта ЖК «Жемчужина Волги» Егор Воронов рассказывает «СО»: «Это бывшая колония, и там не пустырь, а полсотни объектов: общежития, корпуса, котельная, километры заборов и сетей. Высоки риски неучтенных фундаментов и локальных загрязнений. Вся эта расчистка и утилизация съедают деньги до первой выручки. Тут я бы считал не метры, а тонны. Возить придется далеко и дорого, и все эти деньги до первого проданного метра». По расчетам директора ООО «Агентство оценки «Интеллект» Дениса Шевякова, только демонтаж с вывозом мусора, в т.ч. снятого грунта, может стоить от 1 млрд рублей при самых оптимистичных раскладах.
Еще менее понятен вопрос с коммунальным комплексом. В документации, подготовленной минградом, этот вопрос вообще не освещается — абсолютно неясно, есть ли резервы по водоснабжению и водоотведению, потребуется ли строить новую котельную или можно подключиться к работающей.
Отдельный вопрос — к экономике программы. Денис Шевяков говорит, что стоимость строительства до 41 тыс. кв. м жилья потребует 4-5 млрд рублей. «Уровень рентабельности проекта стремится к отрицательному. Точка безубыточности будет начинаться от 125 тыс. рублей за квадратный метр. При ежегодном росте себестоимости строительства жилья до 15% стоимость квадратного метра в таком микрорайоне должна начинаться от 180 тыс. рублей. Это неподъемные цифры для населения Жигулевска, чтобы получить ипотеку на такой объект, семья из двух человек должна иметь ежемесячный доход от 200 тыс. рублей. Это цена, по которой можно купить интересную новую недвижимость в Самаре», — утверждает Шевяков.
Дмитрий Цибизов, основатель клуба инвесторов DSTS.club, оценивает общий объем инвестиций в освоение площадки бывшей колонии примерно в 4-6 млрд рублей. «Точная сумма будет зависеть прежде всего от стоимости строительства, подключения к инженерным сетям и фактических затрат на расчистку территории», — подчеркивает Цибизов. По его мнению, главный риск — емкость рынка Жигулевска. «41 тыс. кв. м — это ориентировочно 700-900 квартир, что для сравнительно небольшого города является заметным объемом. Преимущество проекта — десятилетний срок реализации: строительство можно разбить на очереди и выводить жилье на рынок постепенно, ориентируясь на реальный спрос», — полагает Цибизов.
Таким образом, освоение бывшей колонии под КРТ потребует от 5 млрд рублей. Насколько просто будет бывшему чиновнику Лапаеву аккумулировать такие ресурсы? Ответа на этот вопрос пока нет. С высокой долей вероятности, реальный инвестор в Жигулевске, если он вообще есть, появится на более поздних этапах реализации проекта. Собеседники «СО» затрудняются спрогнозировать, кто может помогать Лапаеву, так как даже этап демонтажа требует серьезных вливаний.
По состоянию на 2026 год в Жигулевске реализуется только один проект по возведению жилья — ЖК «Французский квартал». Строительство ведет СЗ «Весна», технический контроль осуществляет АО «ФСК «Лада-Дом», одна из крупнейших тольяттинских девелоперских компаний. Цена квадратного метра составляет 114 500 рублей; комплекс пока состоит из двух домов. В одном уже начаты продажи; покупателей нашли только на 28 квартир из 105. Во втором доме 115 квартир, продажи, согласно ЕИС «ДОМ.РФ», не стартовали, хотя объект планируется к сдаче в первом квартале 2027 года.
Среди других потенциальных инвесторов источники «СО» называют ООО «СЗ «Строй-Инвестиции» тольяттинского девелопера Дмитрия Шевелева, у которого есть опыт строительства в пригородах Тольятти. Но один из собеседников, хорошо знакомый с темой, сказал, что «у Шевелева хватает значительно более интересных участков в Тольятти». ООО «СЗ «Строй-Инвестиции» строит резиденцию «Парус» рядом с новой набережной в Автозаводском районе Тольятти — 25-этажный жилой комплекс на 544 квартиры, общая жилая площадь которого более 48 тыс. кв. м (то есть больше, чем предполагается на месте жигулевской колонии).
Один из девелоперов на условии анонимности изложил точку зрения, согласно которой этот проект для него вообще «выглядит мертворожденным». «Я не очень представляю себе банк, который будет готов выдать миллиарды под строительство жилья в Жигулевске. Рентабельным проект может сделать только строительство высоток, но потянет ли их местный коммунальный комплекс?» — заключает собеседник «СО».
Так что есть определенная вероятность, что для минграда оказалось важнее разыграть КРТ в Жигулевске, а не найти реального инвестора, так как пока общая экономика проекта вызывает только вопросы.
ЕГОР ВОРОНОВ, тольяттинский девелопер, руководитель проекта ЖК «Жемчужина Волги»
Скажу честно: когда я увидел цену — два миллиона за одиннадцать с половиной гектаров в городе — первая мысль была «где подвох». Подвох там есть, но не в цене. Областное правительство сделало редкую для себя вещь: когда первые торги провалились, вместо того чтобы просто перевыставить лот, минград изменил подход и концепцию, убрал из договора все, что обычно убивает экономику. Ни школы, ни детсада строить не надо, поликлинику возводит область, нижней планки по объемам жилья нет. Такой проект можно вести «по спросу», малыми очередями, а не гнать многоквартирные дома в убыток. Строй очередями 10 лет, как продается.
А теперь про подвох. Это бывшая колония, и там не пустырь, а полсотни объектов: общежития, корпуса, котельная, километры заборов и сетей. Высоки риски неучтенных фундаментов и локальных загрязнений. Все эти расчистка и утилизация съедают деньги до первой выручки. Тут я бы считал не метры, а тонны. Возить придется далеко и дорого, и все эти деньги — до первого проданного метра. Конечно, что-то вернут металл и дробленый бетон, но именно спрос, а не снос решит, получится ли освоить площадку полностью.
Население города сокращается, первичного рынка почти нет. На мой взгляд, это проект для игрока с длинным дыханием, готового к долгой реализации ИЖС и к работе на загородный формат для покупателей из Тольятти — тем более что Обход Тольятти и Волжский мост, открытые в 2024 году, реально улучшили доступность. А вот крупному девелоперу, которому нужны объем, оборачиваемость и банковское проектное финансирование под МКД, здесь делать особо нечего. От себя могу только пожелать победителю выдержки и успеха в реализации крупного проекта.
ДМИТРИЙ ЦИБИЗОВ, основатель клуба инвесторов DSTS.club
На первый взгляд цена входа в проект — 2,1 млн рублей — выглядит практически символической для территории площадью 11,5 га. Но фактически инвестор получает не просто землю, а значительный объем обязательств: снос более 50 существующих объектов и старой инфраструктуры, строительство новых сетей, дорог и благоустройства, часть которых затем необходимо передать муниципалитету. Также предусмотрена передача участка под будущую поликлинику.
Для инвестора объект интересен прежде всего очень низкой первоначальной стоимостью входа, большой единой территорией и возможностью создать фактически новый квартал с нуля. Причем разрешено не только многоквартирное жилье, но и индивидуальные и блокированные дома, торговля, общепит, гостиничные и спортивные объекты. Это позволяет менять концепцию в зависимости от спроса. Поэтому цена торгов здесь вторична — реальная инвестиционная привлекательность будет зависеть от того, какой объем недвижимости способен поглотить рынок Жигулевска и с какой маржинальностью эту недвижимость удастся построить и продать.
— Николай Краснов
2026 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены