Строителям готовят мораторий

На ближайшем заседании регионального градсовета департамент градостроительства представит кардинально новую для Самары концепцию. Власти предлагают поделить все городские площадки на три категории и допускать их застройку лишь после утверждения не только проекта планировки, но и паспорта архитектурного облика. Эксперты пока не понимают, как будет реализован данный механизм, но отмечают, что, скорее всего, это усложнит схему работы застройщиков, что снизит интерес инорегиональных игроков к перспективе зайти в областную столицу. 30 декабря 2020 года на сайте министерства строительства Самарской области опубликовали информационные материалы к планирующемуся заседанию градостроительного совета при губернаторе региона. Само заседание пока не назначено, но из размещенных материалов уже известна его повестка. Помимо прочих планируется рассмотреть вопросы о «реновации градостроительной политики Самары» и «внесении изменений в Правила застройки и землепользования с вынесением подзон по качеству сложившейся городской среды». Выступить по данной теме, судя по повестке, должны глава Самары Елена Лапушкина, глава городского департамента градостроительства Сергей Шанов и архитектор, директор ООО «Альфа Л» Леонид Кудеров. Обнародованные на сайте минстроя материалы презентации позволяют судить о том, как именно предполагается «улучшать градостроительную политику Самары через интеграцию в ПЗЗ». Согласно им, власти предлагают выделить в городе три условные категориитерритории со сформированной комфортной средой, территории комплексного устойчивого развития и территории с деградированной средой. Для каждой категории предусмотрена своя парадигма развития. Территориями со сформированной комфортной средой считаются локации, где имеется достаточное количество социальных объектов, общественных пространств и парковочных мест. Требования к таким территориям в новой градостроительной политике следующиене допускать деградации, норматив в одно машино-место на одну квартиру, контроль обеспечения потребности в социальных объектах. Высотность в локации подразумевается по уровню существующих зданий плюс 4,5 метра — «из условия бесконфликтности к существующей застройке». Реализация проектов с иными параметрами допускается только через утверждение на градсовете. Вторая категория площадок — территории с деградированной средой, где наблюдается сложная градостроительная ситуация, недостаток или полное отсутствие социальных объектов, общественных пространств и парковок, а улично-дорожная сеть перегружена. Для таких локаций предлагается и вовсе ввести мораторий на застройку, пока не будут выполнены два условия. Первое — утверждение проекта планировки территории, соответствующего нормативам с учетом решения дефицита социальной и транспортной инфраструктуры, а второе — реализация компенсирующих мероприятий. Коэффициент машино-мест и высота застройки будут определяться в каждом ППТ отдельно. Третья категория площадок — территории комплексного устойчивого развития. Это локации с ветхой застройкой, неэффективно использующейся территорией, земельные участки от 2,5 га до 5 га. Такие площадки предлагается осваивать по единым экономически обоснованным параметрам развития с повышенным (3,9) коэффициентом плотности застройки и различным коэффициентом машино-мест — 0,5 для стандартного и комфортного жилья и 0,7 для бизнес-класса. Также для освоения квартала требуется обязательное наличие утвержденного ППТ, в рамках которого устанавливается высотность. В презентации, которую представят на градсовете, в качестве примера приводятся две локации. Так, площадка завода им. Масленникова в границах улиц Ново-Садовой, Северо-Восточной магистрали, улицы Лейтенанта Шмидта отнесена к территории комплексного устойчивого развития. Локация по границе ул. Лейтенанта Шмидта и Ново-Садовой — к деградированной среде, а застройка улиц Николая Панова, Ерошевского (до Скляренко) — к сформированной комфортной среде. Подробнее на рис. 1. Также в Правила застройки и землепользования для каждой зоны предлагается внедрить требования к разработке архитектурно-градостроительного облика (АГО), который обязательно должен быть утвержден на муниципальном уровне, а для отдельных объектов — и на региональном. В АГО должны быть отражены расположение объектов, отделка, фасады, инженерное оборудование и благоустройство. Единственным инструментом обоснования отклонений от предельных параметров разрешенного строительства должен стать проект планировки территории, а норматив по количеству машино-мест будет дифференцированным согласно виду территории. Пока непонятно, как именно будет реализовываться предложенная концепция. В частности, будут ли предложенные категории охватывать весь город или будут исключения, например, уже запущенные проекты или границы исторического поселения. Неясно также, кто будет разрабатывать проекты планировки территории, сами власти (ДГС сейчас ведет такую работу, но быстро распланировать весь город не получится) или потенциальные застройщики. Вызывает вопросы и необходимость разработки нового документа — АГОбудет он заменять ППТ или строителям придется готовить оба документа самостоятельно. В департаменте градостроительства пока детально ответить на эти вопросы не готовы. «Пока еще это мысли, декларация, лозунг, если хотите. По деталям что-либо рано комментировать. Ожидания от градсовета — понимание готовности профессионального сообщества к кардинальным переменам в градполитике, т.е. тему либо принимать и двигать или забывать», — рассказал глава департамента градостроительства Самары Сергей Шанов. Эксперты отмечают, что именно от нюансов реализации концепции зависит ее эффективность. «Целеполагание у этой идеи нормальное, это может быть шагом в сторону повышения качества регулирования, если будут вменяемые инструменты реализации этих благих намерений. Начиная с того, кто будет делать проекты планировки территории? Это дикая по размерам работа — чтобы что-то заработало, нужно покрыть ППТ весь город или хотя бы большую его часть. А это подразумевает полную инвентаризацию всего, это размежевание, определение всех границ участков, всех собственников, урегулирование всех конфликтов, баланс всех параметров — всплывут все махинации 90-х и далее. Это огромная работа. Застройщиков такие перемены, конечно же, испугают, но вряд ли отпугнут — куда им деваться с подводной лодки? Кто сможет — сбежит в другие регионы, может быть. В целом я не очень верю в то, что эта идея реализуема, но хочется пожелать удачи», — говорит главный архитектор ООО «ВТС-Проект» Дмитрий Орлов. «Необходимость разработки архитектурно-градострои- тельного облика и его утверждение на градсовете серьезно усложнит путь для строителей. Это московская стратегия — вместо того чтобы прописать все необходимые параметры, в том числе и по градостроительному облику, в ПЗЗ, выбирается максимально непрозрачный путь с экспертно-чиновничьими собраниями и обсуждениями. Новые застройщики просто не пойдут к нам в регион, потому что в Самаре все максимально сведено к системе ручного управления, но при этом правила игры сторонним компаниям вообще непонятны. Нужно дорабатывать ПЗЗ, прописывать все это там, а вместо этого строители должны сами все придумать, а затем согласовать со всеми, включая градсовет, это снизит инвестиционную привлекательность города», — говорит доцент Высшей школы урбанистики ВШЭ, советник губернатора Самарской области по вопросам архитектуры и градостроительства Виталий Стадников.

мнение