В четвертом квартале 2022 года в Самаре завершится строительство жилого комплекса «Аквариум», ставшего одним из наиболее ярких девелоперских проектов последних лет.
Какие площадки застройщик объекта собирается осваивать дальше? Отразились ли на возведении «Аквариума» ограничения в поставках зарубежных стройматериалов и оборудования? Как менялся спрос на недвижимость бизнес-класса в Самаре за последние годы?
На эти и другие вопросы в интервью «Самарскому обозрению» ответил учредитель ООО «Константа Эстейт» Артем Стрельников.
— На какой стадии сегодня находится строительство жилого комплекса «Аквариум»?
— Работаем согласно утвержденному графику работ. Проект полностью обеспечен финансированием по кредиту от банка-партнера. В декабре, как и предполагалось, намерены завершить строительство.
— «Аквариум» позиционируется как объект бизнес-класса. Насколько стабилен спрос в этом сегменте? Зависит ли он от условий ипотечного кредитования, в том числе по льготным программам?
— В бизнес-сегменте недвижимости доля ипотечных кредитов высокая и достигает 70-80%. Людям, даже имеющим собственные деньги, выгоднее покупать новостройки по программам льготной ипотеки.
Как и везде, продажи обуславливаются ситуацией на рынке. Осенью 2021 года, когда в России начался быстрый рост цен на недвижимость, серьезная доля квартир в объекте приобреталась с инвестиционной целью.
Таким образом, уже через полгода-год, продав квартиру, инвесторы смогли получить неплохую доходность. Весной 2022 года, когда повысилась ключевая ставка, у людей были панические настроения. Это остановило спрос.
С мая интерес к приобретению жилья начал возобновляться, хотя и не в таких объемах, как раньше. Но из-за специфики нашего объекта рыночные колебания на нас отражаются в меньшей степени.
Все-таки «Аквариум» — небольшой комплекс, рассчитанный на 101 квартиру. И ежемесячно проводя по две-три сделки, мы свой план продаж выполняем.
— Как выросла стоимость квадратного метра в комплексе с начала строительства и до настоящего времени? Соответственно, какова средняя доходность инвестиций по проекту?
— Цена с 2020 по 2022 год увеличилась в два раза. Но средний рост стоимости квартир, учитывая количество сделок на разных этапах строительства, составил 40%. Это соответствует динамике цен на строительные материалы.
— Процентная ставка по проектному финансированию зависит от наполненности эскроу-счетов застройщика. А в апреле-мае продажи новостроек практически остановились. Насколько комфортен для вас размер ставки сегодня?
— Действительно, величина ставки от банка регулярно корректируется в зависимости от количества проданных площадей. На начальном этапе мы вообще работали по нулевой ставке, так как реализовали значительную часть квартир еще на старте строительства.
Если пропорция нарушается и мы используем больше кредитных денег, чем привлекаем, то размер ставки увеличивается. Но, как правило, нам удается соблюдать золотую середину в этом балансе, поэтому условия финансирования остаются удобными.
— Заявляется, что при возведении объекта компания использовала экологичные строительные и отделочные материалы, а также современное оборудование системы «умный дом». С какими-то трудностями пришлось столкнуться из-за ограничений в поставках зарубежной продукции?
— Понятие «бизнес-класс» для нас означает не только использование определенных стройматериалов, но и целый комплекс конструктивных и технических решений.
Мы проектировали в объекте современные лифты, радиаторы, окна, а также инженерное оборудование иностранного производства.
Весной нам пришлось найти альтернативных поставщиков по некоторым позициям, потому что зарубежные компании ушли с российского рынка или прекратили поставки. Но на качестве нашего объекта эти изменения никак не отразились. По всем заменам стараемся выдерживать заявленные характеристики.
— Насколько в Самаре высока конкуренция объектов бизнес-класса?
— Дома такого класса можно посчитать по пальцам. Предложений качественного нового жилья мало, что стимулировало спрос на наш объект.
В стадии строительства находится ЖК «Гранд Империал». Комплексы «Парус» и «Галактика» уже введены в эксплуатацию, квартиры в них на первичном рынке отсутствуют. В Октябрьском районе расположен ЖК «Панова Парк». У него, на мой взгляд, менее привлекательное расположение.
