В самарских новостройках парковок может стать вдвое меньше

В Самарской области вступили в силу новые региональные нормативы, которые почти вдвое сокращают требуемое количество парковок в жилых новостройках.

Читайте также:

Самарский регион превращает туризм в капиталоемкий драйвер экономики

Дума Новокуйбышевска потратится из бюджета на ставку вице-спикера

«Ростех» и кредиторы банкротят оператора московского отеля бывшего самарского сенатора

Больше

Теперь вместо жесткой нормы «одно машино-место на квартиру» застройщики будут отталкиваться от жилой площади, например, для Самары это в среднем одна парковка на 100 кв. м. Это позволит девелоперам значительно сократить затраты на строительство паркингов, которые при ранее действующих нормативах годами не реализовывались. Означает ли это, что многолетние споры о необходимом и достаточном количестве парковок при строительстве нового жилья утратили свой смысл?

По действующим на территории Самары Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) все новостройки должны были обеспечивать парковками исходя из расчета 1 машино-место на 1 квартиру. Многие участники рынка считали этот норматив завышенным, его применение называли причиной необоснованного удорожания жилья в новостройках. Покупка одновременно квартиры и парковочного места не по карману для большинства граждан. Застройщики констатировали, что паркинги, которые они вынуждены включать в свои проекты для соблюдения норматива, стоят пустыми, а машины ставят во дворах и на любых свободных площадках. В итоге вложенные в создание паркингов миллионы рублей для застройщика — надолго, если не навсегда, замороженные деньги. Очень часто строители при оформлении разрешительной документации для нового проекта просили об отклонении от норматива и его снижении до 0,8, 0,5, а то и 0,3 машино-места на одну квартиру, и нередко им удавалось этого добиться.

В июле 2022 года с инициативой о пересмотре норматива по машино-местам вышло самарское отделение Союза архитекторов России. Организация предложила внести изменения в муниципальные Правила землепользования и застройки. «Мы обратились с заявкой внести изменения в ПЗЗ, исходя из четкой и понятной методики расчета, — комментировал тогда «СО» руководитель реготделения Союза архитекторов Юрий Астахов. — В Самаре на тысячу жителей зарегистрировано до 344 автомобилей. Метраж жилой площади на одного человека приближается к 35 кв. м. Делим 35 тыс. кв. м на 344 машины, выходит, что одно машино-место необходимо на каждые 100 кв. м жилой площади». Параллельно существовало другое предложение — 1 машино-место на 80 кв. м. Изменение самого норматива и его возможные размеры в городе обсуждали долго и горячо, однако ничего не изменилось — норматив 1 машино-место на 1 квартиру остался в силе вплоть до весны 2026 года.

31 марта в Самарской области были утверждены новые региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП). В документе представлена новая методика расчета машино-мест для жилых комплексов. Теперь он ведется по формуле и привязан не к количеству квартир, а к жилой площади и будет отталкиваться от двух основных коэффициентов — расчетной жилищной обеспеченности (сколько квадратных метров приходится на 1 человека) и показателя автомобилизации населения. За основу взят прогнозный уровень автомобилизации 355 автомобилей на 1000 жителей.

Именно представленную в новом документе формулу застройщики должны будут использовать для определения количества парковочных мест в их будущих проектах. Но в ближайшее время это может создать для них определенные сложности. На территории Самары продолжают действовать ПЗЗ, в которых прописано прежнее требование — 1 машино-место на 1 квартиру. Ни сам документ, ни указанный в нем парковочный норматив никто не отменял, и в настоящий момент он остается в силе. В результате сложилась ситуация, когда количество парковочных мест в новостройках областной столицы одновременно регулируют два документа, нормативы которых на практике вообще не стыкуются между собой. Например, если взять строящийся жилой комплекс со 143 квартирами общей площадью 7724 кв. м, то в соответствии с РНГП количество парковок для него — 73. Из них 51 место (70%) — постоянного хранения, для жильцов самого дома, и они должны располагаться непосредственно на участке этого дома. А оставшиеся 22 места (30%) — это гостевые парковки, которые можно разместить в пределах 300 метров от объекта, на отдельной стоянке. В то время как ПЗЗ просто и четко требуют 143 парковочных места — по одному на квартиру, то есть почти в два раза больше, чем по нормативу РНГП. В разных жилых комплексах результат сравнения двух механизмов будет варьироваться в зависимости от характеристик конкретного объекта, но в любом случае они сильно не совпадают.
На практике это может означать, что в ближайшем будущем выдача разрешительных строительных документов временно застопорится. Как отмечают юристы, формальное одновременное существование двух нормативов не должно создать критического противоречия, из-за которого согласование новых проектов осложнится. «Преимущество имеет нормативный акт, обладающий большей юридической силой, — комментирует адвокат Дмитрий Натариус. — Так как РНГП являются специальным нормативным актом, утвержденным региональным правительством, он имеет более высокую юридическую силу. А в дальнейшем норматив на уровне ПЗЗ должны будут скорректировать органы местного самоуправления — привести его в соответствие с региональным законодательством». Тем не менее переход к новым правилам может затормозить вывод на стадию реализации новых строительных проектов. «Я думаю, что процесс выдачи разрешений на строительство затормозится, — считает Дмитрий Натариус. — Потому что они не должны противоречить нормативным правовым актам, уже вступившим в силу на момент окончательного согласования. Если обратная сила закона еще может сейчас регулироваться, то во время его прямого действия соответствие обязательно». Юрист добавляет, что в отдельных случаях ввод нового норматива может отразиться и на проектах, которые уже были запущены по старым правилам.

ДМИТРИЙ НАТАРИУС, адвокат

Закон обратной силы не имеет, но не всегда. Например, в федеральных законах может быть прямо указано, что такие-то нормы применяются к таким-то правоотношениям ретроактивно. Поэтому теоретически в уже запущенных проектах, где получены все необходимые разрешения и согласования, ничего не должно корректироваться. Однако при этом местным органам власти никто не возбраняет открыть этот вопрос в порядке самоконтроля. У нас есть такая сложившаяся практика. Причем в порядке самоконтроля иногда не то что корректируют — отменяют уже утвержденные решения о предоставлении земельных участков, разрешений на строительство и так далее. Поэтому в отдельных случаях власти могут поставить какой-то проект на паузу и в рамках переговоров предложить скорректировать уже существующие в документации нормативы. Под угрозой того, что иначе разрешение будет отозвано в порядке самоконтроля.

Хотя, конечно, это экономически невыгодно госорганам, которые выдали разрешения. Потому что любой предприниматель может в связи с этими обстоятельствами пойти в суд и потребовать о возмещении убытков, на которые он не рассчитывал.

ОЛЕГ ВАХРАМОВ, президент АСК «Спектр Недвижимости»

Я не знаю другого города, кроме Самары, где в настоящее время действовал бы коэффициент «один к одному». Но вместе с тем понимаю, что в районе старого города именно такой и нужен, с этим нельзя спорить. Здесь люди имеют зачастую даже не одну, а две машины на семью. И больших существующих мест для парковок нет. Так что, да — здесь это нужно. Но вот в дальних районах города, например спальных, там же много людей, которые в принципе никогда не имели, не имеют и не будут иметь автомобили.

Поэтому просто взять и ввести один коэффициент на весь город — я бы не стал этого делать. Я считаю, что в старых исторических районах Самары — Ленинском, Октябрьском, Самарском — следовало бы оставить коэффициент один к одному. А вот в более удаленных можно применить и сниженные коэффициенты.

— Отдел недвижимости