Рынок загородной недвижимости в Самарской области растет вместе со спросом на жилье. Ограничительные меры, связанные с пандемией коронавирусной инфекции, изменили потребительские предпочтения, сформировав осознание ценности жизни за городом. Дом перестал быть роскошью и стал формой комфортного и доступного жилья. Почему все больше покупателей приобретают дома в организованных коттеджных поселках? С какими проблемами сталкиваются застройщики, занимающиеся возведением коттеджных поселков в регионе? На эти и другие вопросы «Самарского Обозрения» ответил основатель и руководитель девелоперской компании ASSET Сергей Евсеев.
— Сохраняется ли спрос у покупателей индивидуального жилья, в частности коттеджей, в нынешних условиях, несмотря на экономический кризис? Насколько привлекателен этот сектор жилого строительства в Самарской области?
— Очень привлекателен. И, я уверен, в ближайшее время спрос на дома в коттеджных поселках будет только увеличиваться. Сейчас некоторые крупные региональные игроки, которые занимаются возведением высоток, уже задумываются о проектах в сегменте загородной недвижимости и освоения загородных территорий.
Если посмотреть на показатели обеспеченности жильем населения, то можно увидеть, что ИЖС, в частности объекты, относящиеся к организованным коттеджным поселкам, значительно увеличили долю своего присутствия. Постепенно в России формируется кластер девелоперов, архитекторов и проектировщиков, компетенция которых сосредоточена на особенностях этого строительного сегмента.
Еще двадцать лет назад рынок был представлен преимущественно объектами ВИП-класса, а эволюция и трансформация, о которой я говорю, закономерно спровоцировала рост и развитие объектов классов «эконом» и «комфорт», не уступающих, а иногда и превосходящих в части инфраструктуры и благоустройства элитные поселки прошлого поколения. То есть очевидный тренд рынка — развитие массовых доступных людям коттеджных поселков.
— С какими проблемами сталкиваются застройщики, занимающиеся возведением коттеджных поселков в регионе?
— Проблемы есть, как и в любом бизнесе.
Бизнес — это же не про отсутствие проблем, а про навык их решения.
Глобальных препятствий, мешающих нам реализовывать наши проекты, нет. Есть множество инструментов, грамотное использование которых помогает девелоперам. Например, участие в федеральной банковской программе «Сельская ипотека» позволяет застройщику серьезно увеличить рынок сбыта, то есть продавать дома людям с разным уровнем дохода.
Самая большая проблема, с которой мы сталкиваемся, она, скажем так, техническая — это отсутствие готовой качественной инженерной и социальной инфраструктуры за городом. Где-то не хватает мощностей по электрике, газификации, где-то объектов социальной инфраструктуры — школ, садов, больниц. Может, я неисправимый оптимист, но данный факт оцениваю с положительной точки зрения. Этот «дефицит» готовых условий — в первую очередь возможность в корне изменить сам принцип качества жизни за городом. Бери и делай.
— По каким критериям вы выбираете площадки для создания коттеджных поселков? Тяжело ли найти подходящую территорию в губернии?
— Если мы говорим об участках в пригороде, то тут сложностей нет. Много свободной земли, подходящей для строительства коттеджных поселков. Главный критерий — это транспортная доступность. То есть чтобы путь из дома в город на учебу, работу составлял адекватное для жителя мегаполиса количество времени, и, второе, это экологичность участков, то есть чистый воздух, лес, озеро или река, чтобы из пыльного города приезжать домой на природу. У Самарской области в этом смысле огромный потенциал для расширения направлений строительства.
— Как при создании коттеджных поселков решаются вопросы обеспечения инфраструктурой (дорогами, водо- и газоснабжением, электричеством)?
— Наши земельные активы, где мы строим или планируем строить в ближайшие 5-7 лет, расположены в Красноярском районе, который идеально подходит для застройки с точки зрения развития инфраструктуры — это инженерные мощности, транспортная инфраструктра, социально значимые объекты. Многое мы строим и на территории поселков — спортивные площадки, места отдыха, автомойки, фитнес-центры, магазины. Идея в том, чтобы в наших поселках можно было комфортно жить и отдыхать, не привязываясь к городским объектам.
— На что обращают внимание покупатели, когда выбирают себе коттеджное жилье? Какие факторы влияют на это и что предлагает ваша компания?
— В прошлом году мы продали 246 собственных объектов. Если говорить про типологию домов, то самые популярные — метражом 65/88/100 кв. м, что занимает примерно 75-80% всего объема продаж. У нас нет цели строить впечатляющие с точки зрения картинки в интернете объекты со сложными архитектурными формами, которые, да, выглядят «вау», но с точки зрения эксплуатации абсолютно нефункциональны, дороги в обслуживании и из плюсов принесут владельцу только радость обладания красивой картинкой, но попутно создадут огромное количество проблем при обслуживании такого дома. Наши дома — это не цель, а средство для комфортной жизни.
Если говорить о финансовой составляющей, то для нас принципиально важно, чтобы стоимость этого жилья была сравнима с ценой квартир в многоэтажке.