Но надо отдать должное девелоперу, сам проект для Самары свежий и интересный.
Одним из топовых преимуществ ЖК «Аквариум» является, во-первых, локация. Это наиболее выигрышная часть Ленинского района с отличной транспортной доступностью.
Сюда легко приехать и уехать в любое время суток. Здесь же развитая инфраструктура, в отличие от площадок в старой части города. У нас в шаговой доступности крупные торговые объекты, фитнес-клубы, рестораны, общественные пространства, легко добраться и до набережной.
Во-вторых, особенность нашего объекта — архитектурный проект. Он вызывает у разных людей противоположные эмоции — от восторга до отрицания. В этом плане наша задача оказалась выполнена, и нам удалось удивить жителей города.
Проект обсуждался в том числе по «сарафанному радио». В результате мы примерно полтора года активно продавали квартиры, практически не размещая никакой рекламы.
И, наконец, мы стремились максимально подробно продумать логистику и планировки для удобства проживания.
Поэтому у нас большой подземный паркинг, куда можно спуститься из квартиры. Когда человек будет возвращаться домой, паркинг откроется после считывания номера автомобиля. Поднимаясь домой из паркинга, можно будет взять с собой тележку для продуктов.
На всех этажах, в лифте, на детской площадке внутри закрытой придомовой территории будут установлены камеры видеонаблюдения. Родители смогут отпускать детей на прогулку, наблюдая за ними через приложение на телефоне.
Сама площадь застройки будет небольшой. Для строительства комплекса используется около 20% от всей площади участка.
Это ниже норматива, который равен 40%. И я считаю такое решение правильным. Нам удалось построить комфортный дом, пусть и с меньшим количеством квартир, но с благоустроенной территорией, с детской и спортивной площадками.
— Какие проекты компания планирует реализовать после завершения строительства «Аквариума»?
— Мы рассматриваем для приобретения несколько площадок в Самаре, пока не хотелось бы раскрывать их параметры. При проектировании опять же будем исходить из локации.
Учитывая дефицит в сегментах «бизнес» и «комфорт», потенциал для новых объектов есть. В центре города целесообразно возводить качественные здания с интересным дизайном.
В спальных районах также будет востребовано качественное жилье, но с более доступной стоимостью. Поэтому мы намерены строить и в других нишах — «эконом плюс» и «комфорт».
— С 2018 года условия работы на строительном рынке значительно поменялись. Отрасль перешла на схему проектного финансирования многоквартирных домов. За последний год на рынок влияли колебания ключевой ставки, а также ограничения из-за санкций. Как повлияли все эти факторы на инвестиционную привлекательность девелопмента?
— В строительстве довольно большая доля госрегулирования, и это логично. Отрасль является системообразующей в экономике. В ней задействовано много людей, в обороте находятся крупные финансовые средства.
Строительство влияет и на другие сферы бизнеса: это и поставщики стройматериалов, и банки. Даже сетевики разрабатывают свои инвестпланы с учетом перспективной застройки.
Надо учитывать и то, что в Самаре нет централизованного земельного рынка под жилищную застройку от администрации города. Застройщикам самим приходится искать и приобретать участки у прежних собственников.
Если на рынке будет намечаться застой, то органам власти нужно обращать на это внимание и стимулировать рынок.
Я думаю, этому поможет и предложение новых участков под застройку, и содействие в подключении коммуникаций, и дальнейшее снижение ключевой ставки. Этим сегодня уже занимаются в правительстве.
Платежеспособность потребителей снизилась, но при ипотечной ставке в 4-5% людям будет легче выплачивать ежемесячный платеж за квартиру.
Ввод системы эскроу-счетов и проектного финансирования в строительстве, на мой взгляд, это серьезный рывок в развитии строительного бизнеса. Мы ратуем за этот механизм, потому что люди спокойнее вкладывают свои деньги в строительство.
Раньше появлялись обманутые дольщики, и в течение 20 лет эту проблему решали. Пока что не все незавершенные объекты достроены.
Новая схема фактически исключила появление обманутых дольщиков. Функция банка в этой схеме сводится не только к выдаче кредита.
Банк выступает дополнительным контрольным органом, практически ежедневно контролируя состояние строительного объекта.
— Анастасия Гримашевич
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
