Для улучшения вашего пользовательского опыта мы используем файлы cookie. Продолжая использовать сайт, вы даете Согласие на обработку персональных данных в соответствии с условиями Политики конфиденциальности в рамках законодательства РФ
В Самарской области в 2026 году активизировался процесс выделения земельных участков под комплексное развитие территорий (КРТ). После перезагрузки программы КРТ и смены подхода к выбору и подготовке попадающих в нее площадок реализация этого механизма стала проходить без свойственных ему ранее конфликтов. Однако темпы определения инвесторов для площадок под реновацию в рамках программы пока недостаточно высоки.
Законодательная база под запуск программы комплексного развития территорий в Самарской области была утверждена летом 2021 года, но ее реализация долгое время тормозилась. В 2023-2024 годах на аукционах были наконец определены инвесторы для первых семи площадок в разных районах Самары. Но практически сразу проекты натолкнулись на противодействие жителей предназначенных под реновацию территорий. Программа КРТ стала обрастать конфликтами, выливавшимися в скандалы и судебные иски. В итоге в конце ноября 2024 года власти приостановили ее реализацию. В 2025-м полномочия по управлению КРТ в регионе отошли к министерству градостроительной политики, а руководство области определило механизм комплексного развития территорий как основной инструмент градостроительного развития региона. Минград запустил программу в новом формате, полностью изменив подход к определению площадок под КРТ. Приоритетным направлением для реновации стала Безымянка как район с огромным количеством аварийного жилья, требующего сноса, и плохо развитой инфраструктурой. Но она будет не единственной — другие направления также попадут под действие программы. Кроме того, остаются в силе и договоры КРТ, заключенные администрацией Самары до перезапуска программы.
В настоящий момент реализация механизма комплексного развития территорий в Самарской области продолжается. Как сообщили «СО» в региональном минграде, по состоянию на 1 июля 2026 года в работу вовлечены 22 территории общей площадью 182,49 га с совокупным градостроительным потенциалом 5,1 млн кв. м. «На сегодняшний день в Самарской области заключено 9 договоров о комплексном развитии территорий, в том числе 7 договоров, заключенных администрацией городского округа Самара по итогам аукционов, один договор, заключенный администрацией муниципального района Сергиевский в отношении незастроенной территории в поселке Суходол, и один договор, заключенный министерством градостроительной политики Самарской области в рамках реализации проекта КРТ по инициативе правообладателя, — сообщили в профильном ведомстве. — Общая площадь территорий, охваченных заключенными договорами, составляет 62,02 га, а их градостроительный потенциал — 1 984 тыс. кв. м, в том числе 996 тыс. кв. м жилья».
Застройщики неоднократно говорили о том, что работа в рамках программы КРТ несет для них слишком большие риски. Необходимость расселения большого числа квартир, сопряженная с большими финансовыми тратами и очень часто сопровождаемая скандалами с жильцами, отпугивала многих девелоперов. Сейчас предлагаемые им проекты имеют гораздо большую инвестиционную привлекательность за счет нового подхода к подготовке решений о комплексном развитии территорий. До принятия решения о включении площадки в КРТ проводятся всесторонний градостроительный анализ и экономическая оценка эффективности реализации каждого проекта. Это позволяет формировать экономически обоснованные и инвестиционно привлекательные площадки для комплексного развития территорий.
Эксперты и участники рынка согласны с тем, что сегодня механизм КРТ является самым перспективным для развития застройки. По мнению директора ООО «СЗ «Финстрой» Владимира Жукова, вопрос освоения земельных участков под строительство через комплексное развитие территорий назревал давно и благодаря проделанной областными властями в этом направлении работе сейчас застройщикам понятны «правила игры».
Помимо решения проблемы ветхого и аварийного жилья программа КРТ решает и инфраструктурный вопрос. Все договоры о комплексном развитии территории предусматривают обязательное обеспечение обновленного района объектами социальной инфраструктуры, но в каждом конкретном случае вопрос о том, что и сколько строить, рассматривается индивидуально. «В реализуемых проектах строительство общеобразовательных организаций предусматривается за счет средств муниципальных образований, при этом на застройщика возлагаются обязательства по подготовке территории и проектных решений, — комментируют в администрации области. — Объекты здравоохранения и культуры могут создаваться застройщиком с последующим приобретением в муниципальную собственность в установленном порядке. Возможность использования бюджетных средств и иных предусмотренных законодательством инфраструктурных механизмов рассматривается индивидуально, с учетом параметров конкретного проекта и принятых сторонами обязательств».
Благодаря новой схеме работы программы КРТ гораздо меньше претензий к ней стало возникать и у жителей региона. Для многих из них участие их домов в программе — единственная возможность переехать в новое качественное жилье. Однако условия этого переезда часто не устраивали граждан, что приводило к противостоянию с застройщиком. Первый проект, который был начат после перезапуска КРТ, уже реализуется без каких-либо скандалов и сбоев. Группа компаний «Вира» заключила договор комплексного развития территории в границах улиц 8-й Радиальной, Гастелло и Советской Армии и к настоящему моменту уже расселила часть домов, причем жалоб от граждан не поступало. Сейчас есть предпосылки к тому, что освоение территорий под КРТ и в будущем будет проходить в плановом режиме. Недовольство жителей чаще всего вызывали месторасположение предлагаемых им для переезда квартир, находящихся в совершенно других районах города, и размер компенсации, если житель предпочитал взять деньги и самостоятельно решать вопрос с жильем. Министерство градостроительной политики приняло решение включать в договоры КРТ рекомендательную норму о расселении жителей в границах этого же административного района. А в конце июля Госдума утвердила механизм расчета возмещения за изымаемое в рамках КРТ жилье. И в начале августа он был утвержден президентом РФ. По новым нормативам размер компенсации должен определяться не ранее, чем за 60 дней до направления договора собственнику изымаемого жилья.