Третий принцип — окружение. Сплошь и рядом построены поселки, где нет дорог, отсутствуют общие правила строительства, нет удобного сервиса. Все это и создает дискомфорт для жильцов. Клиенты, задумываясь о покупке дома, задают такие вопросы: какой здесь будет сервис? Кто будет заниматься канализацией? Есть ли здесь интернет и т.п.? Все больше ценится благоустройство, сервис, атмосфера поселка, в котором расположен дом.
— Приобретенный дом в коттеджном поселке — это ликвидная недвижимость?
— Наша цель — обеспечить 10 тысяч семей комфортными домами на природе с инфраструктурой. Мы идем к ней через реализацию своей миссии. То есть мы строим коттеджные поселки на территории Самарской области, где созданы все условия, чтобы через 5, 10 и более лет коттеджный поселок улучшался. Мы делаем все, чтобы домовладение в коттеджных поселках оставалось ликвидным спустя время, а владелец дома получал удовольствие от проживания здесь.
Как чаще всего действует застройщик? Нашел площадку, купил, разработал концепцию, все построил, продал и вышел из проекта. Мы же находим площадку, прорабатываем концепцию, строим, продаем, а потом продолжаем обслуживать и благоустраивать поселок. Следим за тем, чтобы в поселке все было целое, чистое, аккуратное — тут починили, тут подкрасили.
Отдельная моя гордость — это наша программа озеленения.
Мы постепенно высаживаем сосны, ели, участок сразу преображается, создается очень крутая атмосфера.
Еще пример, в нашем поселке «ЯР ПАРК» очень много новогодней иллюминации. Когда приезжаешь туда в новогодние праздники, кажется, что ты попал на съемку новогоднего семейного фильма. Вот из таких мелочей и складывается концепция бизнеса.
И инвестиционная привлекательность налицо: сейчас наши клиенты продают таунхаусы за 8 млн рублей. Я знаю о нескольких проведенных сделках на подобную сумму, при этом хозяева не вкладывали таких денег, приобретая дом изначально. Еще один кейс: на старте продаж был куплен таунхаус за 3,1 млн рублей, а покупатель, лишь сделав перегородки внутри дома без особого ремонта, продал его за 5,2 млн рублей. Это показатель ликвидности такого жилья.
— Вы сейчас занимаетесь проектированием частных коттеджей?
— Компания ASSET на региональном рынке с 2007 года: раньше мы строили индивидуальные дома, а с 2016-го начали девелоперскую деятельность. Следующим нашим шагом был отказ от точечной застройки. Мы посчитали, что это неполноценный продукт. Человек покупает участок, дом, у него все внутри красиво, но он едет домой на дорогостоящей машине по разбитым и нечищеным дорогам. Он договаривается с соседями о каких-то правилах, а соседи их нарушают.
Мы считаем, что дом нужен для того, чтобы радоваться, отдыхать, заряжаться энергией, а не думать, как улучшить ситуацию с инженерными сетями.
Наши клиенты, которым мы на прошлом этапе работы построили отдельные дома, постоянно просят, чтобы мы взяли их дома на сопровождение и решали вопросы с котлами, канализацией и прочим. В поселках у нас этот вопрос решен централизованно — работает сервисная компания, которая занимается всеми бытовыми и организационными вопросами.
— Почему же тогда мало игроков в сфере коттеджного строительства, если все так просто?
— Рассказывать легко — строить сложно. (Смеется.) На самом деле это сложный продукт. Мы вот с вами очень много говорим о всяких деталях, а ведь именно они определяют качество продукта и, соответственно, успешность бизнеса. Плюс это инвестиционно емкие проекты, под которые непросто искать финансирование.
— В чем особенность ваших проектов?
— Наша бизнес-стратегия рассчитана на долгосрочную перспективу. Мы вкладываем деньги в развитие поселков сегодня, понимая, что это инвестиции в будущее самого продукта организованных коттеджных поселков, за границами цикла «купил землю — построил дом — продал дом — получил деньги». Большинство же девелоперов предпочитают построить, продать, забыть.
Когда я говорю о развитии, я ведь имею в виду не только благоустройство, это и вопросы внедрения современных технологий, цифровизации.
Например, мы разрабатываем мобильное приложение, чтобы вся жизнь поселка была в телефоне. Через это приложение можно будет заказать любую услугу: пиццу, такси, аренду велосипеда и др. Можно будет подать заявку в сервисную компанию. Или узнать о каких-то событиях в поселке, а мы много проводим всяких развлекательных мероприятий для жителей. Также это вопросы экоинициативы и развития туристического класса. Мы хотим сделать туристические маршруты и проводить мероприятия, основать добровольную пожарную дружину в «ЭКО ПАРКЕ».
— Каковы дальнейшие планы вашей компании? Планируются ли к вводу новые проекты?
— У нас большие планы. Очень много земельных активов выкуплено, сейчас ведутся работы по проектированию, получению технических условий на газ и свет. Также хотим выйти за пределы Самарской области. Сегодня у нас около 40 компаний — девелоперов и застройщиков из других регионов, начиная от Симферополя и заканчивая Новосибирском и они, перенимая наш опыт, успешно строят и продают уже свои самостоятельные проекты. Мы видим, что есть такая потребность специфического девелоперского консалтинга, и у нас в планах — оформление такого самостоятельного продукта.
— Екатерина Овчарова
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
