В Самарской области повышение ключевой ставки ЦБ больше всего повлияет на первичный рынок недвижимости

Банки уже повысили базовую стоимость ипотечных кредитов, и эксперты фиксируют снижение интереса к вторичному жилью. При этом они допускают, что объем сделок на первичном рынке пока не будет резко падать из-за сохранения программ господдержки по льготной ипотеке, по которым выдается более 90% кредитов. Однако что будет с рынком недвижимости через полгода, когда прекратят действовать льготные программы, эксперты сказать затрудняются. Строители отмечают, что принятые для сдерживания роста инфляции меры однозначно сыграют на повышение стоимости жилья и осложнят условия запуска новых проектов.

На протяжении последних лет ипотека выступала одним из главных факторов, поддерживающих российский рынок недвижимости. Благодаря относительно низким ставкам, которые позволяли населению приобретать жилье в кредит, строительная отрасль смогла устоять в турбулентных условиях и пройти через самые острые кризисные периоды. Но с середины 2023 года этот сегмент стал заметно дестабилизироваться. В июле совет директоров Центрального банка России решил повысить ключевую ставку с 7,5% до 8,5% годовых. Через месяц она увеличилась повторно, уже до 12%. В начале сентября Центробанк снова заявил о возможном повышении ключевой ставки — и спустя две недели поднял ее до 13% годовых.

Сохранявшаяся на протяжении трех месяцев тенденция не изменилась и в октябре. В последних числах месяца совет директоров Центробанка объявил об очередном повышении ключевой ставки сразу на 2 п.п. до 15%. Как и ранее, мотивировав такие меры борьбой с ростом инфляции и попытками вернуть ее к плановым значениям.

Самым очевидным последствием увеличения ключевой ставки является рост ставок по ипотечным кредитам, а говоря проще — удорожание ипотеки и снижение ее доступности для потребителей. Что в свою очередь может привести к ограничению спроса на жилье — как на первичном, так и на вторичном рынке. 3 ноября стало известно, что Сбербанк повысил минимальную ставку по базовым ипотечным программам на 1,4%, до 15,6%. Чуть ранее в открытых источниках появилась информация об изменениях ставок в ряде других крупных российских банков. В ВТБ минимальная ставка по ипотеке на строящееся и готовое жилье сейчас составляет 16,4-16,5% в зависимости от комбинации примененных скидок. Альфа-Банк поднял базовые ставки по ипотеке до 16,69% годовых. Такая же ставка установлена с 1 ноября и в банке «Открытие». В «Уралсибе» по основным рыночным программам ипотеки ставки выросли до 16,99 и 17,49% в зависимости от суммы кредита. Эти цифры находят отражение в справочных материалах по условиям ипотечного кредитования, размещенных на сайтах банков. Однако в официальных пресс-релизах повышения ставок по ипотеке кредитные организации стараются не касаться, акцентируя внимание только на увеличении ставок по вкладам. Те банки, что пока сохраняют прежний уровень ипотечных ставок, планируют изменить их в ближайшем будущем. Так, на сайте банка ПСБ базовые ставки на «обычную» ипотеку пока остаются на прежнем уровне 14,5%, но в дальнейшем их также собираются поднять — после просчета ситуации на рынке.

Для Самарской области наиболее ощутимый эффект эти изменения, вероятно, окажут на первичный рынок недвижимости. Согласно опубликованному в конце сентября отчету Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ), по итогам первого полугодия 2023-го на нем преобладали сделки за счет кредитных средств — их доля составила в среднем 65%. Причем доступнее новое жилье в последнее время не становится — средняя цена квадратного метра в январе — июне выросла по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 26%. Вероятно, продолжительным удорожанием квадратных метров отчасти объясняется и увеличивающаяся доля нераспроданных площадей в строящихся объектах. Если на второй квартал 2021 года она составляла 44,2%, то к концу первого полугодия 2023-го выросла до 71,7%. Из более чем 2,2 млн кв. м жилья нераспроданный остаток составлял порядка 1,6 млн кв. м.