Несмотря на положительную динамику, темпы развития программы комплексного развития территорий в Самарской области пока недостаточно высоки. В мае на оперативном совещании в региональном правительстве обсуждалась стратегия градостроительной политики. На нем губернатор Вячеслав Федорищев заявил, что необходимо выходить на гораздо большее количество проектов КРТ. Как сообщили «СО» в региональном минграде, до конца 2026 года планируется проведение торгов на право заключения договоров о комплексном развитии территорий в отношении 3-4 площадок. В настоящее время по одной из таких площадок в городском округе Жигулевск объявлен аукцион и осуществляется прием заявок на участие в нем.
Проекты КРТ, как и все остальные инициативы по запуску новых строек, теперь проходят обязательное утверждение на градостроительном совете при губернаторе Самарской области. Предварительная оценка проектов экспертами позволяет предвосхитить потенциальные проблемы.
В рамках деятельности Единого градостроительного совета сформирован механизм комплексного рассмотрения архитектурно-градостроительных концепций и проектов, планируемых к реализации на территории региона. С начала работы градсовета проведено 5 заседаний, на которых рассмотрено 11 проектов — с учетом поступивших замечаний и рекомендаций они дорабатывались заявителями до принятия итогового решения. По результатам рассмотрения одобрено 10 проектов, в том числе четыре проекта КРТ, по которым ранее были заключены договоры. Также градостроительный совет одобрил проект, реализуемый по инициативе правообладателя. В настоящее время один из рассматриваемых проектов находится на стадии корректировки — в нем необходимо дополнительно проработать вопрос развития прилегающей улично-дорожной сети.
Как сообщили «СО» в региональном минграде, рассмотрение проектов с участием экспертного сообщества позволяет оценивать их комплексно, с учетом градостроительных, архитектурных, транспортных, инженерных и социальных аспектов развития территорий. «Такой формат обеспечивает всестороннее обсуждение проектов до начала их реализации, способствует выработке согласованных подходов, повышению качества принимаемых градостроительных решений и минимизации рисков при их исполнении в будущем», — уверены в профильном ведомстве.
ИВАН АНДРИЯНОВ, руководитель отдела новостроек ГК «Визит»
Интерес к проектам КРТ у профессиональных девелоперов сохраняется. Несмотря на более высокую сложность, именно такие проекты позволяют создавать современные районы с единой архитектурной концепцией, благоустройством и полноценной инфраструктурой. Однако очевидно, что это значительно более капиталоемкие и долгосрочные проекты по сравнению с обычной жилой застройкой. Поэтому для дальнейшего развития КРТ особенно важны стабильность законодательства, прозрачные процедуры согласования и эффективное взаимодействие бизнеса и органов власти. Что касается отношения жителей, то протесты при запуске крупных проектов сегодня нельзя назвать редкостью. Но важно понимать, что в большинстве случаев люди выступают не против нового строительства как такового. Основная причина недовольства — опасение ухудшения качества жизни. Жителей прежде всего волнуют вопросы обеспеченности района школами и детскими садами, увеличение транспортной нагрузки, дефицит парковочных мест, сохранение зеленых территорий, плотность новой застройки, а в проектах КРТ — условия расселения собственников и соблюдение их имущественных прав. Наиболее эффективный способ снизить конфликтность — максимально открытый диалог еще на этапе подготовки проекта. Когда жители получают полную информацию о том, что именно планируется построить, уровень напряженности существенно снижается. КРТ — это всегда поиск баланса между интересами жителей, бизнеса и города. Если одна из сторон остается неуслышанной, реализация проекта неизбежно затягивается. Поэтому сегодня успех подобных проектов определяется уже не только качеством архитектурных решений, но и качеством коммуникации между всеми участниками процесса. Именно такой подход позволяет сформировать доверие и реализовать проекты, которые действительно улучшают городскую среду, а не становятся причиной новых конфликтов.
ВЛАДИМИР ЖУКОВ, директор ООО «СЗ «Финстрой»
Вопрос освоения земельных участков под строительство в Самарской области, особенно в г.о. Самара, через комплексное развитие территорий назревал давно. Экспертное сообщество, как и жители и гости Самары, отмечают многочисленные проблемы городской среды вследствие многолетней «точечной» застройки — проблемы транспортной инфраструктуры, нехватка социальных объектов, износ инженерных сетей, архитектурный и стилистический диссонанс. Также в области есть немалое количество ветхого жилья, расселение которого было достаточно проблематичным для застройщиков. После введения в федеральном законодательстве определений, целей, видов комплексной застройки территорий власти Самарской области приступили к формированию структуры для принятия решений по комплексному развитию территорий и правил принятия этих решений. Считаю, руководство Самарской области провело большую и эффективную работу в этом направлении, сейчас застройщикам понятны «правила игры», заключаются договоры о комплексном развитии территорий, в область приходят инвестиции из других регионов, проводится работа по строительству новых социальных объектов. Что касается привлекательности и маржинальности проектов по предлагаемым под КРТ земельным участкам, здесь каждый из участков индивидуален. На одном и том же участке разные застройщики могут реализовать совершенно разные проекты — поэтому для одного это будет привлекательным, а другого не
— Отдел недвижимости
2026 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены