Владельцу «Вива Лэнда» заблокировали возведение высоток в центре Самары

Министерство градостроительной политики Самарской области отказалось согласовать компании «Новый город», подконтрольной владельцу «Вива Лэнда» Владимиру Кузьмину, проект застройки квартала в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, Чкалова и Буянова.

Читайте также:

Экс-замглавы ДУИ Самары массово раздавал муниципальное жилье и своим, и чужим

Руководство СПЗ-4 пришлось обновлять в разгар борьбы против контрафактных подшипников

Крупному нефтеносному месторождению в Самарской области исполнилось 40 лет

Больше

Несмотря на положительный результат общественных слушаний, застройщику не удалось получить разрешение на условно разрешенный вид использования земельных участков — причиной тому стали несоответствие проекта градостроительным нормам, охранным зонам объектов культурного наследия и расположение участков в зоне газораспределительной сети. Кроме того, на площадке до сих пор не решен вопрос с частным домом и земельным участком, которые до конца так и не выкупил застройщик.

ООО «СЗ «ИК «Новый город» в течение десяти лет пытается начать застройку площадки в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, Чкалова и Буянова в Ленинском районе Самары по договору о развитии застроенной территории №571 от 06.06.2016. Инвестор должен был за свой счет расселить жильцов из ветхого и аварийного жилья на площадке, разработать и утвердить документацию для нового строительства и построить многоквартирные дома. Компания уже получила техусловия на подключение к коммуникациям, когда в конце 2019 года ситуация изменилась: были утверждены границы исторического поселения Самары и квартал попал в его черту. Предельная высота застройки сократилась с шестнадцати этажей до примерно пяти (до 17 метров), тогда как проект «Нового города» предполагал девятиэтажные дома.

Примерно к этому моменту финансовые возможности владелицы ИК «Новый город» Разет Орцаевой, финансировавшей расселение домов на площадке, оказались исчерпанными. На выручку ей пришли родные. На предназначенной под РЗТ площадке располагался дом по адресу: ул. Буянова, 112/84, который по договору с городскими властями подлежал реконструкции или сносу. Из-за нехватки средств у самой Орцаевой дом приобрела ее мать Тамара Саидова.

Однако ресурсов семьи Саидовых — Орцаевой оказалось все равно недостаточно, и глава «Нового города» решила привлечь в компанию стороннего инвестора. Партнером по бизнесу стал бенефициар ТРК «Вива Лэнд» Владимир Кузьмин: в течение 2020 года под его контроль — лично и через дочь Ольгу — перешло 75% долей компании, у Орцаевой осталось 25%.

Вскоре дом, выкупленный Тамарой Саидовой, стал камнем преткновения при выдаче разрешения на застройку. Условия программы развития застроенных территорий позволяли как снос, так и реконструкцию аварийных домов, поэтому после сделанного в здании ремонта была подана заявка на исключение дома из программы РЗТ. Чиновников это не устроило, и разрешение на застройку компании не выдали. Судя по всему, причиной стало нахождение здания на ул. Буянова, 112/84, в частной собственности. Это не позволяло застройщику получить градостроительный план земельного участка, необходимого для проектирования и стройки. Тогда последовало решение о выкупе дома у Тамары Саидовой. Покупателем выступал непосредственно застройщик — СЗ ИК «Новый город», чтобы получить возможность оформить ГПЗУ. Учитывая затраты, которые понесла семья Саидовой на полную реконструкцию дома, его стоимость определили в 48 млн рублей, а саму сделку по выкупу дома в рассрочку одобрили все участники компании, включая Кузьмина и членов его семьи, которые заверили ее у нотариуса.
Таким образом «Новый город» устранил формальные препятствия для оформления ГПЗУ и ППТ, а на месте дома Саидовой, чтобы получить максимальную прибыль впоследствии уже под контролем Кузьмина, был запроектирован 9-этажный дом.