Но и для вторичного рынка недвижимости ухудшение доступности ипотеки не пройдет незаметно. В его пределах доля сделок с кредитными средствами в первом полугодии в среднем держалась на уровне 46%, но в общем объеме выданных с начала года кредитных средств 71% пришелся именно на вторичку. При сравнении абсолютного числа выданных кредитов перевес в ее сторону еще более значителен — 13,3 тыс. (80%) против 3,2 тыс. (20%) на первичном рынке. А по темпам роста стоимости квадратный метр вторичного жилья не сильно отстает от новостроек. Его средняя цена по области поднялась на 24,51% относительно таковой на конец второго квартала 2022 года.

Хотя в краткосрочной перспективе первые изменения ключевой ставки приводили к повышению спроса на кредитные средства у граждан, в банках отмечают, что этот эффект уже пошел на спад. «В целом спрос на кредит вырос во многих сегментах. Клиенты торопились взять кредиты по ранее одобренным заявкам, — рассказывает руководитель направления аналитики корпоративного бизнеса Банка ДОМ.РФ Виктор Тунев. — Рост ставок также привел к притоку средств на срочные депозиты. Объем выдачи кредитов существенно вырос в августе-сентябре, причем в большей степени за счет первичного рынка и госпрограмм льготной ипотеки. Выдачи кредитов по рыночным ставкам были выше примерно на 10%, но с октября вернулись на средние уровни до августа».

Однако кредиты с уже одобренными условиями, на которые не повлияло увеличение ключевой ставки, вскоре закончатся. Кроме того, после октябрьского повышения ставки в информационном пространстве стали появляться сообщения о том, что клиентам некоторых банков не удалось взять займы даже на уже одобренных ранее условиях. Если раньше они, как правило, оставались неизменными в течение трех месяцев, то теперь кредитные организации снижают размер одобренных сумм, увеличивают первоначальные взносы или требуют дополнительного подтверждения дохода заемщика. Так как из-за резкого подъема ключевой ставки у банков сейчас нет возможности сохранять одобренные на старых условиях заявки — такие кредиты для заимодателей становятся убыточными.

Об эффектах, которые оказывают изменения условий ипотечного кредитования на рынок, рассказали в самарском филиале одного из федеральных банков. «В целом темпы роста ипотечного рынка замедляются. На это влияет повышение ставок, ужесточение требований к первоначальному взносу и заемщикам, а также перегрев рынка новостроек», — рассказывают в Газпромбанке и отмечают, что в октябре фиксировали снижение спроса на ипотеку, в том числе по льготным программам. «Доля поданных заявок на льготные программы («Дальневосточная», «ИТ-ипотека», на новостройки и «Семейная») в октябре составила 50% от общего числа обращений. В сентябре она составляла 60%.

Основное снижение показала «Семейная ипотека», также незначительно снизилось количество заявок на «Дальневосточную ипотеку». Считаем, что это обусловлено тем, что увеличение минимального первоначального взноса сильнее сказалось на заемщиках с детьми — им сложнее копить и они гораздо реже готовы заранее реализовать имеющееся жилье для внесения первичного платежа», — комментируют представители кредитного учреждения.

Надо понимать, что принимаемые Центробанком решения по ключевой ставке не только отразятся на доступности ипотеки для населения, но и повлияют на саму стоимость жилья. Большинство застройщиков после перехода на работу с эскроу-счетами ведут деятельность на проектные средства, также получаемые в банках. Процентные ставки по этим кредитам также будут увеличиваться, что повысит себестоимость строительства, а значит — и цены, по которым компании будут реализовывать новые квадратные метры.

«Кредиты для строителей не просто станут дороже — уже стали, — отмечает директор ООО «Логика» Вячеслав Рандаев. — Все банки пересмотрели условия, и ставки поднялись на все виды кредитования, в том числе и на проектное финансирование. Разумеется, у каждой стройки и у каждого застройщика есть свои исключительные условия. Здесь сказывается и долгосрочная работа с банками, и устойчивость проекта, и объем собственных средств в проекте — много факторов, которые влияют на ту ставку, которую банк дает изначально. Но могу сказать, что если раньше стартовые ставки были 9-9,5%, потом после очередных повышений — 12%, то сейчас уже и 16% называются. Колебания существенные.

