Рынок коммерческой недвижимости начинает восстанавливаться после спада, проходившего на фоне коронавирусной пандемии. Ее влияние на этот сегмент рынка продолжает ощущаться в других аспектах, в первую очередь в снижении потребности в офисно-торговых площадях, что вызвано адаптацией бизнеса к новым реалиям. Вместо них сейчас особую привлекательность для инвесторов приобретают объекты, необходимые для непосредственной организации производств.
Впрочем, как отмечают эксперты, в Самаре еще остаются локации, в которых у классической коммерческой недвижимости сохраняется большой потенциал развития. И в сложившихся условиях для каждого инвестора особенно важным становится верное определение, куда он сможет вложить свои средства, чтобы как можно быстрее получить от них отдачу.
В кризисные периоды, при которых наблюдаются значительные спады в экономике, перед инвесторами особенно остро стоит вопрос сохранения своих денег. Инфляция и колебания курсов валют не позволяют просто отложить средства в сторону и не трогать их до наступления лучших времен. В таком случае появляются риски частичного обесценивания сбережений, в перспективе уменьшающие потенциал накоплений.
Одним из эффективных способов сохранить деньги и сберечь их от инфляции традиционно считаются вложения в недвижимость. При этом если граждане предпочитают покупать жилье, то для компаний наиболее привлекательными становятся инвестиции в коммерческую недвижимость. Приобретая или выделяя финансирование для строительства таких объектов, инвесторы получают возможность не только защитить свои средства от обесценивания, но и приумножить их, получая прибыль от сдачи имеющихся в активах площадей в аренду.
Разразившаяся в 2020 году мировая пандемия коронавируса нетривиально повлияла на сферу коммерческой недвижимости, сместив акценты в категориях этого рынка. Если в прошлые годы такого рода вложения чаще всего подразумевали инвестиции в различные торговые площади, которые можно сдавать ритейлерам, или офисно-деловые центры, то в нынешних условиях для компаний становятся более привлекательными помещения производственно-складского сегмента. По мнению экспертов, связано это с тем, что пандемия ярко продемонстрировала возможность вести бизнес в удаленном режиме, реализуя товары онлайн и выстраивая схемы работы, при которых сотрудникам не требуется целые дни проводить в офисах.
Соответственно, потребность в коммерческих площадях таких категорий снизилась. В то же время производственные предприятия не могут полностью перейти в виртуальную среду — им требуются помещения для изготовления продукции и склады для ее хранения.
Интерес к торгово-офисной недвижимости не исчез полностью. Ведь, как замечают эксперты, в инвестициях основную роль играет их рентабельность.
«Единственное, на что смотрят инвесторы при вложениях в коммерческую недвижимость, это ее окупаемость. Большинство объектов приобретается для сдачи в аренду, в первую очередь всех интересует, как быстро окупятся вложения. Чем меньше времени это займет, тем ликвиднее актив, тем он более инвестиционно привлекателен.
Сама же окупаемость, в первую очередь, зависит от цены объекта, а во вторую — от возможности пристроить его на рынке коммерческой недвижимости. Поэтому количество объектов с хорошей окупаемостью весьма ограничено. В столице региона они в основном расположены в новых, активно строящихся микрорайонах типа «Южного города», «Кошелева» либо «Волгаря». Там есть простор для развития», — рассказывает директор ООО «Агентство оценки «Интеллект» Денис Шевяков.
Специалисты особо отмечают, что при инвестициях в коммерческую недвижимость в нынешних условиях особенно важно тщательно просчитывать возможные риски и оценивать собственные возможности.
«Один из главных факторов, влияющих на привлекательность объекта, — рентабельность. На этот ключевой показатель влияют и характеристики объекта с учетом необходимости дополнительных вложений, и тип инвестора (юридическое или физическое лицо), что отражается на его налогообложении, и вид инвестиций (собственные или заемные средства), и еще ряд факторов.