В 2024 году Владимир Кузьмин предпочел вытеснить Разет Орцаеву из бизнеса.

Одной из причин этого стали расхождения по поводу проекта застройки площадки. До прихода Кузьмина «Новый город» все-таки снизил этажность новостроек в квартале, исходя из ограничений, наложенных статусом исторического поселения, и уже был готов получить разрешение на строительство. Но новый партнер Орцаевой настоял на пересмотре проекта в строну возведения 9-10-этажных домов, в том числе на месте на трехэтажного дома Саидовых. А чтобы окончательно взять контроль над «Новым городом», Кузьмин предложил выкупить долю Орцаевой в компании. Но предложенные условия выкупа ее не устроили, и она отказалась от сделки. После этого в арбитраже открылся второй фронт «Нового города» — в виде противостояния уже между соучредителями. Тяжбы с переменным успехом продолжаются по сей день.

Сейчас Кузьмин через арбитраж оспаривает и саму сделку по выкупу дома у Тамары Саидовой (см. допблок «Разошлись в оценках»). При этом если сделка будет признана ничтожной, это позволит инициировать процесс по отмене ранее оформленного градостроительного плана земельного участка, что поставит крест на освоении всей площадки.

Но тем не менее параллельно с корпоративным конфликтом Владимир Кузьмин все-таки пытается запустить проект РЗТ. В июне-июле 2026 года прошли общественные слушания, на которые компания выставила проект застройки участка в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, Чкалова и Буянова. Согласно представленным документам, речь идет о жилом комплексе «Новый город» из десятиэтажных домов на 770 квартир общей площадью 53 806 кв. м, с коммерческими помещениями на первых этажах, 793 машино-местами (770 — по числу квартир и 23 — для нежилых площадей), детским садом на 83 места и озеленением площадью 1932 кв. м.

Как проект «Нового города» дошел до общественных слушаний, непонятно. Началу застройки по-прежнему мешает дом на ул. Буянова, 112/84, принадлежащий Тамаре Саидовой. Поскольку по сей день он до конца не выкуплен застройщиком и находится в частной собственности, как и участок под ним, условия договора РЗТ компанией не выполнены. Кроме того, в проекте, представленном на общественные слушания, на месте этого дома запланировано строительство многоэтажки, а сам проект не соответствует градостроительным требованиям в силу превышения нормативной этажности, однако все это не сочли основанием для того, чтобы блокировать идею в зародыше.

Результаты общественных слушаний оказались позитивными для застройщика: проект собрал много положительных отзывов, хотя большинство из них, по данным департамента градостроительства, поступило от людей, не зарегистрированных в Самаре, — такие отклики решили не учитывать.

Несмотря на это, Кузьмин желаемого так и не добился. 20 июля 2026 года в министерство градостроительной политики поступили результаты слушаний и документы по заявлениям «Нового города» от 20 мая о предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» для четырех земельных участков в границах квартала (кадастровые номера 63:01:0517001:711, 1324, 1326 и 1327). Как говорится в ответе министерства на запрос «СО», подписанном заместителем министра Александром Мельниковым, в предоставлении разрешений отказано: запрашиваемый вид использования ведет к нарушению технических регламентов, градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных норм, противоречит действующей документации по планировке территории, а участки расположены в охранной зоне газораспределительной сети и в зонах охраны объектов культурного наследия регионального значения — «Соколовской богадельни с домовой церковью святых апостолов Иакова и Иоанна», а также зданий техникума и городского ломбарда. Участок с кадастровым номером 63:01:0517001:652, где стоит спорный дом Саидовой, в этот список не входит — вопрос о его судьбе решается отдельно, в рамках арбитражного дела №А55-7731/2025.