Поэтому строители сейчас стараются очень осторожно входить в новые проекты. В основном занимаются проектированием, подготовкой имеющихся площадок, а вот новые проекты в Самаре заявляются буквально штучно».

Приученные в последние годы работать в сложных условиях некоторые строители стараются философски относиться к происходящему. «Рост ключевой ставки ведет к удорожанию кредитов, проектного финансирования, — комментирует руководитель ГК «Вира» Рамиль Халиуллов. — Кроме того, он влечет за собой удорожание всей производственной цепочки, в том числе и строительных материалов. Но в принципе понимание того, как преодолевать такие изменения, у нас есть. Чуть больше года назад мы уже сталкивались с высокой ключевой ставкой, брали тогда проектное финансирование. Текущая ставка по нему в любом случае также зависит от наполнения счетов эскроу. Чем больше они наполнены по объекту — тем ниже текущая ставка».

Вячеслав Рандаев смотрит на ситуацию менее оптимистично и еще раз подчеркивает значимость ипотеки для современного строительного рынка России. «Ничего хорошего пока строителям от этого не светит. От ключевой ставки зависят ипотечные ставки, а от ипотеки у нас на сегодняшний день на 90% зависит рынок сбыта строительной продукции. Соответственно, все это ведет к остановке строительного рынка, в первую очередь — квартирного. И оказанный на спрос эффект уже заметен. Прошлые повышения почти остановили рынок в целом, это, наверное, его добьет окончательно. Будем надеяться, что все это продлится не слишком долго и строители смогут пересидеть период без особо крупных объемов продаж», — рассуждает директор «Логики».

В перспективе ситуация может усугубиться еще больше. По словам председателя ЦБ Эльвиры Набиуллиной, ключевая ставка может подняться и выше 15% годовых, если в Цент-робанке сочтут уже принятые меры для борьбы с инфляцией недостаточными.

Льготы заканчиваются

Условия выдачи льготной ипотеки предложили ужесточить, а в дальнейшем — оставить ее только в регионах с низким спросом на жилье.

Действующая сейчас программа льготной ипотеки позволяет получить кредит на покупку жилья в новостройках под 8% годовых. Долгое время она вносила существенный вклад в поддержку строительной отрасли и сохранение интереса к новым объектам, что не раз отмечалось самими строителями в последние годы. С 1 июля 2024 года программа должна прекратить свое действие, но еще до наступления этой даты условия ее выдачи могут ужесточиться. Председатель Цент-робанка Эльвира Набиуллина 27 октября отметила, что регулятор считает необходимым дальнейшее повышение первоначального взноса по ней, поскольку видит риски перегрева на рынке. А 30 октября замглавы Минфина РФ Алексей Моисеев заявил, что ведомство выступает за то, чтобы не продлевать программу.

При этом в Госдуме уже разработали и отправили для оценки в Минфин и Центробанк предложения изменить первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20% до 25%. В дальнейшем же вместо того, чтобы полностью прекращать действие этой программы, ее хотят оставить только в регионах с низким спросом на недвижимость. Как отметил депутат Госдумы Александр Якубовский, подписавший письмо в министерство финансов и ЦБ, за восемь месяцев 2023 года 95% всех ипотечных кредитов на первичном рынке было выдано в рамках льготных программ. В следующем же году расходы федерального бюджета на льготную и семейную ипотеки, по его оценке, вырастут с 119,4 млрд рублей, запланированных действующим законом о бюджете, до 453,8 млрд рублей. Помимо того что льготные программы снижают эффект мер Центробанка и вынуждают еще больше ужесточать денежно-кредитную политику, «такой рост расходов при дефицитном бюджете страны несет серьезные риски для экономики», полагает Александр Якубовский.

Между тем представители банков отмечают, что именно льготные ипотечные кредиты в ближайшее время станут ключевым фактором, который будет поддерживать спрос на жилую недвижимость. «На фоне корректировок ставок по классическим ипотечным банковским программам интерес заемщиков к программам субсидирования, таким, как «Семейная ипотека», «ИТ-ипотека», «Госпрограмма-2020», «Военная ипотека», продолжит расти. Выдачи в рамках ипотеки с господдержкой поддержат спрос на ипотечном рынке и обеспечат продажи первичному рынку недвижимости», — рассказывает заместитель регионального директора по развитию розничного бизнеса дополнительного офиса «Самарский» ПСБ Ольга Грачева.

