Для улучшения вашего пользовательского опыта мы используем файлы cookie. Продолжая использовать сайт, вы даете Согласие на обработку персональных данных в соответствии с условиями Политики конфиденциальности в рамках законодательства РФ
Ипотечный рынок медленно, но все же начинает восстанавливаться. Самарцы стали вновь задумываться о приобретении квартиры в кредит, и все чаще это делается не по льготным ипотечным программам, а по рыночным ставкам.
Результатом этого стал все больший интерес покупателей к вторичному рынку недвижимости — не связанные льготной ипотекой, они предпочитают покупать уже готовое жилье с возможностью быстрого переезда. Однако говорить об оперативном восстановлении ипотечного рынка не приходится — на это потребуется еще несколько лет.
Летом 2024 года перестали действовать многие льготные ипотечные программы, долгое время являвшиеся главным драйвером рынка недвижимости. Ключевая ставка Центробанка, а значит, и банковские ставки по займам были очень высоки. Ипотека предлагалась под 25-26% годовых. Ипотечный рынок практически замер. Подавляющее большинство сделок совершалось по сохранившимся льготным программам, в первую очередь по семейной ипотеке, а доля сделок по рыночным ставкам была мизерной. С июня 2025 года началось постепенное уменьшение размера ключевой ставки ЦБ. К настоящему моменту она снизилась с 21% до 14% годовых. Однако банковские ставки по кредитам пока остаются высокими. «Начавшееся снижение ключевой ставки — безусловно, позитивный сигнал для рынка, однако говорить о полноценном восстановлении ипотечного кредитования пока преждевременно, — говорит президент холдинга «Глобал Вижн» Геннадий Сурков. — На последнем заседании Банк России снизил ключевую ставку до 14%, но средние ставки по рыночной ипотеке сегодня по-прежнему находятся на уровне 17-18%, поэтому для большинства покупателей кредиты остаются дорогими». «Постепенное снижение ключевой ставки создает позитивный сигнал для рынка недвижимости, однако ожидать мгновенного восстановления ипотечного спроса пока не стоит, — отмечают в ГК «Развитие». — Для клиентов сегодня важен не столько масштаб разового снижения, сколько понимание того, что стоимость заемных средств будет уменьшаться последовательно и прогнозируемо». «Между снижением ключевой ставки и ростом числа сделок всегда существует временной разрыв, — отмечает руководитель отдела новостроек ГК «Визит» Иван Андриянов. — Банковские ставки уменьшаются не одномоментно. Кроме того, покупателю требуется время, чтобы пересчитать ежемесячный платеж, получить одобрение банка и подобрать объект».
К концу 2025 года эксперты все же начали отмечать оживление, наметившееся на рынке. Если на протяжении многих лет огромная доля взятых жилищных займов приходилась на льготные ипотечные программы, то сейчас эксперты и участники рынка говорят о росте рыночного сегмента. «Ипотека становится менее зависимой от льгот, доля рыночных кредитов увеличивается», — подчеркивает руководитель отдела продаж ООО «СЗ «Финстрой» Ринат Газизов. Причем главным выгодоприобретателем здесь становится «вторичка». «Говоря о доле ипотечных сделок, необходимо разделять первичный и вторичный рынки, — комментирует Иван Андриянов из «Визита». — Единого официального показателя по всем сделкам с жильем в Самарской области в открытой статистике нет: Росреестр учитывает зарегистрированные обременения, банки — выданные кредиты, а аналитические платформы рассчитывают долю ипотеки по собственной базе сделок. Поэтому корректнее обозначать рыночный диапазон. На рынке новостроек с использованием ипотеки сегодня заключается порядка 68% сделок. Основную часть этого объема формирует семейная ипотека. Для Самары такая высокая зависимость первичного рынка от кредитования не нова: по итогам 2024 года доля ипотечных сделок в новостройках города оценивалась примерно в 76%. Следовательно, говорить о существенном росте доли ипотеки в первичном сегменте по сравнению с годом ранее нельзя. Она остается высокой, но ее структура изменилась: стало меньше массовой льготной ипотеки и больше зависимости от адресных программ поддержки». А вот на вторичном рынке, по словам Андриянова, ситуация другая. «В феврале 2026 года доля ипотечных сделок в среднем по рынку достигла примерно 32% — максимального уровня с осени 2024 года. За год она выросла примерно в 1,6 раза, то есть ориентировочно на 12 процентных пунктов. Именно вторичный рынок сегодня наиболее чувствителен к снижению ключевой ставки, поскольку большая часть покупателей готового жилья не имеет доступа к льготным программам и использует обычную рыночную ипотеку», — отмечают в «Визите». О смещении приоритетов говорит и региональный директор ПСБ в Самарской области Виталий Белоцкий: «Если в последние годы основной спрос концентрировался в сегменте льготных программ, то сегодня наблюдается смещение интереса покупателей в сторону вторичного рынка недвижимости».