Это уже не первый отказ, полученный «Новым городом». Ранее компания через суд добивалась права построить на площадке дома выше разрешенных пяти этажей — в деле №А55-20780/2023 к администрации города и региональным министерствам. Спор прошел два круга: в феврале 2024 года первая инстанция отказала компании, в апреле 2024-го это решение устояло в апелляции, но кассация в июле 2024 года отменила решения обеих инстанций и вернула дело на новое рассмотрение. При повторном рассмотрении в июле 2025 года суд занял было сторону «Нового города», однако в декабре 2025-го апелляция это решение отменила, а 17 апреля 2026 года окружная кассация в Казани оставила отказ в силе. Так что строить дома выше пяти этажей на этой площадке компания не может до сих пор.

Разошлись в оценках

После захода в капитал «Нового города» Владимира Кузьмина последовало решение выкупить у Тамары Саидовой отреставрированный дом на ул. Буянова по цене 48 млн рублей. Саидова получила первый транш в 6 млн рублей, но между соучредителями «Нового города» разгорелся конфликт — и платежи прекратились. В марте 2025 года ООО «СЗ «ИК «Новый город» в лице его участника Владимира Кузьмина обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Тамаре Саидовой о признании недействительной сделки договора купли-продажи. Кроме того, Владимир Кузьмин пытается обвинить Разет Орцаеву в преднамеренном формировании у «Нового города» задолженности и серых схемах, якобы применявшихся при выкупе дома у Тамары Саидовой — через сделку с аффилированным лицом. При этом сама Орцаева к ней отношения не имела — всеми вопросами по расселению и выкупу квадратных метров после прихода в капитал «Нового города» Владимира Кузьмина занималась директор ООО «Правовой центр «Диалог» Ольга Путилина, с которой у компании-застройщика был заключен соответствующий договор. Кроме того, во время процесса выкупа домов еще в 2018 году Разет Орцаева передала свои доли в здании и земельном участке по адресу: Арцыбушевская, 137, в этом квартале в собственность ООО СЗ «ИК «Новый город» на условиях дарения. То есть, напротив, вкладывала собственные ресурсы в подготовку площадки под застройку.

В феврале 2026 года суд по требованию Кузьмина назначил экспертизу рыночной стоимости дома и участка Саидовой на дату сделки — ее провел эксперт Ассоциации судебных экспертов Алексей Наумов. Кузьмина результаты экспертизы не устроили, он подал ходатайство о повторной оценке, мотивировав это противоречиями в выводах эксперта и сомнениями в их обоснованности. По его утверждению, для определения цены эксперт использовала «предложения в качестве аналогов с датами цен предложений на три-четыре года позднее даты оценки», были «использованы объекты-аналоги с ценами, существенно превышающими по стоимости средний уровень цен на дату оценки», «не проведен анализ рынка».

Впервые за все время противостояния между Разет Орцаевой и Владимиром Кузьминым в конфликт втягивается и его дочь Ольга Кузьмина. Именно на нее в тот момент, когда одобрялась сделка по выкупу «Новым городом» у Тамары Саидовой дома за 48 млн руб., была оформлена подконтрольная Владимиру Кузьмину доля в капитале фирмы. Ольга Кузьмина, представлявшая в капитале компании-застройщика интересы отца, на собрании учредителей «Нового города» голосовала за выкуп дома. Сейчас в ходе судебного разбирательства о привлечении Кузьминой к делу в качестве третьего лица без самостоятельных требований ходатайствовала Орцаева, проходящая по нему в аналогичном статусе. Суд это ходатайство удовлетворил.
Арбитраж согласился с назначением повторной экспертизы. Ее проведение поручено эксперту ООО «Межрегиональная лаборатория судебных экспертиз и исследований» Елене Кельберг. Перед нею поставлен единственный вопрос: «Какова рыночная стоимость земельного участка и жилого дома по адресу: г. Самара, ул. Буянова, д. 112/84 по состоянию на 19.08.2022 года?» Рассмотрение иска приостановлено и должно возобновиться 27 августа.

— Отдел недвижимости