Как прокомментировали в пресс-службе АО «Кошелев-Банк», «объем выдач ипотеки в России увеличивается с каждым кварталом, до 90% сделок составляет льготная ипотека. Пока основную долю рынка жилищных кредитов составляет именно она, ключевая ставка будет мало влиять на объемы выдач. Однако увеличение ключевой ставки может оказать большое влияние на рост стоимости жилья».

Аналогичные данные по доле льготных кредитов в общем объеме взятой ипотеки приводит и пресс-служба регионального отделения Сбербанка. «Сейчас господдержка остается основным драйвером при приобретении объектов долевого строительства и строительства ИЖС. 90% клиентов самарского отделения используют ее при участии в долевом строительстве и 80% — при индивидуальном жилищном строительстве. За первые 9 месяцев 2023 года жители области оформили ипотечные кредиты в Сбербанке на сумму более 48 млрд рублей. Это в два раза больше, чем за аналогичный период предыдущего года.

Пик интереса к ипотеке в регионе зафиксирован в сентябре. В этом месяце банк выдал 8,4 млрд рублей. Самарцы традиционно отдают предпочтение льготным программам. Так, в 3-м квартале 2023 года 93% жилищных кредитов на цели участия в долевом строительстве и ИЖС было оформлено по программам «Господдержка-2020» и «Семейная ипотека», — рассказали представители самарского филиала.

C учетом сложившихся экономических условий интерес к льготным программам ипотеки в ближайшее время будет только расти. «Мы ожидаем увеличения спроса на льготные программы в связи с тем, что разница в ставках между госпрограммами и стандартными программами банка увеличилась, — отмечают представители одного из федеральных банков. — В случае повышения ключевой ставки разрыв станет еще значительнее. При снижении же ключевой ставки, которое ожидается в 2024 году, спрос на госпрограммы простимулирует перспектива прекращения с июля 2024 года наиболее востребованных льготных программ. При этом на рынок выходит довольно большое количество предложений, которые могут быть прокредитованы только по базовым программам банков, — ипотека на жилье на первичном рынке, реализуемая по переуступке, ипотека на жилье на вторичном рынке», — рассказали в пресс-службе банка.

ГРИГОРИЙ ЖИРНОВ, руководитель направления аналитики корпоративного бизнеса Банка ДОМ.РФ

Рост ключевой ставки увеличит рыночные ставки и еще больше ударит по вторичному рынку. Напомним, изменение ставки на 1 п.п. снижает число выданных кредитов приблизительно на 10%. Исходя из этого, можно предположить, что в ближайшие месяцы выдачи ипотеки на вторичное жилье упадут на 40-50%. На первичном рынке, наоборот, спрос может увеличиться на фоне действия льготных программ и увеличения спреда в ставках по ипотеке. По нашим оценкам, расширение спреда в процентных ставках между первичкой и вторичкой на 1 п.п. увеличивает спрос на первичке на те же 10%. Ожидаем, что спрос на новостройки останется высоким (примерно на 30% выше первого полугодия 2023-го или даже больше), пока действуют льготные программы. В декабре продажи традиционно поддержит сезонный фактор.

На первичке могут пострадать продажи в дорогих сегментах, где стоимость квартиры выше предельной суммы льготных ипотечных программ.

ИРИНА СЕМЕНЮК, директор ГК «Камертон»

Люди, которым действительно необходима покупка квартиры, будут продолжать брать ипотечные кредиты даже с текущими ставками. А вот инвесторы, которые с помощью средств ипотечного кредитования покупали жилье для дальнейшей перепродажи, — они, конечно, сейчас с рынка уйдут. Потому что ставка действительно очень высокая, и говорят — она еще повысится на пару пунктов. Также сейчас очень активно муссируется слух о том, что будет подниматься первоначальный взнос. Это тоже оптимизма особого не добавляет. В таких условиях покупать жилье будут только те, кому это действительно сегодня нужно. А таких людей на самом деле много.

РАМИЛЬ ХАЛИУЛЛОВ, руководитель ГК «Вира»

Ключевую ставку поднимают с определенной целью – из желания стабилизировать экономику, курс рубля, остановить рост инфляции. Естественно, когда это произойдет – покажется обратная сторона процессов. Стабилизируется цена строительных материалов, оплаты труда, зафиксируется стоимость производства в целом. И я не думаю, что текущая ситуация в целом критичная. Пока я не увидел сильного падения продаж. Безусловно, в последние месяцы лета и в сентябре объем был выше. Но того, что продажи резко упали, сказать нельзя. Люди продолжают брать ипотеку благодаря программам господдержки. Единственно, с такой ставкой может «встать» вторичное жилье, так как там нет льготной ипотеки.

ОЛЬГА ГРАЧЕВА, заместитель регионального директора по развитию розничного бизнеса дополнительного офиса «Самарский» ПСБ

В линейке ипотечных программ ПСБ есть как собственные классические предложения, так и жилищные займы с государственной поддержкой. Так, по «Семейной ипотеке» в ПСБ сейчас действует ставка от 5,6% годовых для военнослужащих, работников ОПК, государственных или бюджетных организаций, являющихся зарплатными клиентами банка, и от 5,7% годовых для других категорий заемщиков. Ставки по «Госпрограмме-2020» для военнослужащих составляют 7,6% годовых, для всех остальных категорий заемщиков — от 8% годовых. Также в ПСБ предоставляется льготная ипотека сотрудникам аккредитованных Минцифры России ИТ-компаний в возрасте от 22 до 50 лет по ставке от 4,8% годовых.

МАКСИМ ПАПКОВ, управляющий ВТБ в Самарской области — вице-президент
Повышение ключевой ставки регулятором, а также изменения требований к льготной ипотеке стали сильнейшим катализатором спроса на ипотечные кредиты. Конец лета и начало осени отмечено бумом на рынке жилищного кредитования региона. За август-сентябрь более 1,8 тыс. жителей Самарской области оформили ипотечные кредиты на покупку недвижимости общей суммой около 6,9 млрд рублей.

После очередного резкого повышения ключевой ставки ВТБ скорректировал условия по собственным ипотечным продуктам с 1 ноября. Условия по госпрограммам остались без изменений, ставки по ним сохраняются однозначными.

В условиях ужесточения денежно-кредитной политики регулятора мы ожидаем продолжения увеличения доли госпрограмм в общей выдаче ипотеки ВТБ.

ИРИНА ЛЯПИНА, заместитель директора АН «Самарская площадь»

Спрос на жилье, естественно, снижается. Рынок продаж не то чтобы встает — медленно покачивается. Ничего хорошего от этого однозначно ждать не стоит. Зато вырос рынок аренды. Если раньше аренда однокомнатной квартиры была примерно равна ежемесячному платежу при покупке такой же квартиры в ипотеку, то сейчас разрыв значительно увеличился. Платеж подбирается ближе к 50 тыс. рублей, а аренда — 20-22 тыс. рублей. Рынок аренды вырос где-то процентов на 30-35%, а рынок продаж снизился примерно на эти же самые проценты. И на последнем сейчас наблюдается перекос интереса в сторону первичного жилья. Потому что при его покупке можно получить более низкие ставки по действующим льготным программам. В силу этого люди стараются брать жилье у застройщиков.

ВАДИМ МАМОНОВ, директор «Росбанк Дом»

На рынок ипотеки ключевая ставка оказывает прямое влияние: ее снижение тянет за собой и розничные ставки, делая доступнее ставки по базовым ипотечным программам и оживляя рынок. В свою очередь рост ключевой ставки приводит к удорожанию жилищных кредитов по рыночным программам банков. Ставки по ипотеке будут в ближайшие дни изменены большинством игроков на рынке. Детали будут зависеть от стратегии привлечения пассивов банками. «Росбанк Дом» также будет принимать решение, исходя из рыночной конъюнктуры.

— Роман Щерба