Оценка всех показателей позволяет просчитать дополнительные затраты и риски, рассчитать рентабельность и срок окупаемости проекта, это позволит грамотно оценить инвестиционную привлекательность объекта. Для того чтобы принять адекватное инвестиционное решение, необходимо досконально изучить сложившуюся экономическую ситуацию, хорошо ориентироваться в рынке и его состоянии на данный момент», — поясняет руководитель отдела коммерческой недвижимости Группы компаний «ВИЗИТ» Вадим Вахлаков.
«Главное – грамотно оценить инвестиционную привлекательность объекта»
ВАДИМ ВАХЛАКОВ, руководитель отдела коммерческой недвижимости Группы компаний «ВИЗИТ»
— В текущем году, несмотря ни на что, мы наблюдаем рост спроса на коммерческую недвижимость. Показатели возвращаются к допандемийному уровню 2019 года. Об этом же говорит и заметная тенденция к росту цен на коммерческие помещения. Причинами являются как оживление бизнеса в целом – мы видим, что рынок восстанавливается, так и особенности потребительского поведения – многие россияне традиционно предпочитают вкладывать деньги в недвижимость.
Сравнительно низкая доходность вкладов и депозитов, а также высокий уровень неопределенности на рынке ценных бумаг позволяют недвижимости оставаться привлекательной для инвесторов. Вложения в недвижимость, в том числе и в коммерческую, вызывают у потребителя большее доверие.
Главное — грамотно оценить инвестиционную привлекательность объекта.
Сейчас среди инвесторов мы наблюдаем позитивные ожидания, связанные с доходностью на рынке коммерческой недвижимости. Это позволяет прогнозировать высокую активность в сегменте до конца года.
«Жизнь вносит свои коррективы в планы бизнеса»
ДЕНИС ШЕВЯКОВ, директор ООО «Агентство оценки «Интеллект»
— В настоящее время спрос на коммерческую недвижимость – очень слабый. Связано это с общим спадом деловой активности последних лет, который только усугубился пандемией и другими кризисами. У нас большинство компаний – это все-таки предприятия не среднего, а именно малого бизнеса. А в этой сфере сейчас все очень сложно, поэтому и спрос на коммерческую недвижимость у таких компаний низкий.
Большие компании, в принципе, до сих пор обладают достаточными силами для крупных инвестиций. И среди них спрос продолжает держаться на стабильном уровне. Но это мнимое затишье, потому как большие компании также испытывают сейчас значительные трудности. И если посмотреть – видно, что они уже стараются избавляться от разного рода второстепенных активов, которые начинают мешать основной деятельности фирм.
Среди сегментов, где еще сохраняется спрос, можно выделить производственно-складскую недвижимость. По-прежнему остается привлекательным для инвесторов сегмент жилья – но это, скажем так, вынужденный интерес. Еще отчасти сохраняют некоторую привлекательность гостиничные комплексы.
По офисно-торговым площадям прослеживается нисходящий тренд. Вызвано это и общей слабостью экономики, и постпандемийными реалиями. Очень много людей приучили к работе на удаленке, соответственно – нет уже такой жгучей потребности в офисах, магазинах и прочем. Все ушло в «виртуальщину».
Более-менее хорошо дела идут только у крупных торговых центров – «Мега», «Аврора», «Амбар» и им подобных.
А вот по офисным центрам я не могу назвать ни одного, который бы функционировал в полную силу.
Сейчас сложно давать какие-то рецепты, предлагать готовые решения. Потому что жизнь вносит свои коррективы в планы бизнеса – и достаточно серьезные. Но на мой взгляд, в первую очередь необходимо снизить издержки, с которыми приходится иметь дело игрокам рынка. Чем больше они будут терпеть рост расходов по содержанию коммерческой недвижимости, тем хуже будет складываться ситуация. На сегодняшний день самая больная тема для операторов – это налог на недвижимость, рассчитывающийся из кадастровой стоимости объектов. Он напрямую приводит к росту издержек, компенсировать которые неоткуда.
— Роман Щерба