Эксперты с осторожностью комментируют перспективы ипотечного рынка. Общий тренд прогнозов — ипотека будет восстанавливаться и количество сделок с использованием заемных средств — расти, но вот о темпах этого роста говорить сложно. «Дальнейшее развитие рынка во многом будет зависеть именно от государственной политики в сфере ипотечного кредитования, — говорит Геннадий Сурков из «Глобал Вижн». — Если Банк России продолжит цикл снижения ключевой ставки, банки постепенно будут корректировать и ипотечные ставки. Это повысит доступность кредитов и поддержит спрос, однако рассчитывать на быстрое восстановление ипотечного рынка пока преждевременно». Сурков отмечает, что главным инструментом поддержки спроса остается семейная ипотека. Осенью Правительство РФ планирует изменить ее условия. Какими они будут после реформирования, пока неизвестно. В качестве возможных изменений называются ограничение срока действия льготной ставки (банки смогут получить от государства компенсацию только за 15 лет с момента оформления кредита), повышение размера ставки для родителей, если они официально не состоят в браке, дифференциация ставок в зависимости от количества детей в диапазоне 4-12%, изменение ипотечного лимита. По мнению Геннадия Суркова, при наиболее жестком варианте изменения условий программы в ноябре объем выдачи льготной ипотеки может сократиться на 30-35%, а при более мягком сценарии — примерно на 20%. «Банк России в июле 2026 года обозначил базовый прогноз средней ключевой ставки на уровне 14,5-14,6% в 2026 году и 10,5-12,5% в 2027 году, — говорит Иван Андриянов. — Если инфляция позволит двигаться по этой траектории, рыночные ипотечные ставки также будут постепенно снижаться. В этом случае в первую очередь активизируется вторичный рынок, где накопился значительный отложенный спрос, а затем усилится и спрос на новостройки со стороны покупателей, которые не подходят под условия льготных программ. Поэтому текущую ситуацию правильнее назвать переходом от ипотечного спада к постепенному восстановлению. Рынок уже реагирует на снижение ставки, но возвращение к массовой доступной ипотеке будет зависеть от дальнейших решений Банка России, темпов инфляции и того, насколько быстро банки смогут снизить стоимость кредитов для конечного заемщика».
ВИТАЛИЙ БЕЛОЦКИЙ, региональный директор ПСБ в Самарской области
Снижение ключевой ставки до 14% формирует предпосылки для постепенного оживления ипотечного рынка, поскольку у банков появляются дополнительные возможности для корректировок ставок по рыночным программам. Если в последние годы основной спрос концентрировался в сегменте льготных программ, то сегодня наблюдается смещение интереса покупателей в сторону вторичного рынка недвижимости. Например, в самарском отделении ПСБ за последний год доля ипотечных сделок на покупку готового жилья выросла с 41% до 61% от общего объема выдач. При сохранении текущего цикла смягчения денежно-кредитной политики потенциал восстановления ипотечного рынка будет нарастать. Вместе с тем его динамика определяется не только стоимостью кредитов — влияние также оказывают уровень цен на жилье и доходы населения.
ИВАН АНДРИЯНОВ, руководитель отдела новостроек ГК «Визит»
В нашей практике мы также видим постепенное возвращение покупателей, которые в период максимальных ставок откладывали сделку либо рассматривали только приобретение жилья за собственные средства. Сейчас клиенты снова начинают подавать заявки, сравнивать банковские предложения и рассчитывать возможность последующего рефинансирования. Однако платеж по рыночной ипотеке все еще остается высоким, поэтому спрос восстанавливается, прежде всего среди покупателей с крупным первоначальным взносом, стабильным подтвержденным доходом и реальной необходимостью улучшить жилищные условия. Говорить о полном возрождении ипотечного рынка пока преждевременно. Для него недостаточно самого факта снижения ключевой ставки — необходимо, чтобы рыночная ипотека достигла уровня, при котором ежемесячный платеж станет приемлемым для массового покупателя. Пока значительная часть сделок в новостройках сохраняется за счет семейной ипотеки, рассрочек от застройщиков, комбинированных программ и крупных первоначальных взносов.
РИНАТ ГАЗИЗОВ, руководитель отдела продаж ООО «СЗ «Финстрой»
Снижение ставок пока не дало мгновенного эффекта в цифрах сделок, но интерес со стороны покупателей растет. Мы видим, как увеличивается поток обращений, растет количество просмотров и предварительных одобрений, — это говорит о том, что рынок «прогревается» и готов к активности, как только ставки станут еще привлекательнее. Мы прогнозируем умеренный, но устойчивый рост ипотечного рынка в ближайшие годы, при дальнейшем снижении ставок и стабилизации экономической ситуации. Ипотека становится менее зависимой от льгот, доля рыночных кредитов увеличивается.
— Отдел недвижимости
2026 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены